LS. Quốc Vũ

2021-08-12 16:11:00

Sự thật đằng sau dự án PNR Estella

Mặc dù, được quảng cáo là khu đất vàng thương mại với cái tên gọi hoành tráng “dự án khu đô thị PNR Estella” tọa lạc tại xã Tân An, huyện Vĩnh Cửu với quy mô hơn 32ha được chia làm 2 giai đoạn mở bán. Giai đoạn 1 mở bán hơn 9,8ha và giai đoạn 2 là hơn 23ha. Tuy nhiên, đằng sau những con số và vẻ hào nhoáng của những lời giới thiệu hấp dẫn thì khách hàng nên cẩn trọng khi xuống tiền đầu tư vì thực tế đây lại là 2 dự án riêng biệt của 2 chủ đầu tư có pháp lý khác nhau.

Dự án PNR Estella được giới thiệu là đất vàng thương mại, tọa lạc tại xã Tân An, huyện Vĩnh Cửu, nơi có vị trí tiếp giáp với khu công nghiệp Sông Mây, địa bàn có tốc độ tăng trưởng kinh tế nhanh, dân cư đông đúc …do công ty bất động sản PNR Holding là đơn vị phân phối độc quyền; Với quy mô hơn 32ha được phát triển thành khu đô thị hiện đại bao gồm nhà phố, Shophouse có thiết kế sang trọng, tổng hợp nhiều tiện ích trong dự án như trung tâm y tế, công viên, hồ sinh thái, khu thể dục thể thao, siêu thị, trường học mang lại nơi an cư và đầu tư lý tưởng cho khách hàng. Trong đó, giai đoạn 1 của dự án có quy mô hơn 9,8ha gồm 540 sản phẩm, giai đoạn 2 quy mô hơn 23 ha với 1.300 sản phẩm. Các lô đất nền có diện tích từ 90 -120m2.

Đặc biệt dự án này được cho là có pháp lý minh bạch sổ riêng từng nền, xây dựng tự do, hạ tầng thiết kế bài bản thông minh, nhiều mảng xanh, điện âm. Xung quanh dự án có đa dạng các tiện ích gồm: chợ, trường học, sân golf, hồ sinh thái sông mây mang đến cuộc sống tiện nghi. Hấp dẫn hơn nữa, PNR Estella nằm liền kề khu công nghiệp Sông Mây 473ha đang thu hút hàng chục ngàn chuyên gia kỹ sư, công nhân đến làm việc, sinh sống nên có khả năng khai thác kinh doanh tuyệt vời nhưng lại có mức giá rẻ hơn mức giá ở các dự án xung quanh từ 20 – 30% kèm theo đó là chính sách thanh toán kéo dài 8 tháng ngân hàng hỗ trợ vay vốn lên đến 70% giá trị sản phẩm.

Đó là lời giới thiệu cực kỳ hấp dẫn đối với người mua và hiện nay trên nhiều sàn giao dịch bất động sản, dự án PNR Estella đang được chào bán với giá dao động từ 11 -13 triệu động/m2.

Tuy nhiên, qua tìm hiểu trên phần diện tích đất hơn 32ha được cho là nơi tọa lạc dự án có tên gọi PNR Estella thực ra bao gồm 2 dự án của 2 chủ đầu tư khác nhau và đều được UBND tỉnh Đồng Nai phê duyệt là Dự án Khu dân cư theo quy hoạch tại xã Tân An, huyện Vĩnh Cửu.

Trong đó, ngày 30/8/2018 công ty cổ phần nông sản Đông Việt có trụ sở tại đường số 9, KCN Biên Hòa 1 (trong khuôn viên của công ty CP đầu tư và XNK Foodinco), phường An Bình, TP Biên Hòa tỉnh Đồng Nai do ông Nguyễn Trọng Văn là người đại diện theo pháp luật, hoạt động chính ở lĩnh vực buôn bán nông, lâm sản nguyên liệu được UBND tỉnh Đồng Nai cấp quyết định chủ trương đầu tư số 3071/QĐ-UBND với diện tích đất thực hiện dự án là 9,8ha, tổng vốn đầu tư khoảng 117,6 tỷ đồng để đầu tư xây dựng khu dân cư. Đây cũng là dự án đầu tư khu dân cư đầu tay của công ty này.

Hơn 23ha còn lại trong tổng diện tích hơn 32ha được giới thiệu là thuộc dự án PNR Estella được UBND tỉnh Đồng Nai phê duyệt chủ trương đầu tư tại quyết định số 2417/QĐ-UBND ngày 02/8/2019 cho Công ty cổ phần tư vấn đầu tư xây dựng Hồ Vũ có trụ sở tại số T04-B2 Nguyễn Ái Quốc, KP3, phường Quang Vinh, TP Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai do ông Nguyễn Trọng Văn là người đại diện theo pháp luật, hoạt động chính trong lĩnh vực kiến trúc và tư vấn kỹ thuật để đầu tư khu dân cư.

