LS. Quốc Vũ

2021-08-20 15:20:00

Siêu lợi nhuận từ dự án Khu Đô thị - Thương mại Diamond City của Công ty Hùng Đại Dương

Dự án Khu đô thị - Thương mại Diamond City là tên thương mại của dự án Khu dân cư theo quy hoạch tại phường Long Bình Tân, Tp Biên Hòa, Đồng Nai do công ty CP Thương mại và Sản Xuất Hùng Đại Dương (Công ty Hùng Đại Dương) làm chủ đầu tư. Dự án này được đầu tư xây dựng trên diện tích hơn 1ha có nguồn gốc là trại heo Thanh Hương do Công ty Vật liệu xây dựng và Chất đốt (thuộc Sở Thương mại Du lịch) quản lý. Ngay từ giữa tháng 4/2021, Công ty CPĐT-DVTM Địa ốc Cenland đơn vi phân phối của dự án đã công khai giới thiệu trên thị trường bất động sản về giá chuyển nhượng mỗi mét vuông đất tại dự án Diamond City là 28 triệu đồng, với 67 sản phẩm của dự án tương ứng với 6.511m2 đất, chủ đầu tư là công ty Hùng Đại Dương đã thu về nguồn lợi không thể tưởng tượng.

Vì sao nói dự án Diamond City là dự án siêu lợi nhuận?

Trước hết hãy tìm hiểu về nguồn gốc đất thực hiện dự án của chủ đầu tư. Được biết, khu đất thực hiện dự án Diamond City hiện nay nguyên là Trại heo Thanh Hương do Công ty Vật liệu xây dựng và Chất đốt (thuộc Sở Thương Mại – Du lịch) quản lý. Ngày 12/10/1994, UBND tỉnh Đồng Nai chấp thuận cho Công ty VLXD & CĐ bán thanh lý Trại heo Thanh Hương cho Công ty TNHH Thương mại Hùng Đại Dương (bán tài sản gắn liền với đất). Ngày 08/08/1996 chấp thuận cho Công ty TNHH Thương mại Hùng Đại Dương thuê toàn bộ diện tích nói trên để sử dụng vào mục đích cơ sở sản xuất công nghiệp. Ngày 08/05/1998, UBND tỉnh Đồng Nai có văn bản đề xuất gửi Thủ tướng Chính phủ cho công ty TNHH Thương mại Hùng Đại Dương thuê 10.941,5m2 đất nêu trên. Đến ngày 20/05/1998, Thủ tướng Chính phủ quyết định cho Công ty TNHH Thương mại Hùng Đại Dương thuê diện tích đất 10.941,5m2 (thuộc tờ 36 thửa 54). Mục đích mà Thủ tướng chính phủ và UBND tỉnh Đồng Nai cho công ty Hùng Đại Dương thuê đất là để xây dựng Nhà máy sản xuất đá Gianite với thời hạn cho thuê là 20 năm kể từ ngày ký là ngày 20/5/1998.

Diện tích 10.941,5m2 đất mà công ty Hùng Đại Dương được cho phép đầu tư dự án khu dân cư thuộc thửa đất số 54, tờ 36, đất khu công nghiệp (cũ), tọa lạc tại hẻm 48, đường Nguyễn Văn Tỏ, khu phố Long Điềm, phường Long Bình Tân, Tp. Biên Hòa. Tháng 9/2019, UBND tỉnh Đồng Nai cho phép công ty Hùng Đại Dương được phép chuyển mục đích sử dụng đất thửa 54 tờ 36 tại phường Long Bình Tân từ đất khu công nghiệp sang đất ở sử dụng vào mục đích Khu dân cư theo quy hoạch.

Cụ thể như sau: Đối với hình thức sử dụng đất nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất 6.585,5m2 để sử dụng vào mục đích đất ở tại đô thị; Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất diện tích 4.356m2 để xây dựng hạ tầng.

Qua nội dung này, có 2 việc cần phân tích để tính số tiền mà công ty Hùng Đại Dương phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

Về vị trí đất, thửa đất số 54 tờ 36 có một mặt tiếp giáp với hẻm 48, mặt tiền hẻm rộng khoảng 22 mét, cách đường Nguyễn Văn Tỏ khoảng 92 mét. Theo quy định của UBND tỉnh Đồng Nai về phân vị trí đất, có 4 vị trí, ký hiệu lần lượt từ 1 đến 4. Cụ thể, căn cứ Điểm b, Khoản 1, Điều 7 Quyết định số 64/QĐ-UBND ngày 22/12/2014 quy định về phân vị trí đất phi nông nghiệp tại đô thị gồm 4 vị trí, đối với Vị trí 2 được xác định như sau:“các thửa đất mặt tiền hẻm có bề rộng ≥ 5m, cách đường phố ≤ 600m”... Dựa vào đặc điểm hiện trạng của thửa đất, đối chiếu với quy định này xác định được vị trí thửa đất số 54 tờ 36 nêu trên thuộc Vị trí 2.

