Mai Anh
Thành phố mới Nhơn Trạch vẫn đìu hiu vắng vẻ dù có hàng chục dự án quy mô
Sau 24 năm được phê duyệt phát triển lên "thành phố mới", đến nay khu trung tâm Nhơn Trạch vẫn vắng bóng người ở.
Năm 1994, huyện Nhơn Trạch được thành lập trên cơ sở tách ra từ huyện Long Thành cũ với diện tích 431 km2. Năm 1996, đề án thành phố mới Nhơn Trạch được phê duyệt với diện tích lên đến hàng ngàn héc ta được kỳ vọng sẽ trở thành đô thị loại 2 của Đồng Nai và là thành phố vệ tinh của TP.HCM. Tuy nhiên, đến nay, Nhơn Trạch vẫn như thành phố “ma” dù thị trường bất động sản đã trải qua nhiều cơn sốt.
Ngay khi chủ trương thành phố mới Nhơn Trạch được thông qua, chính quyền Đồng Nai đã đầu tư nguồn vốn khá lớn để xây dựng hệ thống hạ tầng. Chính vì vậy, một số tuyến đường ở Nhơn Trạch khá rộng và đẹp. Khi hạ tầng được đầu tư, các doanh nghiệp bất động sản cũng theo đó đổ về đây đầu tư, phát triển các dự án bất động sản, từ đó đã tạo nên cơn sốt nhà đất khi hàng loạt dự án lớn được triển khai xây dựng, giá nhà đất cũng tăng cao ngất ngưởng.
Thông tin quy hoạch mới bị giới đầu tư nắm bắt đã nhiều lần đẩy giá đất Nhơn Trạch lên cao, tạo ra 5 cơn sốt đất. Cơn sốt đất đầu tiên của Nhơn Trạch diễn ra vào năm 1996, khi huyện này được phê duyệt quy hoạch lên thành phố, là đô thị loại 2. Cơn sốt đất thứ 2 vào năm 2006, khi có thông tin xây một cây cầu nối với quận 9, TP.HCM. Đến năm 2014, cơn số đất diễn ra lần thứ 3 khi dự án sân bay quốc tế Long Thành được thông qua chủ trương đầu tư. Cơn sốt đất lần thứ 4 diễn ra vào năm 2016 khi TP.HCM kiến nghị Thủ tướng chấp thuận chủ trương bổ sung quy hoạch xây dựng cầu thay thế phà Cát Lái. Mới đây nhất, cơn sốt lần thứ 5 là hồi đầu tháng 8.2018 khi UBND tỉnh Đồng Nai họp với TP.HCM về phương án xây cầu Cát Lái. Mặc dù vậy, đến nay sau 24 năm, tuy thị trường bất động sản đã trải qua nhiều cơn sốt đất nhưng các khu đô thị được xây dựng hoành tráng vẫn nằm âm u, hoang lạnh, ít người ở một cách lạ thường. Chính vì vậy, đến nay mọi người vẫn gọi Nhơn Trạch là thành phố “ma”.
Thành phố mới Nhơn Trạch (tỉnh Đồng Nai) được phê duyệt năm 1996 với diện tích hàng ngàn héc-ta, kỳ vọng sẽ trở thành một khu đô thị sầm uất của tỉnh Đồng Nai cũng như là đô thị vệ tinh phía đông của TPHCM.
Sau khi có hủ trương, Đồng Nai đã đầu tư nguồn vốn khá lớn để xây dựng hệ thống hạ tầng giao thông, cơ sở vật chất… tạo nên một khu đô thị Nhơ Trạch hiện đại vào thời điểm lúc bấy giờ.
Hạ tầng được đầu tư bài bản.
Các nhà đầu tư, các doanh nghiệp bất động sản ở nhiều nơi, đặc biệt là ở TPHCM tập trung đầu tư các dự án bất động sản, tạo nên cơn sốt nhà đất, khiến giá nhà đất tại đây có thời điểm lên cao ngất ngưởng.
Tuy nhiên, rất nhanh sau đó, khu đô thị Nhơn Trạch trở nên đìu hiu, vắng vẻ như một thành phố bị lãng quên.
Cụ thể, năm 1996, khi huyện này được phê duyệt quy hoạch lên thành phố, là đô thị loại II với dân số dự kiến đến năm 2020 khoảng 500.000 người cho diện tích 8.000ha. Ngay lập tức, hàng chục doanh nghiệp đổ dồn về đây làm khu đô thị, khu dân cư.
Nhơn Trạch được mệnh danh là “thành phố” nằm trong lòng khu công nghiệp nhưng khoảng 10 năm nay, huyện này được giới đầu tư bất động sản gọi là thành phố “ma”.
Theo UBND huyện Nhơn Trạch, vào năm 2014 đã có 86 dự án bất động sản được thỏa thuận địa điểm.
Thế nhưng, hiện nay Nhơn Trạch vẫn chỉ có 86 dự án khu dân cư, trong đó có 18 dự án đã xây dựng hạ tầng kỹ thuật và kinh doanh, 6 dự án đang xây dựng hạ tầng kỹ thuật, 9 dự án đã bồi thường và giao xong đất, 15 dự án đang bồi thường và giao đất một phần, 38 dự án đang lập thủ tục đầu tư, quy hoạch, bồi thường.
