Sư Tử
Vì sao hay có tình trạng mua bán bị thiếu đất?
Đã có nhiều trường hợp khi đi mua đất bị thiếu hụt rất nhiều. Nhất là với các tỉnh Tây Nguyên. Việc thiếu hàng ngàn m2 đất khi mua bán là điều hết sức bình thường.
Ở nội dung này mình sẽ chia sẻ cùng anh chị em nguyên nhân - hậu quả - phương cách đề phòng - và hướng xử lý.
Về Nguyên Nhân:
- Có nhiều lý do khác nhau dẫn đến tình trạng thừa hoặc thiếu đất. Tuy nhiên sẽ có 1 số lý do cơ bản sau đây
+ Bị sạt lở, xâm lấn tự nhiên. Với địa hình nhiều đồi núi, sông ngòi thì việc hàng năm xảy ra sạt lở của địa hình hoặc thay đổi dòng chảy của sông ngòi cũng là 1 trong những nguyên nhân chủ yếu khiến đất bị xâm lấn mất đi
+ Trong quá trình sử dụng. Đôi khi người dân hay mua bán giấy tay với nhau thêm 1 phần diện tích mà không chỉnh lý ngay khi mua bán dẫn đến việc thực tế sử dụng không khớp với tờ bản đồ địa chính được lập. Khi làm các thủ tục về sau cần đo đạc lại thì xảy ra hiện tượng chồng lấn không thể cấp đủ diện tích sử dụng
+ Do trong quá trình lập bản đồ địa chính xưa thiếu nhân lực, thiết bị để đo đạc chính xác nên đôi khi việc vẽ bản đồ sẽ không khớp với sử dụng thực tế
-----
Về Hậu Quả:
- Việc đất đai bị xâm thực tự nhiên khiến mất đất thì điều này không thể tránh khỏi. Nó sẽ khiến việc mua đất trên sổ 1 héc thực tế còn 9 xào
- Việc bị chồng lấn đất nó sẽ khiến cho nhiều thủ tục bị khó khăn hơn. Đôi khi dẫn đến tranh chấp
- Ví dụ như hình bên dưới. Ban đầu khi lập bản đồ địa chính và cấp sổ lần đầu. Ở tờ bản đồ đó cấp 4 thửa đất mỗi thửa 1 hecta bằng nhau. Tuy nhiên thực tế thì hình dạng đất nó không phải như vậy mà miếng này xọ miếng kia. Đến khi đo đạc để cấp đổi sổ lại thì sẽ nảy sinh vấn đề. Cái đất thực tế mình có thì đã bị cấp nhầm qua sổ khác. Còn cái đất mình được cấp vào sổ thì trên thực tế.... không có
- Sâu hơn 1 chút về nguyên lý thủ tục. Nếu chỉ mua bán thông thường sang tên thôi thì thường không phải cấp đổi lại sổ sách. Nhưng khi phân tách tặng cho hoặc chuyển nhượng 1 phần thì bắt buộc phải đo đạc ký giáp ranh lại. Vì ví dụ như bán đi 1.000m2 theo sổ ở ngay cái khúc trên thực địa không có. Thực địa nó là đất của người khác => dẫn đến tranh chấp lớn
- Vậy giờ cứ cấp lại theo thực địa được không? Không được. Ví dụ như phần chồng lấn của thửa số 1 ( thửa đỏ) đã bị cấp nhầm qua thửa số 3 ( thửa xanh ) mà giờ cấp lại cho thửa đỏ thì thành ra sẽ có 1 khoảnh đất bị cấp vào 2 sổ => sai sót pháp lý lớn
- Vậy cứ cấp lại theo tờ bản đồ địa chính hiện có được không? Cũng không được. Vì trên thực tế góc đất trên sổ của thửa đỏ là của thửa vàng ( số 2). Nếu cấp lại y vậy cũng sẽ dẫn đến tranh chấp lớn
-----
Về Phương Cách Đề Phòng Khi Mua Bán
- Thông thường trong hợp đồng đặt cọc có điều khoản là "Đảm bảo đủ diện tích". Tuy nhiên với các trường hợp như trên thì thực tế là đủ diện tích nhưng lại không được cấp vào sổ mới thì cũng coi như không . Hoặc trên thực tế nó cũng thiếu diện tích do bị xâm thực tự nhiên. Từ đây sẽ dẫn đến việc lúng túng trong xử lý khi có sự vụ xảy ra như vậy. Khi đó mà kêu bồi thường hay hoàn cọc cũng có phức tạp
- Vậy nên để đề phòng nên có điều khoản như sau: "Đặt cọc theo diện tích sổ hiện tại và công chứng thanh toán theo DIỆN TÍCH ĐƯỢC CẤP VÀO SỔ MỚI với đơn giá là ....."
-----
Về Hướng Xử Lý:
- Đối việc việc bị thiếu diện tích vì xâm thực tự nhiên thì không có hướng xử lý nào hết. Trừ tiền ra thôi
- Đối với việc bị sai sót trên bản đồ địa chính, sai sót trên pháp lý thì sẽ có 1 số hướng xử lý như sau:
+ 1 là thương lượng với các chủ đất xung quanh. Cùng nhau nộp đơn yêu cầu thu hồi và chỉnh lý lại toàn khu rồi cấp lại theo đúng diện tích sử dụng
+ 2 là vẫn cấp đổi theo diện tích không bị chồng lấn. Rồi bên kia cũng nộp đơn cấp đổi theo diện tích không bị chồng lấn. Sau khi làm xong 2 thủ tục này nó sẽ dư ra 1 khoảnh đất chưa được cấp vào sổ nào. Từ đó trên thực tế khoảnh đất đó của ai thì người đó nộp đơn xin cấp quyền sử dụng đất lần đầu là được
----
Chúc mọi người thành công
Trà