Mây lang thang
Thị trường bất động sản cuối năm: Có tái diễn cảnh sốt đất?
Sau cơn sốt hồi đầu năm, giá đất đã chững lại, thậm chí suy giảm tại một số vùng. Theo các chuyên gia, một đợt sốt mới trong tương lai gần được nhìn nhận là khó xảy ra.
Bài viết của tác giả Ái Châu Tử đang được chia sẻ trên VNF, vậy liệu thị trường BĐS cuối năm có tao nên cơn sốt đất? Theo các chuyên gia dự báo, thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm vẫn có cơ hội phát triển nhưng không còn cảnh sốt đất ảo.
Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, lượt quan tâm chung cư tăng, đất nền giảm trong dữ liệu tháng 5 cho thấy xu hướng diễn ra tất yếu sau giai đoạn "sốt nóng" của đất. Điều này được lý giải bởi trong "cơn sốt" quý I, nhiều nhà đầu tư cá nhân tham gia thị trường, giá đất nền đã tăng lên ngưỡng cao. Từ nửa cuối tháng 4, thị trường bắt đầu hạ nhiệt, giá chững và nhu cầu giảm. Sang tháng 5, thị trường gặp khó do dịch bệnh bùng phát mạnh trở lại, khiến dòng tiền và sự quan tâm của thị trường có sự dịch chuyển. Nhà đầu tư ưu tiên lựa chọn những sản phẩm bất động sản có mức giá tăng chưa cao, mặt bằng giá hấp dẫn hơn.
Trong khi đất nền có dấu hiệu hạ nhiệt, phân khúc chung cư lại được xem như điểm sáng trên thị trường. Theo thống kê của Savills, trong năm 2021, Hà Nội có khoảng 25.800 căn hộ từ 25 dự án mới và giai đoạn tiếp theo mở bán, tập trung chủ yếu ở khu vực quận Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm, Hoàng Mai và huyện Gia Lâm. Trong khi đó, mỗi năm thủ đô và TPHCM phải cần tới gần 140.000 căn nhà (theo số liệu của batdongsan.com). Như vậy, nguồn cung hiện tại vô cùng thiếu hụt so với nhu cầu
Còn ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS cho biết, sự bất ổn của cơn sốt đất vừa qua đến từ tình trạng làm giá của đội "cò đất". "Nếu cơn sốt đất xảy ra thì nhà đầu tư có thể hưởng lợi, đẩy hàng nhanh, chốt lời sớm nhưng thực tế, các nhà đầu tư đều dần trưởng thành, khôn ngoan trong bỏ vốn. Họ sẽ không chấp nhận bỏ tiền vào mức giá quá cao so với giá trị thực tế", ông Đính nói.
Ngoài ra, ông Đính cho rằng, phân khúc BĐS nhà ở phục vụ nhu cầu và kế hoạch sinh sống trong dài hạn của người dân nên không liên quan nhiều đến những sự kiện như bệnh dịch. Do đó thị trường chung cư ở nội đô Hà Nội hay TP Hồ Chí Minh ít bị tác động và luôn có xu hướng tăng giá. Tuy nhiên, trước thực trạng giá căn hộ chung cư Hà Nội liên tục tăng như hiện tại, nhiều nhà kinh doanh và khách hàng tỏ ra lo lắng bởi không biết mức giá sẽ còn leo thang đến đâu và giấc mơ mua nhà ở cũng nhiều người ngày càng xa.
Đất đã nguội
Những tháng đầu năm 2021, thị trường bất động sản Việt Nam chứng kiến một đợt sốt đất “hiếm có”, trải rộng trên nhiều tỉnh thành như: Hà Nội (các huyện Đông Anh, Đan Phượng, Thạch Thất), Hải Phòng (huyện Thủy Nguyên), Bắc Ninh (thị xã Từ Sơn), Ninh Bình (huyện Gia Viễn), Thanh Hóa (huyện Quảng Xương), Quảng Trị (huyện Gio Linh), Bình Thuận (TP Phan Thiết và thị xã La Gi), Bình Phước (huyện Hớn Quảng), TP. HCM (TP Thủ Đức)... Giá đất tại các địa phương bị “thổi” lên khá cao. Đơn cử, tại Hà Nội, bình quân giá đất các huyện, thị xã như Sơn Tây, Hòa Lạc, Thạch Thất, Hoài Đức, Đông Anh, Gia Lâm, Long Biên tăng khoảng 20- 30%, cá biệt Ba Vì tăng tới 45% - theo Bộ Xây dựng.
