Loa phường

2021-10-22 10:31:00

Siêu dự án đắt giá ID Junction đã hoàn thành đền bù trên 46% diện tích?

Đây là bài viết được đăng tải trên tạp chí bất động sản (Reatimes.vn), cho biết vói quy mô hơn 40,7ha, tính đến nay, siêu dự án Junction tại thị trấn Long Thành, Đồng Nai đã hoàn thành đền bù trên 46% diện tích. Tuy nhiên trên thức tế dự án này đang vướng mắc rất nhiều đất công xen cài trong ranh dự án bởi quy mô dự án là 40,77ha nhưng đã có tới hơn 18.987,4m2 đất kênh, rạch, mương nước… do nhà nước quản lý

Dưới đây là nội dung bài viết trên Reatimes.vn: 

ID Junction là khu đô thị phức hợp có tổng diện tích 407.677 m2, do Công ty Cổ phần Long Thành Riverside làm chủ đầu tư, Tập đoàn Tây Hồ phát triển. Dự án này có tên chính thức là Khu dân cư theo quy hoạch tại thị trấn Long Thành, huyện Long Thành.

Ngày 13/8/2019, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Đồng Nai Võ Văn Phi ký quyết định số 2527/QĐ-UBND, phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu dân cư theo quy hoạch tại thị trấn Long Thành với quy mô khoảng 407.677 m2.

Theo quyết định này, tính chất, mục tiêu của dự án là khu dân cư theo quy hoạch được xây dựng mới, nhằm đáp ứng nhu cầu về nhà ở tại khu vực, gồm nhà ở riêng lẻ, nhà chung cư, công trình công cộng, thương mại – dịch vụ; công viên cây xanh – thể dục thể thao; mặt nước với hệ thống giao thông, hạ tầng kỹ thuật được đầu tư xây dựng đồng bộ mới.

Sau đó, ngày 9/2/2021, UBND tỉnh Đồng Nai đã có quyết định số 567/QĐ-UBND, về việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất tại thị trấn Long Thành, huyện Long Thành để sử dụng vào mục đích đầu tư xây dựng khu dân cư theo quy hoạch.

Theo đó, UBND tỉnh Đồng Nai cho phép Công ty cổ phần Long Thành Riverside chuyển mục đích sử dụng diện tích 15.677,5 m2 từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp tại thị trấn Long Thành, huyện Long Thành để thực hiện dự án đầu tư khu dân cư theo quy hoạch.

Đặc biệt, tỉnh cũng chấp thuận giao diện tích 191.470 m2, gồm: 15.677 m2 đất chuyển mục đích, diện tích 6.210,9 m2 đất sông rạch và diện tích 169.581,3 m2 đất do các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đã được UBND huyện Long Thành ban hành quyết định thu hồi đất và xác nhận hoàn thành công tác bồi thường.

Trong đó, diện tích 67.831 m2 đất được UBND tỉnh Đồng Nai giao cho Công ty Cổ phần Long Thành Riverside để sử dụng vào mục đích đất ở (nhà ở riêng lẻ thấp tầng). Thời hạn giao đất cho chủ đầu tư thực hiện dự án là đến ngày 4/4/2068. Thời hạn sử dụng đất của người nhận chuyển nhượng là ổn định, lâu dài.

Công ty Cổ phần Long Thành Riverside được thuê diện tích 23.091 m2 để sử dụng vào mục đích đất công cộng, dịch vụ (đất thương mại dịch vụ). Thời hạn thuê đất là đến ngày 4/4/2068.

UBND tỉnh Đồng Nai cũng giao cho Công ty Cổ phần Long Thành Riverside để sử dụng vào mục đích đất cây xanh mặt nước thể dục thể thao với diện tích 30.770,5 m2; đất giao thông đối nội với diện tích 69.775m2. Thời hạn sử dụng đất theo tiến độ phê duyệt. Sau khi đã đầu tư hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng, Công ty Cổ phần Long Thành Riverside có trách nhiệm bàn giao cho UBND huyện Long Thành để quản lý, khai thác theo quy định.

Ngày 24/3/2021, dự án đã được Công ty Cổ phần Long Thành Riverside - Công ty thành viên của Tập đoàn Tây Hồ tổ chức khởi công. Đến ngày 6/5/2021, Tây Hồ Group tổ chức ra mắt dự án ID Junction Long Thành.