Mặc dù là 2 dự án có pháp lý riêng biệt nhưng đơn vị phân phối là công ty bất động sản PNR Holding lại có những quảng cáo khiến khách hàng hiểu nhầm rằng hơn 32ha là tổng thể của một dự án với cái tên thương mại mỹ miều PNR Estella mà không biết rằng đây là 2 dự án của 2 chủ đầu tư có pháp lý hoàn toàn khác nhau.

Cụ thể, dự án do công ty cổ phần nông sản Đông Việt làm chủ đầu tư có quy mô 9,8ha. Dự án này được giới thiệu là giai đoạn 1 của dự án PNR Estella đến nay đã có pháp lý bao gồm:

Ngày 04/3/2019, UBND tỉnh phê duyệt chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 khu dân cư theo quy hoạch tại xã Tân An, huyện Vĩnh Cửu, tỉnh Đồng Nai tại quyết định số 657/QĐ-UBND; Ngày 24/7/2019, được UBND tỉnh phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường dự án “Đầu tư xây dựng Khu dân cư, quy mô 2.112 người, diện tích 98.316,3m2” tại xã Tân An, huyện Vĩnh Cửu của công ty Đông Việt tại Quyết định số 2276/QĐ-UBND. Đồng thời, dự án cũng đã được phòng cảnh sát PCCC và CNCH – công an tỉnh Đồng Nai cấp giấy chứng nhận thẩm duyệt thiết kế phòng cháy, chữa cháy tại văn bản số 452/TD-PCCC.

Ngày 21/5/2020, UBND huyện Vĩnh Cửu có văn bản về việc kiến nghị giải quyết vướng mắc trong công tác bồi thường thực hiện dự án khu dân cư theo quy hoạch do công ty cổ phần nông sản Đông Việt làm chủ đầu tư. Theo đó, thửa đất số 31, tờ bản đồ 106 xã Tân An có diện tích 32.995,4m2 do Xí nghiệp nguyên liệu giấy Đông Nam Bộ quản lý nằm trong tổng diện tích đất mà UBND tỉnh Đông Nai đã phê duyệt cho công ty Đông Việt đầu tư khu dân cư.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 118 Luật Đất đai 2013 thì phần diện tích này khi giao cho chủ đầu tư thì phải thông qua đấu giá quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, với lý do là việc thực hiện đấu giá phần diện tích đất công trong dự án sẽ gây khó khăn trong việc kết nối đồng bộ hạ tầng cho toàn dự án. Vì vậy, UBND huyện Vĩnh Cửu kiến nghị UBND tỉnh Đồng Nai chấp thuận cho phép hoán đổi phần diện tích của thửa đất công nêu trên bằng phần diện tích đất (lô đất) trong ranh dự án sau khi hoàn thành hạ tầng khu dân cư.

Ngày 23/9/2020, UBND tỉnh Đồng Nai đã có quyết định giao đất số 3448/QĐ-UBND trong đó phần diện tích đất được giao cho công ty cổ phần nông sản Đông Việt là 64.670m2, và diện tích 32.995,m2 giao cho UBND huyện Vĩnh Cửu. Trong đó cũng nêu rõ, UBND huyện Vĩnh Cửu có trách nhiệm làm việc với công ty Đông Việt để thống nhất đầu tư đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch được duyệt đối với diện tích 32.995,4m2 đất được giao để bố trí tái định cư theo đúng quy định của pháp luật.

Trước quyết định giao đất này, dư luận cũng không khỏi nghi hoặc, việc hoán đổi đất công trong dự án này căn cứ vào quy định nào của pháp luật hay chỉ là sự thương thảo thuận tiện của cả đôi bên. Nếu phải “đi đường vòng” tức là tuân theo quy định của pháp luật thì 32.995,4m2 bắt buộc phải đưa ra đấu giá sẽ gây khó khăn nếu đơn vị trúng đấu giá không phải là chủ đầu tư hiện tại. Vì vậy, “đi đường tắt” là hoán đổi cho chủ đầu tư hiện tại để tránh khó khăn?

Đến nay, dự án Khu dân cư theo quy hoạch tại xã Tân An, huyện Vĩnh Cửu do công ty cổ phần nông sản Đông Việt là chủ đầu tư đã được Sở Xây dựng cấp giấy phép xây dựng số 04/GPXD vào ngày 22/01/2021 với phạm vi diện tích khoảng 64.670,9m2. Tuy nhiên, phần đất công nằm trong dự án là 32.995,4m2 vẫn chưa được cấp giấy phép xây dựng.

Mặc dù, trên thực tế hạ tầng của dự án đã hầu như được hoàn tất trên toàn bộ hơn 9,8ha nhưng lại chưa có bất cứ văn bản thông báo nào của cơ quan có thẩm quyền phê duyệt đủ điều kiện cho phép đưa dự án vào kinh doanh. Ấy vậy mà dự án này đã được chào bán rầm rộ từ lâu. Đến nay, nườm nượp khách hàng vào xem tham khảo và đặt cọc số tiền lớn để đầu tư sinh lãi từ lời chào mời vô cung hấp dẫn của môi giới bất động sản.