Tuy nhiên, đặc điểm của đợt sốt đất này là diễn ra trong thời gian rất ngắn, hình thức phổ biến là đặt cọc rồi sau đó chuyển nhượng ngay khi giá tăng và xuất hiện nhà đầu tư khác có nhu cầu mua. Giao dịch chính thức được ghi nhận rất ít. Đây là những biểu hiện điển hình của tình trạng “sốt ảo”.
Giá đất tăng nóng cục bộ rồi bắt đầu lắng xuống từ tháng 4/2021 và tới tháng 6/2021 thì gần như nguội hẳn. Nguyên nhân là chính quyền các địa phương đã có chỉ đạo quản lý, công khai thông tin, cảnh báo cho nhà đầu tư và nhất là dịch bệnh tái bùng phát trong quý II/2021.
Trong khoảng thời gian từ tháng 6/2021 tới nay, thị trường đất nền các tỉnh rất ít giao dịch, mức giá cũng chững lại. Trao đổi với Tạp chí Đầu tư Tài chính, ông Vũ Kim Giang, Tổng giám đốc Hải Phát Land, nhìn nhận thời gian qua là một nhịp điều chỉnh về giá của thị trường đất nền các tỉnh phía Bắc. “Nhìn chung, các vị trí tốt vẫn giữ được giá, song những nơi sốt nóng cục bộ, giá đã giảm 10% so với lúc nóng”, ông Giang nói.
Theo ông Giang, 3 tháng vừa qua, thị trường đất nền bị ảnh hưởng rất nặng bởi dịch bệnh. Nguồn cung sơ cấp rất hạn chế. Đa phần nhà đầu tư giữ tâm lý phòng thủ, quan sát và tìm kiếm cơ hội. Tình trạng bán cắt lỗ xuất hiện nhưng không nhiều, chủ yếu xảy ra với nhà đầu tư nhỏ lẻ, sử dụng vốn vay lớn hoặc “lướt sóng” quá nhiều.
Tại các tỉnh phía Nam, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư bất động sản Việt An Hòa, cho biết từ tháng 6/2021 tới nay, giao dịch đất nền chững lại. Mặt bằng giá không có biến động lớn do 80% nhà đầu tư vẫn chưa có ý định bán ra, chỉ 10 – 20% muốn bán để hồi vốn với mức cắt lỗ 5- 10% so với giai đoạn trước.
Ông Quang cho biết thêm, thị trường đất nền miền Nam trong giai đoạn giãn cách xã hội xuất hiện giao dịch trực tuyến (online) tuy nhiên số lượng chỉ đạt 30% so với trước dịch. Đáng nói, các giao dịch này mới chỉ là thỏa thuận miệng chứ chưa chốt hợp đồng.
Địa bàn có giao dịch đất đai sôi động hơn cả là Lâm Đồng và Bà Rịa – Vũng Tàu. Nguyên do là dịch bệnh đã làm xuất hiện nhu cầu đầu tư bất động sản vào những địa bàn có tiềm năng nghỉ dưỡng, tránh dịch. Bên cạnh đó, giá đất tại hai địa phương này vẫn còn khá mềm so với khu vực khác. Ví dụ, đất tại Đồng Nai hiện đang neo ở mức 15 – 20 triệu đồng/m2 trong khi Bà Rịa – Vũng Tàu chỉ 8 – 10 triệu đồng/m2, Lâm Đồng thậm chí chỉ 4 – 5 triệu đồng/m2.
Sốt đất có trở lại?
Tổng giám đốc Hải Phát Land Vũ Kim Giang cho biết tại các tỉnh phía Bắc, nhà đầu tư đất nền quan tâm đến các thị trường phát triển về nghỉ dưỡng, công nghiệp, dịch vụ như: Quảng Ninh, Hải Phòng, Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Dương.
