lili
Tại sao các chung cư bị treo băng rôn và cách để hạn chế mua phải các dự án có khả năng bị treo băng rôn
Rảo quanh thành phố và các cửa ngõ lận cận thì mình thấy cũng nhiều dự án đang bị treo băng rôn đỏ đòi sổ hoặc phí bảo trì, vậy thì cớ sự gì khiến họ phải treo như vậy?
Một trong những lý do đầu tiên khiến cư dân phải treo băng rôn là do CDT bị chậm trễ khi giao sổ hồng cho cư dân. Thông thường, việc cấp sổ hồng sẽ giao động từ 1 – 2 năm tính từ khi cư dân nhận nhà.
Vậy thì tại sao lại bị chậm trễ?
- Do CDT nộp chậm, có thể hiểu đa phần các chủ đầu tư sẽ gom tất cả các cư dân lại và đi làm sổ 1 lần, vì vậy quãng thời gian có thể chênh lệch đôi chút khi chờ đợi cư dân về ở đông đủ.
- Chủ đầu tư xin cấp Giấy Chứng Nhận nhưng chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Theo quy định tại Khoản 3 Điều 98 Luật Đất Đai, chủ sở hữu nhà ở chỉ được nhận Giấy Chứng Nhận sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
- Chủ đầu tư thế chấp tài sản tại ngân hàng trước khi xin cấp Giấy Chứng Nhận cho người mua căn hộ và chưa giải chấp. Theo quy định pháp luật về nhà ở và đất đai, chủ sở hữu nhà ở chỉ được cấp Giấy Chứng Nhận khi cung cấp được Giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp nhà ở và quyền sở hữu nhà ở. Tuy nhiên, khi thế chấp tài sản thì chủ đầu tư đã giao những giấy tờ này cho ngân hàng nắm giữ. Do đó không đủ hồ sơ xin cấp Giấy Chứng Nhận. - Về pháp lý, đây là lí do chính của các cư dân khi họ treo băng rôn vì không cấp sổ hồng quá lâu, những vi phạm pháp lý khiến chính quyền không cấp sổ hồng như là: xây sai kết cấu, thiếu giấy phép, dính diện tái định cư,…
Ngoài lý do trên, cư dân còn rất nhiều các lý do khác để treo băng rôn như:
- Chính sách của CDT, đôi khi cư dân sẽ bất mãn với CDT về nhiều chính sách bất hợp lý như: thu 5% phí sổ khi chưa giao sổ, tăng phí quản lý,…
- CDT xây thêm, khiến các view của các tầng cũ bị chắn, khiến các cư dân phẫn nộ.
Vd: Đã có các nguồn tin cho rằng dự án S***on G*****y bị treo băng rôn là do CDT muốn xây thêm 1 block trên sân trống trước dự án, khiến các block sau bị chắn view. Vậy làm sao để hạn chế các trường hợp mua dự án nhưng phải treo băng rôn?
Điều đầu tiên chắc chắn chúng ta phải biết “chọn mặt gửi vàng”. Hiện tại để tối ưu hóa lợi nhuận cũng như tối ưu hóa mức vốn bỏ vào. Vì vậy, các nhà đầu tư và cư dân đều chuộng kiểu mua dự án theo tiến độ hơn là chồng tất 1 lần khi xây xong.
Vậy thì điểm lợi và hại của 2 cách này như thế nào?
Trước tiên, ta sẽ nói về phương thức chồng tiền 1 lần - tức là mua khi căn hộ đã hoàn thiện. Việc mua như thế này thì đảm bảo chúng sẽ không gặp các chủ đầu tư như Alibaba, Keppel (Palm City gần đây),… Cư dân có thể vào ở liền mà không cần phải đợi xây dựng. Và điểm hại đáng lưu ý nhất của phương thức này là về giá cả. Đa phần tất cả dự án sau khi bàn giao đã tăng ít nhất 2 tới 3 lần giá của đợt 1. Vì vậy, việc chồng tiền 1 lần để mua một căn hộ hoàn thiện chúng ta sẽ phải mất chênh lệch rất cao, tùy dự án như Vinhomes Central Park, Lavita Charm, Estella Height… có thể lên tới vài tỷ.
Và thứ 2, ta có phương thức mua theo tiến độ dự án. Rủi ro cao hơn, tỷ suất lợi nhuận cao hơn. Việc thanh toán theo tiến độ cũng sẽ nhẹ nhàng hơn so với việc mua thẳng 1 căn hộ hoàn thiện, bạn sẽ phải thanh toán từ 2 tới 5% mỗi 2 tháng tùy CDT đưa ra phương thức thanh toán. Khác với phương thức còn lại, điểm nổi của cách thanh toán này là tỷ suất lợi nhuận sẽ rất cao vì khách hàng được mua với giá F0 – tức là chưa tăng giá, thứ 2 sẽ là thanh toán vượt với lãi suất từ 8 – 18%/năm tùy CDT (Hưng Thịnh đang là một trong những CDT dẫn đầu với lãi suất vượt 18%/năm). Và đương nhiên, có ưu điểm thì sẽ có nhược điểm, nhược điểm chí mạng nhất của phương thức thanh toán này là gặp phải CDT ma như Alibaba chẳng hạn. Chúng ta sẽ bị chôn vốn lâu hơn, và rủi ro sẽ cao hơn.
Vậy thì những cách nào để chúng ta có thể tối ưu được lợi nhuận mà không dính phải các dự án mà cư dân phải treo băng rôn?
Như câu mình nói ở trên, chúng ta phải biết “chọn mặt gửi vàng”, hiện nay rất hiếm các nhà đầu tư chưa từng bị dính phốt liên quan tới việc bị treo băng rôn. Vì vậy, việc chọn lựa các CDT uy tín nhất chưa chắc đã là phương án tốt nhất, nước bạn có câu rất hay mà mình tâm đắc:”You say you don’t, until you do”. Vì vậy, cách khả thi nhất để chọn được CDT tốt chúng ta chỉ có thể xem xét lại lịch sử của họ. “Dĩ vãng dơ dáy dễ gì dấu giếm”, hiện tại chúng ta có thể tiếp cận được rất nhiều nguồn tin từ internet nên việc truy xét lịch sử CDT là không hề khó, chỉ 20 phút chúng ta sẽ biết được “dĩ vãng” của CDT đó ngay. Mặt khác, đã xét xong lịch sử, chúng ta cần phải xét cả tương lai!?Tìm những dự án của CDT đang xây dựng hoặc sẽ xây dựng trong tương lai, vì khi đó chúng ta có thể suy xét được thái độ của CDT đó, nghĩ đơn giản hơn, các CDT đó sẽ không “dám” làm sai, dính phốt để còn mở đường cho các dự án sau này. Tuy nhiên, việc truy xét tương lai đòi hỏi vốn hiểu biết và mạng lưới rất rộng.
Và cách cuối cùng là xem quy hoạch, pháp lý của dự án. Một dự án được gọi là pháp lý “ổn” sẽ bao gồm có GPXD, 1/500 (quan trọng), HDTC, sổ đỏ SHD... Khi một dự án có đủ các pháp lý trên, khi dự án lên móng, chúng ta sẽ được ký HDMB (giá trị có thể gọi là thay thế được sổ hồng).
Tác giả: Nguyễn Duy Bảo