lili
Từ ngày 1/3/2022: Các giao dịch bất động sản buộc phải sử dụng Hợp đồng mẫu khi giao kết
Nghị định 02/2022/NĐ-CP được Chính phủ ban hành ngày 6/1 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản. Trong đó có nhiều nội dung mới tác động đến hoạt động của thị trường bất động sản.
Dưới đây là một số nội dung đáng chú ý tại Nghị định này.
1. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải công khai thông tin
Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải đáp ứng 03 nhóm điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 4 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022.
Trong đó, so với Nghị định 76/2015/NĐ-CP thì Nghị định số 02/2022/NĐ-CP đã cụ thể hoá quy định tại Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 về việc công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh, cũng như thể hiện tinh thần của Chính phủ về việc minh bạch hoá thông tin trong hoạt động kinh doanh bất động sản.
Theo đó, các nội dung, thông tin doanh nghiệp phải công khai trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, tại trụ sở Ban Quản lý dự án, tại các sàn giao dịch bất động sản gồm:
- Thông tin về doanh nghiệp: Tên, địa chỉ trụ sở chính, số điện thoại liên lạc, tên người đại diện theo pháp luật.
- Thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh.
- Thông tin về việc thế chấp nhà, công trình xây dựng, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh (nếu có).
- Thông tin về số lượng, loại sản phẩm bất động sản được kinh doanh, số lượng, loại sản phẩm đã bán, chuyển nhượng, cho thuê mua; số lượng còn lại đang tiếp tục kinh doanh.
2. Áp dụng mẫu hợp đồng chung khi kinh doanh bất động sản
Một trong những điểm mới đáng chú ý nữa là sắp tới đây, một loạt hoạt động kinh doanh bất động sản sẽ “buộc phải” theo mẫu của Nghị định 02/2022/NĐ-CP, trong đó cả mẫu hợp đồng “mua bán” condotel, officetel, quy định rõ hơn áp dụng luật trong chuyển nhượng dự án…
Trên thực tiễn việc triển khai hoạt động kinh doanh các sản phẩm bất động sản như căn hộ du lịch, biệt thự du lịch (condotel), căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú (officetel) còn nhiều tranh cãi và có nhiều quan điểm trái chiều.
Do đó, việc ban hành Nghị định 02/2022/NĐ-CP, áp dụng thống nhất các khung mẫu căn cứ pháp lý của Nghị định này sẽ giảm thiểu những rủi ro pháp lý trong thực tiễn.
Tuy nhiên, các nhà đầu tư bất động sản cũng cần phải đặc biệt lưu ý về tính bắt buộc áp dụng đối với các mẫu hợp đồng được ban hành kèm theo Nghị định 02/2022/NĐ-CP thay vì chỉ để tham khảo trong quá trình ký kết hợp đồng như quy định cũ tại Nghị định 76.
3. Điều kiện mới khi mua bán dự án nhà ở hình thành trong tương lai
Theo Điều 7 Nghị định 02/2022/NĐ-CP, việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn (trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội) phải đảm bảo điều kiện:
- Có hợp đồng mua bán, thuê mua theo quy định. Nếu các bên ký trước 01/3/2022 thì phải có hợp đồng đã ký kết.
- Phải chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Hợp đồng mua bán, thuê mua phải không có tranh chấp, khiếu kiện; nhà, công trình trong hợp đồng không thuộc diện bị kê biên, thế chấp trừ trường hợp bên nhận thế chấp đồng ý.
- Nếu mua bán, thuê mua nhiều căn nhà trong cùng một hợp đồng mà các bên muốn chuyển nhượng từng căn nhà thì bên bán phải thoả thuận với chủ đầu tư sửa đổi hợp đồng mua bán, thuê mua hoặc ký phụ lục hợp đồng trước khi chuyển nhượng hợp đồng.
Như vậy, chỉ những dự án được chấp thuận nhà đầu tư (theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 29 Luật Đầu tư 2020) hoặc được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư mới áp dụng quy định về đầu tư khi làm thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án.
Riêng các dự án đã có Quyết định chủ trương đầu tư, Quyết định đầu tư, Văn bản chấp thuận đầu tư hoặc các giấy tờ khác có giá trị pháp lý tương đương theo quy định về đầu tư trước đây hoặc các dự án lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu giá, đấu thầu mà không thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư sẽ áp dụng quy định về kinh doanh bất động sản khi có hoạt động chuyển nhượng dự án.
Có thể thấy, những quy định mới tại Nghị định 02/2022/NĐ-CP sẽ siết chặt điều kiện với các chủ đầu tư, tránh việc lập dự án ma, huy động tiền của người dân cũng như công khai tất cả thông tin về dự án. Qua đó, sẽ tạo niềm tin cho khách hàng và giúp cơ quan quản lý nắm bắt tiến độ, hồ sơ dự án để chọn chủ đầu tư có đủ nguồn lực hoàn thành dự án đúng tiến độ.
Nguồn thông tin: Luatvietnam.vn