Mai Anh
Thị trường 'xì hơi', ai mua đất nền phân lô lúc này?
Đất nền phân lô vẫn được đánh giá là “miếng bánh” hấp dẫn hàng đầu trong các phân khúc bất động sản, tuy nhiên, theo các nhà đầu tư, trong bối cảnh thị trường đầy biến động hiện nay, đây là “cuộc chơi” của những người nhiều tiền và có tầm nhìn dài hạn.
Theo báo cáo thị trường bất động sản quý III/2022 của Bộ Xây dựng vừa công bố, trong 3 tháng qua có hơn 115.000 giao dịch đất nền thành công, bằng xấp xỉ 54% so với quý trước. Trong đó, tại miền Bắc có 21.806 giao dịch, tại miền Trung có 18.789 giao dịch, tại miền Nam có 74.534 giao dịch
Vẫn là phân khúc “màu mỡ”
Con số thống kê cho thấy, trong quý III, dưới sự chỉ đạo quyết liệt của Chính phủ đã giúp thị trường bất động sản điều chỉnh. Tại các địa phương không còn tình trạng tăng "nóng", sốt cục bộ như những tháng đầu năm. Đặc biệt, vấn nạn “phân lô, bán nền” phần nào đã được kiểm soát.
Có hơn 7 năm “chinh chiến” trên thị trường bất động sản, anh Nguyễn Thành Nam (Hà Nội) cho hay trong khoảng hơn 2 năm trở lại đây, đất nền phân lô là một trong những phân khúc “màu mỡ”, dễ kiếm tiền nhất của giới đầu cơ, lướt sóng.
Một trong những lý do khiến đất nền duy trì được sức nóng bất chấp việc thị trường bị siết chặt là bởi nguồn cung dồi dào đi cùng nhu cầu lớn, trái ngược với loại hình chung cư đang khan hiếm nguồn cung, giá liên tục tăng và khả năng đáp ứng quá nhỏ so với nhu cầu ở thực
Kể từ đầu năm 2022, sau khi thị trường địa ốc rơi vào trầm lắng, loại hình đất nền phân lô không còn giữ được sức nóng, thanh khoản “rơi tự do”, giá bán cũng có xu hướng đi ngang hoặc giảm ở nhiều mức độ khác nhau tại từng khu vực.
Tuy nhiên, theo anh Nam, để kết luận đầu tư đất phân lô là thất bại thì còn quá sớm. Vì hầu hết những trường hợp phải “cắt lỗ” là những tay ngang hoặc nhà đầu tư non tay “gãy” đòn bẩy tài chính. Trong khi đó, không ít “tay to” vẫn đang tranh thủ gom đất ở các khu vực tiềm năng.
Khác biệt của nhà đầu tư đất nền nói chung hay đất nền phân lô thời điểm hiện tại so với thời điểm thị trường đang nóng sốt là những người có dòng vốn mạnh, xác định đầu tư lâu dài thay vì những người “lướt sóng” hay sử dụng đòn bẩy tài chính.
“Trong bối cảnh dòng vốn vào bất động sản gặp khó, lãi suất tăng mạnh, những mảnh đất giá còn rẻ đang được săn tìm. Người mua sử dụng hoàn toàn “tiền thịt”, do đó dù thị trường chững lại, thậm chí đi ngang vài năm thì họ cũng không hề lo lắng cắt lỗ”, anh Nam chia sẻ.
“Cuộc chơi” dành cho ai?
Ở góc nhìn của nhà môi giới, anh Lê Tuấn Phương, chủ văn phòng môi giới khu ở khu Đông Hà Nội, thừa nhận thời gian qua, đất nền phân lô, tách thửa vùng ven và các tỉnh gần như “đóng băng”, giao dịch vô cùng nhỏ giọt.