Theo giới thiệu, ID Junction là khu phức hợp tổng diện tích đất 40,7 ha gồm 650 nhà thấp tầng và 2.000 căn hộ cao tầng; được quy hoạch đầy đủ các hạng mục khu nhà ở thấp tầng (song lập, đơn lập); khu căn hộ cao cấp (căn hộ cao tầng kết hợp thương mại dịch vụ), khu thương mại dịch vụ; trường học liên cấp; khu thể thao phức hợp; khu quảng trường; hồ trung tâm.

Dự án đầy đủ tiện ích như trường học, khu thể thao phức hợp, trung tâm thương mại – dịch vụ. Dự án được quảng cáo có hơn 50 tiện ích khác nhau như clubhouse, sân chơi trẻ em, vườn thiền, vườn đọc sách, khu thể thao ngoài trời, bể bơi, xe đạp nước...

Vị trí dự án ngay trung tâm Long Thành, toạ lạc ngay giao điểm của những tuyến giao thông huyết mạch là Quốc lộ 51 và cao tốc TP.HCM – Long Thành - Dầu Giây, cách Cảng hàng không quốc tế mới Long Thành chỉ 5km (toạ lạc trên tuyến đường số 1 dẫn trực tiếp vào sân bay).

Với vị trí này, môi giới cho rằng, trong tương lai không xa, khu đô thị ID Junction sẽ cung cấp đủ tiêu chuẩn sống phù hợp với các chuyên gia và nhân sự làm việc ở khu vực này. Dự án sẽ trở thành tâm điểm của thị trường, thu hút làn sóng của các nhà đầu tư chiến lược.

Được biết, mức giá bán của ID Junction được rao bán gần tương đương với một số sản phẩm nhà phố tại các dự án hiện hữu ở quận 9. Điều này cho thấy chủ đầu tư khá tự tin về sản phẩm tuy nhiên, khách hàng cũng sẽ có khá nhiều lựa chọn để so sánh trong tầm giá.

Tuy nhiên, trên thực tế Dự án ID Juction Long thành do công ty cổ phần Long Thành Reverside làm chủ đầu tư, tọa lạc tại thị trấn Long Thành, huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai. Quy mô dự án là 40,77ha nhưng đã có tới hơn 18.987,4m2 đất kênh, rạch, mương nước… do nhà nước quản lý đã được UBND tỉnh Đồng Nai phê duyệt chủ trương đầu tư và được Sở Xây dựng cấp giấy phép xây dựng giai đoạn 1 dự án.

Vậy, đất công nằm trong ranh dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được xử lý như thế nào?Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 118 Luật Đất đai 2013, đối với trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê mua thì nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.

Chiếu theo quy định này, cho dù là 1m2 đất công nằm trong ranh dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại đều phải đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư.

Tuy nhiên, đây cũng là bất cập khiến nhiều dự án phải “đứng hình” vì không thể thực hiện theo đúng tiến độ hoặc không thể thực hiện thủ tục công nhận chủ đầu tư và thủ tục phê duyệt 1/500. Đây cũng coi là nguyên nhân dẫn đến vấn đề khan hiếm nguồn cung dự án nhà ở thương mại mới.

Để tháo gỡ một phần khó khăn cho nhà đầu tư, mới đây tại Nghị định 148/2020/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất Đai được xem là một đột phá giải quyết những vướng mắc cho chủ đầu tư khi có diện tích nhỏ lẻ đất công xen cài trong ranh dự án như sau: đối với các thửa đất nhỏ hẹp do Nhà nước quản lý được giao đất, cho thuê đất theo quy định tại điều này phải đáp ứng đầy đủ các tiêu chí tại Điều 14a, trong đó một tiêu chí quan trọng là phải có diện tích, hình dạng không đủ tiêu chuẩn diện tích, kích thước tối thiểu được phép tách thửa theo quy định của UBND cấp tỉnh.

Như vậy, pháp luật đã mở rộng quy định cho phép được giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư dự án có phần diện tích đất công nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa tại địa phương nơi có đất mà không cần thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. Còn đối với diện tích đất công nằm trong dự án vượt quá diện tích tối thiểu được phép tách thửa của địa phương thì buộc phải tuân theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất theo đúng quy định.

Do đó, cần phải xác định hai yếu tố để biết được phần đất công nằm xen kẹt trong dự án có được giao đất, cho thuê đất hay không: một là các tiêu chí để được giao đất trong đó cần tìm hiểu diện tích tối thiểu được phép tách thửa tại địa phương nơi có đất công nằm trong dự án, hai là đất công nằm xen cài trong dự án có diện tích bao nhiêu?

