Minh Vy
Thanh lọc 'mua đất để không, lời tiền tỷ'
Thị trường bất động sản đã bước vào giai đoạn thanh lọc sau những chuyện 'làm ăn cả đời không bằng tiền lời lô đất'.
Sau khi tăng nóng 50% - 100% một năm trong giai đoạn 2016 - 2019 và duy trì tăng nhẹ 20% - 40% một năm giai đoạn 2020 - 2021, lập đỉnh vào đầu 2022, thị trường bất động sản (BĐS) đã bước vào giai đoạn thanh lọc.
Nguyên nhân sâu xa:
1. Xem BĐS chỉ như một công cụ để thực hiện "cuộc chơi tài chính"
Nghĩa là BĐS ở đâu không quan trọng, loại hình BĐS gì không quan trọng, nhu cầu sử dụng thực thế nào không quan trọng, giá thị trường khu vực thế nào - giá mua vào BĐS có hợp lý không cũng không quan trọng, uy tín năng lực chủ đầu tư - nơi người mua đưa tiền - cũng không cần tìm hiểu nhiều; thậm chí không biết chính xác BĐS nằm ở đâu và chưa từng đến thăm BĐS kể từ khi mua đến lúc bán.
Nhóm này chỉ quan tâm đến chi phí sử dụng vốn bao nhiêu, giá BĐS kỳ vọng tăng lên bao nhiêu, phần kỳ vọng tăng lên cao hơn chi phí sử dụng vốn bao nhiêu.
Ví dụ mua một BĐS trị giá 5 tỷ, có 1,5 tỷ tiền mặt và đòn bẩy 3,5 tỷ. Chi phí sử dụng vốn của 1,5 tỷ tiền mặt là 7%/ năm (lãi suất gửi tiết kiệm một năm) khoảng 105 triệu đồng.
Chi phí sử dụng vốn đòn bẩy 3,5 tỷ là 12%/ năm (Lãi suất vay bao gồm các phụ phí) khoảng 420 triệu đồng. Tổng chi phí sử dụng vốn là 525 triệu đồng một năm, trung bình 10,5% cho khoản đầu tư 5 tỷ này. Với mức tăng giá của BĐS 50% - 100%/ năm trong giai đoạn 2016 - 2019 và 20% - 40%/ năm giai đoạn 2020 - 2021, cuộc chơi tài chính gần như luôn thắng lớn.
Thậm chí có không ít trường hợp "tay không bắt giặc", bằng cách gì đó đòn bẩy luôn 6 tỷ, trong đó lấy 5 tỷ mua BĐS còn một tỷ để dành đóng lãi vay trong một, hai năm chờ tài sản tăng giá bán. Và nghịch lý xảy ra khi trong giai đoạn kỳ lạ đó, "tay không bắt giặc" còn thắng lớn hơn người bỏ "tiền thịt".
Cũng công thức tương tự như vậy với các dự án bất động sản hình thành tương lai. Người mua chỉ cần đóng tiền từ từ theo tiến độ dự án, và chỉ cần đóng "tiền thịt" đến 25% - 30%, phần còn lại sẽ được ngân hàng "tài trợ".
Dự án chỉ cần tăng giá 25% - 30%, hoặc chỉ cần "khu sau" trong cùng dự án mở bán cao hơn khu trước "25%-30%", người mua cũng đã cảm thấy có lợi nhuận 100% trên số tiền phải bỏ ra.