Theo bà NT. một nhân viên của công ty cổ phần bất động sản PNR Holding chào mời: dự án đang thu hút rất nhiều khách hàng vào tham quan và đặt cọc giữ chỗ với mức giá vô cùng hời từ 11-13 triệu đồng/m2. Chỉ với 1,2 tỷ đồng, khách hàng cũng có thể sở hữu một lô đất nền đẹp trong dự án. Càng hời hơn khi chỉ cần thanh toán đợt 1 thì khách hàng được miễn giấy phép xây dựng, có thể xây nhà trọ, cơ sở kinh doanh, nhà ở …tùy ý.

Đối với dự án khu dân cư theo quy hoạch tại xã Tân An, huyện Vĩnh Cửu do công ty cổ phần tư vấn đầu tư xây dựng Hồ Vũ làm chủ đầu tư với quy mô hơn 23ha được giới thiệu là giai đoạn 2 của dự án PNR Estella thì pháp lý chỉ mới dừng lại ở quyết định phê duyệt 1/500. Mới đây nhất, ngày 07/6/2021 công ty cổ phần tư vấn đầu tư xây dựng Hồ Vũ có văn bản xin san lấp mặt bằng tại chỗ, trong văn bản ghi rõ chủ đầu tư mới chỉ đền bù được 198.217,8m2 diện tích đất cho các hộ dân nằm trong dự án.

Đối với phần đất công khoảng 3,2ha nằm trong ranh dự án, chưa được cấp giấy phép xây dựng thuộc quyền quản lý của UBND huyện Vĩnh Cửu thực hiện dự án tái định cư, tuy nhiên, Công ty Đông Việt đã lấn phần diện tích 9.848,7m2 tại tờ 106 thửa 31 để làm đường nhựa, lề đường, UBND xã Tân An phối hợp với Phòng TNMT huyện Vĩnh Cửu lập biên bản xử lý vi phạm hành chính đối với Đông Việt về hành vi lấn chiếm đất phi nông nghiệp tại khu vực nông thôn do UBND huyện được UBND tỉnh giao quản lý. UBND xã Tân An đã kịp thời lập biên bản xử lý vi phạm hành chính và có tờ trình kiến nghị UBND tỉnh ra quyết định xử lý vi phạm. Theo tờ trình, căn cứ quy định tại điểm d, khoản 4, Điều 14 Nghị định số 91/2019/NĐ-CP ngày 19/11/2019 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, với mức phạt tiền từ 100 triệu đồng đến 200 triệu đồng với diện tích lấn chiếm từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta. Trong đó, UBND xã Tân An đề xuất hình thức xử phạt chính là phạt tiền với mức phạt 300 triệu đồng (mức phạt áp dụng đối với tổ chức có hành vi vi phạm), buộc công ty cổ phần Nông sản Đông Việt khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm.

Trên thực tế, UBND xã Tân An đã đặt rất nhiều biển thông báo: Khu đất do UBND tỉnh giao đất cho UBND xã quản lý, nghiêm cấm các hành vi lấn chiếm, chuyển nhượng, huy động vốn, xây dựng trái phép dưới mọi hình thức.

Đến đây liệu có việc “đẽo chân cho vừa giày” phần diện tích 3,2ha này rơi vào thế khó. Khi phương thức hoán đổi như đã từng đề xuất khó thực hiện. Một mặt Công ty Đông Việt đã đầu tư hạ tầng và đề xuất phương án giải quyết, UBND huyện Vĩnh Cửu đề xuất 2 phương án tháo gỡ :

1. Đầu tư theo hình thức chỉ định thầu cho nhà đầu tư thực hiện dự án và giảm giá 5% theo chỉ đạo của UBND tỉnh

2. Đề nghị Công ty Đông Việt khôi phục hiện trạng, bàn giao mặt bằng để UBND huyện tổ chức thực hiện theo Luật đầu tư công

Hơn hết, việc bị UBND xã Tân An có tờ trình gửi UBND tỉnh đề nghị ban hành Quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai với công ty Đông Việt, và ngày 28/6/2021, UBND tỉnh đã ban hành Quyết định xử phạt vi phạm hành chính số 2173 số tiền 321.970.480 đồng đối với công ty Đông Việt và hiện nay công ty vẫn chưa hoàn thành việc đóng tiền phạt, đồng thời phục hồi ranh mốc (48 mốc), UBND xã Tân An đã tổ chức cắm biển thông báo nghiêm cấm các hành vi lấn chiếm, xây dựng, huy động vốn trái phép trong đó đã thể hiện chồng ghép bản đồ quy hoạch chi tiết phân lô xây dựng 1/500 và ranh được UBND tỉnh giao đất để người dân được biết.

Vậy nếu trường hợp không xử lý thỏa đáng phần đất công trong ranh dự án thì dự án Khu dân cư theo quy hoạch tại xã Tân An có phải điều chỉnh lại quyết định chủ trương, và 1/500 hay không? Hay sẽ đẽo chân cho vừa giày ? quyền lợi của khách hàng đã mua những lô nền tại khuc đất này liệu có được đảm bảo ?