Theo đó, hiện nay Quyết định số 22/2020/QĐ-UBND của UBND tỉnh Đồng Nai quy định về diện tích tối thiểu được phép tác thửa đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh Đồng Nai đang có hiệu lực, quy định rõ diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách thửa đối với đất nông nghiệp tại đô thị là 500m2, diện tích tối thiểu sau khi tách thửa đối với đất nông nghiệp tại nông thôn là 1.000m2.

Tuy nhiên, diện tích đất công nằm trong ranh dự án ID Juction Long Thành có diện tích 18.987,4m2, vượt quá diện tích tối thiểu được phép tách thửa hiện nay theo quy định của UBND tỉnh Đồng Nai. Vì vậy, phần đất công nằm trong ranh dự án ID Juction Long Thành không thuộc trường hợp được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất mà việc giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư mà phải thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 118 Luật Đất đai 2013 nêu trên.

Việc hoán đổi đất công trong dự án có đúng quy định của pháp luật?Hiện nay, việc hoán đổi đất chỉ được thực hiện trong trường hợp “hộ gia đình, các nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chủ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, các nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ” theo quy định tại điều 190 Luật đất đai 2013, mà không có bất cứ quy định nào của pháp luật liên quan đến việc cho phép hoán đổi đất công có trong ranh dự án. Do đó, việc hoán đổi đất công để lấy một phần đất nằm trong ranh dự án là trái quy định pháp luật.

Thực tế, việc hoán đổi đất công là trái quy định và chưa có văn bản nào điều chỉnh. Tuy nhiên, thời gian qua tại nhiều dự án đầu tư nhà ở thương mại trên địa bàn tỉnh Đồng Nai có đất công xen cài lại được xử lý theo hình thức hoán đổi để thuận tiện cho chủ đầu tư mà không cần tuân theo bất cứ quy định nào của pháp luật như: Dự án PNR Estella do công ty cổ phần nông sản Đông Việt là chủ đầu tư tọa lạc tại xã Tân An, huyện Vĩnh Cửu, tỉnh Đồng Nai...

Do đó, cần phải tuân thủ theo quy định của pháp luật khi giao đất công cho chủ đầu tư thực hiện đầu tư dự án xây dựng nhà ở nhằm đảm bảo việc tuân thủ pháp luật, tránh thất thoát ngân sách và tài sản của nhà nước.

Mới đây, ngày 11/7/2021, dự án ID Juction Long Thành chính thức nhận booking giai đoạn 1 Phân khu Sunrise KĐT sinh thái ID Juction với 120 sản phẩm nhà biệt thự, nhà phố liền kề thông qua hợp đồng nguyên tắc. Thông tin nhận booking được giới thiệu trên các trang mua bán bất động sản có hai sự lựa chọn cho khách hàng là thanh toán tiêu chuẩn và thanh toán nhanh, trong đó thanh toán tiêu chuẩn đối với nhà song lập là 100 triệu đồng/căn, thanh toán tiêu chuẩn đối với Shophouse là 130 triệu đồng/ căn và thanh toán nhanh đối với loại hình nhà song lập và shophouse là 165 triệu đồng/căn.

Mặc dù việc chào bán với những lời lẽ vô cùng hấp dẫn. Tuy nhiên, pháp lý của dự án ID Juction Long Thành mới chỉ dừng lại ở quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 và giấy phép thi công số 09/GPXD ngày 05/3/2021. Hiện nay, dự án đang trong giai đoạn thi công hạ tầng giai đoạn 1 mà chưa có bất kỳ thông báo nào của cơ quan chức năng về việc dự án đủ điều kiện mở bán theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, chủ đầu tư đã có dấu hiệu huy động vốn trái phép thông qua việc ký kết các hợp đồng nguyên tắc, hợp đồng tư vấn để thu tiền trước của khách hàng.

Do đó, để tránh những rủi ro và tranh chấp không đáng có, khách hàng cần tìm hiểu kỹ pháp lý của dự án trước khi xuống tiền đầu tư để tránh tiền mất tật mang. Theo đó, quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, giấy phép xây dựng của dự án chỉ là một trong những thủ tục pháp lý của dự án mà chủ đầu tư phải thực hiện mà không phải là “giấy thông hành” của cơ quan chức năng cho phép mở bán dự án theo quy định của pháp luật.