Mây lang thang
Thêm tỉnh thành 'siết' chặt, khai gian giá mua bán nhà đất còn cửa sống?
Sau "lệnh" của Bộ Tài Chính, hàng loạt tỉnh, thành như: Quảng Bình và Đà Nẵng, Bà Rịa-Vũng Tàu cũng vừa có động thái siết chặt hoạt động né thuế khi chuyển nhượng, kinh doanh bất động sản.
Nhiều tỉnh thành 'siết' chặt
Theo Cục Thuế tỉnh, thời gian qua, nhiều giao dịch chuyển nhượng bất động sản trên địa bàn tỉnh kê khai giá trị trên hợp đồng công chứng thấp hơn so với giá giao dịch thực tế trên thị trường. Đây là hành vi vi phạm pháp luật, tiềm ẩn nhiều rủi ro cho cả bên mua và bên bán. Đặc biệt là vi phạm về pháp luật thuế, hành vi trốn thuế.
Để đảm bảo tài sản cũng như quá trình giao dịch chuyển nhượng bất động sản được thuận lợi, không xảy ra tình trạng vi phạm pháp luật về thuế, Cục Thuế tỉnh khuyến nghị các tổ chức, cá nhân khi phát sinh hoạt động mua, bán, chuyển nhượng bất động sản phải thực hiện các thủ tục kê khai đúng giá, chính xác, trung thực theo giá thỏa thuận thực tế và chấp hành tốt quy định về pháp luật thuế.
Cục Thuế tỉnh cũng đề nghị các văn phòng công chứng trên địa bàn tỉnh hướng dẫn chính sách pháp luật về thực hiện giao dịch bất động sản theo đúng quy định. Trường hợp khi mua bán đã ghi sai giá mua bán trên hợp đồng công chứng, đề nghị người bán và người mua thực hiện công chứng lại theo đúng giá thực tế và thực hiện các thủ tục tiếp theo tại chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện và cơ quan thuế. Trường hợp vì lý do bất khả kháng không thể công chứng lại, đề nghị người mua, người bán chủ động kê khai lại giá trên tờ khai thuế TNCN, lệ phí trước bạ với cơ quan thuế và bổ sung tờ khai để chấp hành quy định pháp luật thuế.
Mới đây, Sở Tư pháp tỉnh Quảng Bình có thông báo tới các tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn tỉnh cần giải thích, hướng dẫn cho người yêu cầu công chứng hiểu rõ quyền, nghĩa vụ, lợi ích hợp pháp, ý nghĩa và hậu quả pháp lý khi ký kết hợp đồng, giao dịch liên quan đến bất động sản. Trong đó, các đơn vị lưu ý hướng dẫn người dân, chủ đầu tư dự án bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh phải ghi đúng giá thực tế mua bán, chuyển nhượng trong hợp đồng, giao dịch để làm căn cứ tính thuế theo quy định của pháp luật, tránh thất thu ngân sách Nhà nước.
Trước đó, UBND tỉnh Lâm Đồng cũng vừa chỉ đạo các sở ngành về việc tạm dừng tiếp nhận, giải quyết các thủ tục liên quan đến việc phân lô, tách thửa đất, xây dựng nhà ở riêng lẻ tại nông thôn trên địa bàn tỉnh.
Cụ thể, UBND tỉnh giao Sở Tài nguyên và Môi trường, UBND các huyện, thành phố tạm dừng toàn bộ việc tiếp nhận, xem xét, giải quyết các thủ tục liên quan đến tách thửa đất nhưng thực chất là biến tướng để đầu tư dự án bất động sản. Đó là các trường hợp tách thửa đất thành nhiều thửa để chuyển nhượng, xây dựng nhà ở hình thành các khu, điểm dân cư mới tại nông thôn trên địa bàn tỉnh.
Sở Tư pháp tỉnh Đà Nẵng cũng cho biết, Sở này sẽ tăng cường công tác thanh, kiểm tra các tổ chức hành nghề công chứng nhằm phát hiện các hồ sơ công chứng có dấu hiệu "ký chờ" hay "ký gửi"; đặc biệt là các trường hợp kê khai giá chuyển nhượng tại hợp đồng công chứng thấp hơn giá thực tế chuyển nhượng với mục đích trốn thuế để chuyển cho công an xác minh và điều tra xử lý theo quy định pháp luật.