Về giá đất, tương ứng với Vị trí 2 nêu trên giá trị mỗi mét vuông đất ở đô thị tại hẻm 48, đường Nguyễn Văn Tỏ (đoạn từ Quốc lộ 51 đến hết trụ sở UBND phường Long Bình Tân) vào năm 2019 có giá là 6.120.000 đồng/m2 (theo Quyết định số 64/2014/QĐ-UBND ngày 22/12/2014 quy định về giá các loại đất tỉnh Đồng Nai 05 năm giai đoạn 2015 -2019 và Quyết định số 10/2019/QĐ-UBND ngày 11/3/2019 quy định về hệ số điều chỉnh giá đất năm 2019 trên địa bàn tỉnh Đồng Nai).

Theo giá đất trên, đối với phần diện tích 6.585,5m2 đất được giao để sử dụng vào mục đích khu dân cư theo quy hoạch (đất ở tại đô thị) thì công ty Hùng Đại Dương phải nộp vào ngân sách nhà nước số tiền 40.303.260.000 đồng (hơn 40 tỷ đồng tiền chuyển mục đích sử dụng đất đối với đất ở).

Mặt khác, ngày 9/11/2020 Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đồng Nai đã có thông báo kết luận việc kiểm tra hiện trạng sử dụng đất, công trình đã xây dựng và điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất của dự án khu dân cư theo quy hoạch tại phường Long Bình Tân, thành phố Biên Hòa, do Công ty Cổ phần Thương mại và Sản xuất Hùng Đại Dương làm chủ đầu tư. Trong thông báo có nội dung cho biết: “Về thực hiện nghĩa vụ tài chính: Công ty Cổ phần Thương mại và Sản xuất Hùng Đại Dương đã nộp đủ số tiền 47.727.620.999 đồng vào ngân sách nhà nước…”. Kèm theo Thông báo số 326 là Danh sách các thửa đất đủ điều kiện chuyển nhượng. Theo đó được biết, dự án Khu dân cư theo quy hoạch với quy mô diện tích 10.941,5m2 do công ty Hùng Đại Dương làm chủ đầu tư được phân chia thành 67 lô đất nền với tổng diện tích là 6511m2 (đất ở), 67 lô đất này hiện đã được cấp GCNQSDĐ. Diện tích 4430,5m2 còn lại được bố trí sử dụng cho các mục đích đất công cộng dịch vụ, đất cây xanh, thể dục thể thao, đất giao thông.

Trước đó, theo Quyết định chủ trương đầu tư ngày 09/8/2018 của UBND tỉnh Đồng Nai được biết, tổng vốn đầu tư (chi phí đầu tư) dự án Khu dân cư theo quy hoạch tại phường Long Bình Tân (Khu dân cư Diamond City) mà chủ đầu tư_công ty CP Thương mại và Sản xuất Hùng Đại Dương phải bỏ ra là 67.741.120.000 đồng.

Thông tin từ thị trường bất động sản, từ tháng 4/2021 Công ty CPĐT-DVTM Địa ốc Cenland giới thiệu trên thị trường với mỗi mét vuông đất tại dự án Khu đô thị thương mại Diamond City được bán với giá 28 triệu đồng/m2. Dựa theo giá bán này, với 67 lô nền tương ứng với 6.511m2 thì tổng số tiền mà chủ đầu tư thu về từ việc bán sản phẩm lô nền là 6.511m2 nhân với giá 28.000.000đ/m2 sẽ cho ra số tiền 182.308.000.000 đồng (182,308 tỷ đồng).

Như vậy, với diện tích hơn 01 ha được sử dụng để làm dự án Khu dân cư theo quy hoạch tại phường Long Bình Tân thì công ty Hùng Đại Dương thu về số tiền (bao gồm thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp) là 182.308.000.000 đồng, trừ đi chi phí đầu tư 67.741.120.000 đồng thì công ty Hùng Đại Dương còn số tiền 114.566.880.000 đồng (hơn 114 tỷ đồng).

Nhiều “cái không” cho một dự án khu dân cư?