“Số hồ sơ đất nền đăng ký bán tại văn phòng tôi trong quý III tăng khoảng 200% so với thời điểm cuối quý II. Có người chấp nhận bán lỗ 10 – 20% so với giá mua vào, nhưng trường hợp này phần lớn là bởi nhà đầu tư lao vào đỉnh sốt, mua giá quá cao so với tiềm năng. Còn với những mảnh đất đẹp, chỉ cần cắt bớt một phần lợi nhuận, giá hời là có nhà đầu tư sẵn tiền nhảy vào ngay”, anh Phương tiết lộ.
Anh Trần Văn Giang, một nhà đầu tư có gần 10 lăn lộn trên thị trường, chia sẻ có một sự khác biệt lớn là những người mới thường thích lao vào khi sốt đất, còn người có kinh nghiệm thì thường “mua khi trầm lắng, bán khi sôi động”. Theo đó, anh Giang khẳng định đây là thời điểm thích hợp cho những “tay chơi” thực thụ.
“Tôi vừa bổ sung vào danh mục đầu tư 2 căn hộ và 1 lô đất nền, tổng giá trị mua vào gần 10 tỷ đồng. Nhà đất thì chắc chắn không có chuyện mất giá, chuyện tăng chỉ là sớm muộn. Tất nhiên, mua vào thời điểm này thì tôi cũng cân nhắc hạ mức kỳ vọng, xác định “chôn” vốn từ 3 năm trở lên”, anh Giang chia sẻ.
Không chỉ những nhà đầu tư có tầm nhìn xa, nhiều chuyên gia cũng cùng chung nhận định những tháng cuối năm 2022 là thời điểm thích hợp để “bắt đáy” bất động sản giá hời.
Đơn cử như ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, nhận định từ tháng 2 đến tháng 6, mức giảm giá chào bán trên thị trường thứ cấp đạt trung bình trên dưới 10%. Tuy nhiên, từ tháng 7 đến cuối năm 2022, tác động của việc siết tài chính có thể sẽ khiến biên độ điều chỉnh giá chào bán trên thị trường đầu tư mua đi bán lại có thể nới rộng hơn thời gian qua.
“Dựa trên tình hình thực tế, nhà đầu tư có thể đề nghị giảm giá 30%, sau đó 25% và hạ xuống biên độ điều chỉnh 20%. Bên mua nên mạnh dạn ngã giá, có thể chốt đơn giảm 15-20% là mức giảm khả thi. Hai tháng cuối năm sẽ là thời điểm xuống tiền thích hợp nhất”, ông Quang phân tích.
Tiềm năng vẫn đang hiện hữu, song theo chuyên gia, các nhà đầu tư, đặc biệt là những "tay ngang", cần cẩn trọng bởi thị trường thời điểm hiện tại tiềm ẩn rất nhiều rủi ro, đặc biệt về mặt thanh khoản. Chưa kể, thị trường đất nền phân lô, ở một góc độ nào đó, vẫn nằm trong tầm thao túng của những “tay to”.
Minh chứng là trong tờ trình về việc phê duyệt Chương trình phát triển nhà ở TP Hà Nội giai đoạn 2021- 2023 mới được công bố, UBND TP Hà Nội cho hay thời gian qua, lượng cung phân khúc đất nền (phân lô bán nền) xuất hiện với số lượng lớn chủ yếu do người dân tham gia chào bán. Tuy nhiên, lượng giao dịch thực tế chỉ đạt tỷ lệ thấp, đa số là giao dịch giữa các nhà đầu tư với nhau.
“Trong bối cảnh thị trường gặp khó, nhà đầu tư đang có rất nhiều lựa chọn tiềm năng. Nhưng để rót tiền đúng nơi, nhà đầu tư nên chọn mua các sản phẩm có hiệu quả khai thác, không mua theo số đông và tuyệt đối không dùng đòn bẩy tài chính để “lướt sóng” vào lúc này, bởi giá có thể lên nhanh nhưng khả năng thanh khoản là rất thấp”, một chuyên gia nhấn mạnh.
Nhật Minh