Giữa năm ngoái, Cục Thuế TP. Hà Nội cũng đã cảnh báo tình trạng khai sai giá bất động sản để trốn thuế. Được biết, theo thuật ngữ của giới đầu tư bất động sản thì đây là "tiền chênh", nằm ngoài hợp đồng, hoàn toàn không có giấy tờ nào chứng minh. Tuy nhiên, Cục Thuế TP Hà Nội cảnh báo rằng người mua có khả năng cao mất trắng số tiền chênh này, nếu có tranh chấp xảy ra, đồng thời sẽ bị pháp luật xử lý khi hành vi này bị phát giác.
Tại TP. HCM, Chi cục Thuế Quận 10 đã phát hiện nhiều vụ mua bán căn hộ có giá trị chuyển nhượng lên tới 4 - 5 tỷ đồng nhưng lại kê khai nộp thuế có giá trị chỉ bằng 1/5 (khoảng 1 tỷ đồng). Chi cục này đã chuyển hồ sơ kiến nghị Công an điều tra làm rõ.
Trước đó, Bộ Tài chính ban hành văn bản số 438/BTC-VP về việc chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản; đề nghị Bộ Công an chỉ đạo cơ quan công an các địa phương phối hợp với các Cục thuế để điều tra xử lý nghiêm các hành vi kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản có dấu hiệu trốn thuế, chuyển nhượng bất động sản hai giá nhằm ngăn chặn và truy thu thuế cho ngân sách nhà nước; các tỉnh, thành trên cả nước rầm rộ ra văn bản siết việc mua bán bất động sản hai giá.
Thiếu minh bạch cho thị trường
Thực tế, sau khi văn bản của Bộ Tài chính được ban hành đã không ít tỉnh thành bắt tay vào thắt chặt vấn đề mua bán nhà “hai giá”.
Trước tình trạng nở rộ mua bán "nhà 2 giá" , ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), nhận định: "Việc mua bán có tiền chênh ngoài hợp đồng bằng hình thức kê khai 2 giá khi bán hàng là hành vi vi phạm pháp luật về thuế của doanh nghiệp.
Tuy nhiên, người mua nhà chấp nhận điều đó để đỡ phải chịu khoản thuế từ số tiền ngoài hợp đồng và như vậy là đã tiếp tay cho chủ đầu tư trốn thuế".Cũng theo ông Châu, khách hàng chấp nhận dù biết phạm luật, một phần do cơ chế hiện nay chưa thực sự chặt chẽ. Hiện chỉ có 1 phương pháp tính thuế là đánh thuế thu nhập cá nhân 2% trên giá trị hợp đồng đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Khi doanh nghiệp kê giá bán trong hợp đồng thấp hơn giá thực tế sẽ làm cho mức thu của nhà nước bị giảm xuống.
"Cả khách hàng và doanh nghiệp đang thấy lợi trước mắt mà không nhìn thấy cái hại lâu dài, bởi thực trạng này góp phần khiến cho thị trường bất động sản thiếu minh bạch", ông Châu phân tích.
Theo luật sư Trần Tuấn Anh - Giám đốc Công ty Luật Minh Bạch, trong quy định của pháp luật, tất cả loại hợp đồng mua bán thương mại phải có chứng từ, hóa đơn, giấy biên nhận. Tại Điều 15 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 cũng quy định rõ: "Giá mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản do các bên thỏa thuận và được ghi rõ trong hợp đồng".
Cũng theo ông Tuấn Anh, hợp đồng mua bán giữa chủ đầu tư và khách hàng dù đã được công chứng nhưng vẫn có thể bị tòa án tuyên vô hiệu vì hợp đồng được xác lập nhằm trốn tránh thực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà nước. Khi hợp đồng bị tòa án tuyên vô hiệu thì các bên phải hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận (người bán hoàn trả tiền đã nhận, người mua hoàn trả nhà đất). Hoặc khi có tranh chấp xảy ra, 2 bên thanh lý hợp đồng.
"Nếu điều đó xảy ra, đương nhiên, đây là thiệt thòi lớn đối với người mua. Có thể chủ đầu tư sẵn sàng trả lại tiền cho khách hàng nhưng sẽ chỉ trả lại số tiền ghi trong hợp đồng. Lúc này người mua cũng đành chấp nhận vì giấy trắng mực đen rất rõ ràng, không có bằng chứng để chứng minh mình đã đưa tiền cho người bán nhiều hơn", luật sư phân tích.
Minh Tâm / Theo Trí thức trẻ