Ngoài ra, về quy hoạch và thiết kế cơ sở hạ tầng kỹ thuật của dự án, công ty Hùng Đại Dương đã được Sở Xây dựng cấp Giấy phép quy hoạch số 32/GPQH ngày 10/10/2018 và đã được thẩm định thiết kế cơ sở hạ tầng ký thuật của dự án vào ngày 31/01/2019. Theo đó, với diện tích khoảng 10.941,5m2 sẽ bố trí đất ở cho khoảng 250-300 người (quy mô dân số), các chỉ tiêu, cơ cấu sử dụng đất gồm đất ở (chỉ tiêu 23m2-27m2/người; chiếm tỷ lệ sử dụng đất khoảng 61%), đất công cộng dịch vụ (chỉ tiêu 0,2m2-0,5m2/người; chiếm tỷ lệ sử dụng đất khoảng 1%), đất cây xanh, thể dục thể thao (chỉ tiêu 1m2-3m2/người; chiếm tỷ lệ sử dụng đất khoảng 3%), đất giao thông (chỉ tiêu 10m2-15m2/người; chiếm tỷ lệ sử dụng đất khoảng 35%). Tuy nhiên, theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng (Quy chuẩn xây dựng Việt Nam QCXDVN 01: 2008/BXD  ban hành theo theo Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 3 tháng 4 năm 2008 Bộ Xây dựng) quy định đơn vị ở được hiểu là khu chức năng bao gồm các nhóm nhà ở; các công trình dịch vụ cấp đơn vị ở như trường mầm non, trường tiểu học, trường trung học cơ sở; trạm y tế, chợ, trung tâm thể dục thể thao (TDTT), điểm sinh hoạt văn hóa và các trung tâm dịch vụ cấp đơn vị ở khác phục vụ cho nhu cầu thường xuyên của cộng đồng dân cư trong đơn vị ở...; vườn hoa, sân chơi trong đơn vị ở; đất đường giao thông nội bộ (bao gồm đường từ cấp phân khu vực đến đường nhóm nhà ở) và bãi đỗ xe phục vụ trong đơn vị ở... Các công trình dịch vụ cấp đơn vị ở (cấp I) và vườn hoa sân chơi trong đơn vị ở có bán kính phục vụ ≤500m. Quy mô dân số tối đa của đơn vị ở là 20.000 người, quy mô dân số tối thiểu của đơn vị ở là 4.000 người (đối với các đô thị miền núi là 2.800 người). Đường giao thông chính đô thị không được chia cắt đơn vị ở…

Yêu cầu về quy hoạch sử dụng đất đơn vị ở theo quy chuẩn đối với nhà ở liên kế hoặc nhà ở riêng lẻ, diện tích đất ở là diện tích lô đất xây dựng nhà ở của các hộ gia đình, có diện tích đất tối thiểu là 8m2/người. Chỉ tiêu đất đơn vị ở trung bình của tòan đô thị phải không lớn hơn 50m2/người. Trường hợp đặc biệt (đô thị du lịch, đô thị miền núi, đô thị có điều kiện khí hậu đặc biệt, điều kiện tự nhiên đặc biệt...) phải có luận cứ để lựa chọn chỉ tiêu thích hợp. Đất cây xanh sử dụng công cộng trong đơn vị ở tối thiểu phải đạt 2m2/người, trong đó đất cây xanh trong nhóm nhà ở tối thiểu phải đạt 1m2/người. Đất công trình giáo dục mầm non và phổ thông cơ sở tối thiểu phải đạt 2,7 m2/người. Đất các khu vực sử dụng hỗn hợp (có thể gồm đất ở và đất sản xuất/kinh doanh), được quy đổi ra loại đất tương ứng theo tỷ lệ diện tích sàn sử dụng cho mỗi loại chức năng.

Như vậy, theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng xét thấy dự án Khu dân cư theo quy hoạch tại phường Long Bình Tân (1 đơn vị ở theo quy chuẩn) do công ty Hùng Đại Dương làm chủ đầu tư có nhiều CÁI KHÔNG đảm bảo quy chuẩn. Chẳng hạn như, dự án không đảm bảo được quy mô dân số tối thiểu của một đơn vị ở, đặc biệt hơn là “đơn vị ở” ở tại đô thị loại I (4000 người/đơn vị ở, được biết thành phố Biên Hòa được Thủ tướng Chính phủ công nhận là đô thị loại I trực thuộc tỉnh Đồng Nai theo Quyết định số 2488/QĐ-TTg ngày 30/12/2015). Không đảm bảo tỷ lệ 2,7% đất công trình giáo dục mầm non và phổ thông cơ sở tối thiểu phải đạt 2,7 m2/người (dự án khu dân cư do công ty Hùng Đại Dương làm chủ đầu tư chỉ bố trí từ 0,2m2/người đến 0,5m2/người đối với chỉ tiêu đất công trình dịch vụ trong một đơn vị ở).