Mac Dinh Cuong

Mây lang thang

2021-05-31 19:07:00

Từ vụ việc công ty Tân Bình, lại nhắc về chuyện cũ: Rủi ro khi mua dự án nhà đất chưa đủ điều kiện

Hiện nay mọi người đang bàn tán xôn xao về việc Công ty Tân Bình (chủ đầu tư) chủ động kiện khách hàng để tuyên hủy hợp đồng mà mấy năm trước hai bên đã ký.

Lý do của việc hủy hợp đồng là hợp đồng ký khi dự án chưa đủ điều kiện để được mở bán (chưa có văn bản cho phép của Sở Xây dựng). Thực ra câu chuyện chủ đầu tư huy động vốn từ khách hàng khi dự án chưa đủ điều kiện là câu chuyện không hề mới, chúng ta đã nói quá nhiều rồi.

Trên thực tế ở Tp HCM này nó vẫn diễn ra như một sự thường lệ với sự đồng ý của cả hai bên. Thực tế rất nhiều dự án bị chậm trễ, bị sai phạm… khách hàng không thể đợi tiếp dẫn đến khiếu nại, đòi tiền, đòi nhà, lùm xùm các kiểu…

k1

Mặc dù không táo tợn chủ động kiện khách hàng như công ty Tân Bình, nhưng nhiều chủ đầu tư đều cách này cách kia để bảo vệ quyền lợi của mình. Sau nhiều lần đòi tiền, kéo qua kéo lại kéo dài, chủ đầu tư mới trả lại tiền.

Trường hợp thì chỉ có trả tiền gốc, trường hợp thì chỉ có lãi suất kiểu như ngân hàng. Thậm chí có trường hợp khách hàng chấp nhận bị phạt tiền để nhằm thu hồi được một ít tiền gốc về hoặc có nhiều trường hợp khách hàng không thể thu hồi lại tiền của mình…

Là một người hành nghề pháp lý trong lĩnh vực bất động sản, trong đó có mảng dự án, mình cũng đã từng có nhiều bài viết trên các diễn đàn về bất động sản để tư vấn cho người mua nhà, nhất là người mua nhà để ở thực. Mình đã cảnh báo những người mua nhà đất ở thực cần coi trọng hơn về tính pháp lý và sự an toàn.

Vì sao mình lại chủ yếu cảnh báo những người mua nhà đất ở thực. Vì những người mua nhà đất mục đích đầu tư, rãi tiền ở nhiều dự án mình biết họ rất mạo hiểm và chấp nhận rủi ro. Vì mạo hiểm thì mới có lời nhiều. Mua từ giai đoạn sớm thì giá mới thấp. Tâm lý mua sớm không bị mua hết. Những người này ít coi trọng pháp lý và sự tư vấn về pháp lý (hoặc coi mình đã hiểu).

Với lại những người này nhiều tiền, thua một dự án thì vẫn còn những dự án khác. Nhưng những người mua nhà đất ở thực hầu hết là chưa có nhà, cả thanh xuân gom góp tiền để mua được căn nhà. Mình thực sự không muốn họ có lỗi với vợ con, gia đình, ngân hàng, chủ nợ…Mình biết có những người đang còn thuê nhà đi vay mượn thêm tiền để mua nhà, nếu dự án chỉ cần chậm trễ là cũng đuối chứ chưa nói tới chậm mấy năm hoặc không thể bàn giao.

Nhưng đâu phải ai cũng biết được những sự lỏng lẻo và bất cập trong các quy định và quản lý nhà nước. Hiểu được năng lực của các chủ đầu tư trên thị trường và những vấn đề từ lỗi chủ quan của chủ đầu tư lẫn sự kiện bất lợi khách quan có thể kéo tới (thị trường, giá cả, chi phí, tai nạn, phê duyệt khó khăn của nhà nước…).

Có một luật sư viết rằng Bà con khi bị kiện dân sự trong những tình huống này, thì đừng theo hầu kiện, mà quay sang làm đơn tố giác hành vi có dấu hiệu tội phạm ra Cơ quan cảnh sát điều tra, nhằm khởi động một vụ án hình sự.