Tuy nhiên, thời gian gần đây, giới đầu tư cũng ưa tìm về các khu vực đang là vùng trũng về bất động sản. Đó là những tỉnh thành có mức giá hợp lý, có tiềm năng tăng trưởng trong tương lai như: Thái Bình, Lào Cai, Điện Biên, Cao Bằng... Kỳ vọng từ đây đến cuối năm, với việc phủ vắc xin trên diện rộng, thị trường đất nền sẽ chứng kiến sự hồi phục về số lượng giao dịch và sự tăng trưởng của mức giá.
Dù vậy, ông Giang cho rằng rất khó để thị trường có thể tái diễn cơn sốt như hồi đầu năm 2021. Nguyên do là sau đợt tăng mạnh rồi gặp cú sốc dịch bệnh, thị trường đã ổn định hơn và hướng tới sự bền vững cao hơn. Bên cạnh đó, cách quản lý thị trường của chính quyền địa phương giờ đây đã tốt hơn, cách triển khai bán hàng của các chủ đầu tư, sàn phân phối cũng chuyên nghiệp hơn. Hiện tượng nhà đầu tư đổ xô đi săn đất theo các tin đồn chỉ là một phần nhỏ và không có tính đại diện cho thị trường chung.
Đồng quan điểm, ông Trần Khánh Quang cũng nhìn nhận thị trường đất nền các tỉnh phía Nam sẽ không có sốt đất trong tương lai gần. “Tất nhiên, mọi thứ còn tùy thuộc vào diễn biến của dịch bệnh. Nếu trạng thái bình thường mới trở lại trong tháng 9 hoặc tháng 10 thì nhà đầu tư vẫn chịu đựng được, nhưng kéo dài hơn thì tình trạng đi xuống sẽ xuất hiện”, ông nói.
Về động thái của các doanh nghiệp trong giai đoạn thị trường đất nền trầm lắng, ông Vũ Kim Giang nói cuộc chơi M&A không vì dịch bệnh mà ngưng lại, thậm chí còn phát sinh nhiều hơn. Doanh nghiệp bán dự án không hẳn vì khó khăn, cần tiền mà do chiến lược phát triển thay đổi, mua chỗ này, bán chỗ kia. Hải Phát Land cũng đang thực hiện một số thương vụ, trong đó đã hoàn tất ít nhất 2 thương vụ M&A.
Ngược lại, ông Trần Khánh Quang cho biết động thái mở rộng quỹ đất của các doanh nghiệp phía Nam diễn ra rất hạn chế, chủ yếu thông qua M&A doanh nghiệp chứ không trực tiếp mua đất hay mua dự án.
Ở góc độ quan sát thị trường, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cũng đánh giá tình trạng sốt đất sẽ không quay lại nữa trong thời gian tới. Đáng chú ý, ông Đính cho rằng mặt bằng giá đất nền được thiết lập sau cơn sốt không thực sự bền vững.
“Nhà đầu tư cho rằng nếu cung ít thì dù để giá cao, thị trường vẫn phải mua. Nhưng người mua sẽ không mua đâu, vì mua không có lãi. Họ sẽ mua nếu nền kinh tế đi lên, song thực tế ta thấy kinh tế lại đang đi xuống vì dịch bệnh. Rất ít người chấp nhận mua bất động sản với giá cao. Chính vì sự giằng co giữa hai bên thế này mà cung cầu đi song song”, ông nói.
Bàn về giải pháp ngăn chặn những cơn sốt đất tái diễn trong tương lai, ông Đính nhấn mạnh chính quyền phải kiểm soát chặt chẽ việc thực hiện các dự án, các giao dịch trên thị trường và các đối tượng tham gia vào mua bán, môi giới bất động sản.
Bên cạnh đó, thông tin quy hoạch, hạ tầng phải công bố rõ ràng để người dân được biết. Thuế bất động sản cũng là một công cụ tốt để kiểm soát, khiến những nhà đầu tư sở hữu đất nền nhưng không đưa vào xây dựng công trình đúng với mục tiêu, quy hoạch chức năng phải tính toán việc lời lãi hoặc tính không ôm đất nữa.