Có nghĩa, gần 20 năm kêu gọi đầu tư thì tại Nhơn Trạch chỉ có 18 dự án bất động sản đủ điều kiện kinh doanh, bán sản phẩm ra thị trường. Còn lại đều được liệt vào diện dự án “chết” hoặc vượt quá thời hạn đầu tư.
Đáng nói, hầu hết các dự án đã bán sản phẩm lại rơi vào cảnh đô thị “ma” hoặc bỏ hoang, dùng để trồng keo tràm.
Những dự án đình đám ở Nhơn Trạch là khu đô thị Đông Sài Gòn do công ty con của Tín Nghĩa Corp là Công ty Cổ phần Đầu tư Nhơn Trạch (NIC) với tổng mức đầu tư dự kiến là 6 tỷ USD, quy mô hơn 940ha cũng đang dang dở.
Hay tại những dự án của Tổng công ty Xây dựng Hà Nội, Tập đoàn Đầu tư Phát triển nhà và Đô thị (HUD), Công ty Đệ Tam... đã hình thành gần 20 năm nay, nhưng chỉ lô nhô vài nóc biệt thự xây dở, trở thành bãi chăn thả gia súc.
Còn dự án khu dân cư của Công ty CP Đầu tư Đô thị và Khu công nghiệp Miền Nam (Suzicorp) rộng gần 41ha trên địa bàn 2 xã Phước An và Long Tân có quy hoạch 1/500, được triển khai từ tháng 4/2009 nhưng đến nay vẫn chưa có hạ tầng.
Khu dân cư Phước An-Long Thọ của HUD với tổng mức đầu tư khoảng 1.000 tỷ đồng đã được phân lô, hoàn thiện về điện nước cũng chịu chung số phận bị bỏ hoang.
Ở Nhơn Trạch còn có khu đô thị Phước An rộng 150ha, Khu đô thị Sunflower rộng 150ha và hàng chục dự án khác có quy mô từ một vài đến vài chục ha.
Phần lớn dự án hình thành cách đây đã 10 năm, nhưng đến nay vẫn chưa có dân về ở.
Hạ tầng là yếu tố khiến hàng loạt doanh nghiệp chết chùm ở Nhơn Trạch.
Trên thực tế, huyện Nhơn Trạch chỉ cách quận 2 và quận 9 của TP.HCM một con sông nhưng giá đất chỉ bằng 1/5-1/3 so giá đất của các quận này. Nguyên nhân là không có hạ tầng kết nối, thiếu tiện ích và hạ tầng xã hội.
Nhiều chuyên gia cho rằng, tương lai của thị trường bất động sản Nhơn Trạch phụ thuộc rất lớn vào việc xây cầu Cát Lái.
Phải xây được cây cầu này thì mới cứu được Nhơn Trạch thoát khỏi ám ảnh đô thị “ma” như hiện tại. Còn với hạ tầng hiện nay thì chưa nói trước được gì.
Không chỉ nhà phố, đất nền mà ngay cả chung cư ở Nhơn Trạch cũng lâm vào cảnh bỏ hoang.
Ý tưởng về xây dựng cầu thay thế phà Cát Lái nối quận 2 của TPHCM với Nhơn Trạch cũng đã có từ gần 20 năm trước.
Cho đến nay, việc xây cầu Cát Lái chỉ là câu chuyện mượn cớ tạo “sóng” hoặc thoát hàng của dân đầu cơ, còn vẫn chưa có gì cụ thể, thời điểm khởi công, hình thức đầu tư…
Vấn đề của Nhơn Trạch là thiếu hạ tầng kết nối với TPHCM. Do đó, cần đẩy nhanh việc xây cầu Cát Lái. Xa hơn là khi hệ thống đường cao tốc Long Thành-Bến Lức, vành đai 3 Tân Vạn-Nhơn Trạch và cầu cảng Phước An nối Vũng Tàu phải đi vào hoạt động thì mới kéo dân về ở được. Còn hiện tại, Nhơn Trạch như một ốc đảo.
Ở Nhơn Trạch, nhan nhản số điện thoại rao bán đất kiểu này.
Nhiều khu đô thị còn chưa nên hình hài.
Làm nơi chăn thả trâu bò.
Nhiều dự án đã được thay tên đổi chủ, có dòng tiền từ các quỹ đầu tư nước ngoài nhưng cũng không có dân về ở.
Nguyên nhân sâu xa hơn, theo HoREA, hiện nay các đô thị vệ tinh kế cận Sài Gòn đang xuất hiện rất nhiều, có thể kể đến các dự án ở Cần Giuộc, Bến Lức, Đồng Nai, Bình Dương, thậm chí xa hơn...
Các cuộc thăm dò của HoREA cho thấy, có khoảng 10% nhu cầu ở thật, còn lại là đầu tư. Với đại đa số người mua chỉ để đầu tư, đây là nguy cơ vỡ trận vì có thể tạo ra các dự án bị bỏ hoang. Các đô thị lớn không có người ở, nếu chỉ bán bằng mọi giá để tìm kiếm lợi nhuận sẽ là tai họa cho thị trường. Điều cần quan tâm nhất hiện nay là làm sao lôi kéo được cư dân về ở và việc này đòi hỏi các chủ đầu tư phải có gói giải pháp đồng bộ.
Muốn thu hút người ở thật về các đô thị vệ tinh thì phải xây dựng nhiều tiện ích, dịch vụ cho dự án, đồng thời hạn chế số lượng sản phẩm bán ra cho cùng một người.