Theo báo chí phản ánh thì trong vụ dân sự Trọng tài thương mại đã ra phán quyết và thậm chí khách hàng (bị đơn) còn phải trả phí trọng tài (do bị thua). Trong kiện dân sự cho dù bị đơn cố tình không ra hầu kiện nhưng nếu đúng địa chỉ thì tòa án hoặc trọng tài vẫn có thể xử vắng mặt và ra phán quyết. Còn gửi đơn ra cơ quan công an thì khách hàng cũng đã gửi đơn rồi chứ không phải tới giờ chưa gửi. Nhưng kết quả thì chưa có.

Như mình đã đề cập trong bài viết ngày trước, theo quan sát thực tế của mình, đa số những vụ mà công an khởi tố là đối với loại dự án phân lô bán nền dưới tư cách cá nhân (ailibaba, Hoàng Kim Land, King Home Land…).

Còn loại có lập dự án, chủ đầu tư là công ty bất động sản, dự án đã có những giấy tờ phê duyệt ban đầu của nhà nước, khu đất và nhà ở có thật đang xây dựng, khi ra cơ quan nhà nước chủ đầu tư chịu trả lại tiền cho khách hàng…thì cơ quan công an rất cân nhắc và ít khi khởi tố mà thường coi đó là tranh chấp dân sự, là vi phạm hợp đồng giữa hai bên. Chỉ có một vài dự án do chủ đầu tư bỏ trốn không trả tiền hoặc một căn bộ bán cho nhiều người (mình nhớ ở Bình Tân) thì công an đủ căn cứ vững chắc để khởi tố vụ án hình sự.

Nhiều dự án vi phạm xây dựng, tranh chấp đòi tiền ì xèo giữa khách hàng và chủ đầu tư các kiểu mà chủ đầu tư có sao đâu. Đằng sau các chủ đầu tư là các luật sư và những “người khác” tư vấn. Trong các hợp đồng mà các bạn ký thường có nội dung các bạn đã được tư vấn, cung cấp giấy tờ và thông tin, đồng ý với hiện trạng pháp lý và thực tế của dự án, đồng ý giao dịch, đúng không? Tuy khó nhưng không có nghĩa là không thể. T

rong những vụ việc này khách hàng nên kết hợp với nhau, kiên trì theo đuổi chứng minh thuyết phục, gây sức ép bằng nhiều biện pháp khác nhau,…

(Có bạn thắc mắc tại sao lại giải quyết ở Trọng tài? Bởi theo luật thì đối với hợp đồng có ít nhất là một bên là thương nhân thì các bên có quyền thỏa thuận trong hợp đồng giải quyết tranh chấp ở Trọng tài. Khi đó tòa án sẽ không thụ lý đơn kiện nữa, trừ yêu cầu tuyên phán quyết trọng tài vô hiệu).

Ngoài ra các bạn cũng đừng nhầm lẫn giữa thực tế xây dựng và việc đủ điều kiện về giấy tờ với cơ quan nhà nước. Rất nhiều dự án thực địa nhìn thấy đang xây, thậm chí đã xây xong đó nhưng giấy tờ pháp lý vẫn chưa đủ, cơ quan nhà nước chưa duyệt giấy tờ.

Các bạn có nhớ dự án Green Star Sky Garden ở Q7, hay 500 căn nhà chưa có GPXD ở Trảng Bom Đồng Nai chưa? Hay chung cư gì đó ở Thuận An Bình Dương sắp cất nóc nhưng khách hàng chưa ký hợp đồng mua bán được vì chưa có văn bản của Sở Xây dựng.

Mà nguy hiểm nhất là dạng đã xây nhưng chưa có giấy phép. Vì chỉ cần vụ việc bị khui ra là dự án bị đứng một thời gian ngay. Chưa duyệt thì thường là do chưa đủ giấy tờ, hoặc có trục trặc, sai phạm gì đó. Cho nên xem xét thực tế dự án cần đi đôi với xem xét giấy tờ pháp lý.

Tản mạn một chút như vậy với với mọi người.

Nguồn: Luật sư Đỗ Thanh Lâm