Mây lang thang

Mây lang thang

2022-05-10 14:00:00

Siết tín dụng, bất động sản có nguy cơ đổ vỡ?

Nhiều nhận định được đưa ra xoay quanh các động thái quyết liệt của cơ quan quản lý đối với dòng vốn trong thời gian vừa qua.

Siết tín dụng là động thái cần thiết song nếu không cẩn thận, bất động sản sẽ đổ vỡ.

Siết tín dụng là động thái cần thiết song nếu không cẩn thận, bất động sản sẽ đổ vỡ.

Đa số cho rằng đây là việc cần thiết song nếu không cẩn thận, bất động sản sẽ đổ vỡ. Do đó phải có giải pháp để hướng dòng vốn vào thị trường một cách bền vững, an toàn.

Bất động sản có nguy cơ đổ vỡ?

Theo thống kê của Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, ngành xây dựng đóng góp khoảng 16% GDP cả nước, trong đó, liên quan đến bất động sản là khoảng 8- 9%.

Còn nghiên cứu của Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA) cho thấy đóng góp của thị trường bất động sản trong GDP giai đoạn 2019 - 2021 khoảng 14%.

Thị trường bất động sản có khả năng lan tỏa đến trên 40 ngành quan trọng khác của nền kinh tế và trở thành nhịp cầu nối cho các thị trường khác, góp phần phát triển đồng bộ các loại thị trường. Các hoạt động trên thị trường bất động sản chiếm gần 30% tổng hoạt động của nền kinh tế.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP.Invest, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, cho rằng nếu bất động sản phát triển đúng mức, ngành xây dựng sẽ có thuận lợi rất lớn. Tuy nhiên, trong hai năm gần đây, thị trường bất động sản gặp rất nhiều khó khăn.

Bên cạnh những rào cản về thủ tục pháp lý, bị chi phối bởi khoảng 12 luật liên quan, thị trường bất động sản gần đây còn chịu tác động bởi chủ trương siết chặt tín dụng bất động sản với cả người mua và người bán.

Theo ông Hiệp, khi tín dụng siết chặt lại, trái phiếu cũng được quản lý chặt chẽ, các doanh nghiệp bất động sản sẽ không có nguồn cung về tài chính.

bất động sản ở Việt Nam còn có hình thức bán nhà hình thành trong tương lai, doanh nghiệp vừa làm vừa thu gom vốn của người mua.

“Đây là một rào cản mà nếu không cẩn thận, bất động sản sẽ đổ vỡ”, ông Hiệp cảnh báo.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, cho rằng vốn là một trong những vấn đề không thể xem thường đối với doanh nghiệp bất động sản.

Thời gian qua, ngoại trừ một số doanh nghiệp bất động sản có nguồn lực mạnh, hầu hết số còn lại phụ thuộc nhiều vào vốn tín dụng.

“Sau khi bị siết tín dụng thì họ chuyển sang phát hành trái phiếu. Rồi khi trái phiếu tăng nóng lại xảy ra nhiều vấn đề nhức nhối. Giờ tiếp tục siết chặt trái phiếu thì thị trường bất động sản chắc chắn không thể phát triển”, ông Khởi nhận định.

Vị này cho biết trong báo cáo của Bộ Xây dựng gửi lên Chính phủ, cơ quan này đã kiến nghị cần đánh giá lại Nghị định 153 theo hướng phân rõ đối tượng phát hành, cần có sự ưu tiên hoặc hạn chế khác nhau.

TS. Lê Xuân Nghĩa cũng đồng tình khi cho rằng, phải có quy định cụ thể về việc doanh nghiệp phát hành với giá trị bao nhiêu thì buộc phải có tài sản đảm bảo; những start-up, hợp tác xã không có tài sản đảm bảo thì huy động thế nào?

Theo ông Nghĩa, nhà quản lý chỉ nên giám sát vừa đủ để thị trường trái phiếu doanh nghiệp phát triển, không nên tạo ra ấn tượng xấu như nhận thức của nhiều nhà đầu tư trong vài ngày trở lại đây.

Theo TS. Hoàng Văn Cường, Đại biểu Quốc Hội, Ủy viên Ủy ban Tài chính – Ngân sách Quốc hội, Phó Hiệu trưởng trường Đại học Kinh tế Quốc dân, trong thị trường tài chính có rất nhiều kênh, song các kênh này đang hẹp dần đối với doanh nghiệp bất động sản.

Ông Cường cũng cho rằng bất động sản là loại hình đầu tư cần rất nhiều tiền và dài hạn, nên cũng đòi hỏi một lượng vốn rất lớn mang tính ổn định, dài hạn.

"Trên thế giới, ngoài vốn của bản thân doanh nghiệp, kênh dẫn vốn chính của họ đến từ thị trường tài chính", ông Cường nói.

Ở Việt Nam còn có thêm một kênh vốn nữa cho các nhà đầu tư bất động sản đó là tiền của các khách hàng trả trước, khách hàng mua các dự án hình thành trong tương lai.

Tuy nhiên, đối với loại hình bất động sản này, không phải nhà đầu tư bắt đầu vào dự án là có thể huy động được vốn, mà phải thoả mãn nhiều điều kiện. Chính vì vậy, kênh huy động vốn cho bất động sản vẫn phụ thuộc rất nhiều vào thị trường tài chính.

Hiện nay, phần lớn các doanh nghiệp, không chỉ riêng bất động sản, đều sử dụng nguồn vốn vay của ngân hàng. Tuy nhiên, người dân gửi tiền vào các ngân hàng chủ yếu là gửi ngắn hạn, trong khi cho vay bất động sản lại phải là cho vay dài hạn.

“Ngân hàng có một nguyên tắc, họ chỉ được dùng một tỷ lệ nhất định vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn để đảm bảo thanh khoản, tránh sự đổ vỡ dây chuyền. Tỷ lệ này ngày càng bị Ngân hàng Nhà nước hạ xuống thấp. Do đó, việc ngân hàng tài trợ vốn cho dự án bất động sản ngày càng khó khăn”, ông Cường nói.

Tránh phản tác dụng

Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLAW, kiến nghị cần sửa Nghị định 153 theo hướng phù hợp với thị trường hơn, chứ không phải theo hướng thắt chặt.

Theo luật sư Hà, muốn thiết lập lại thị trường mà ban hành chính sách thắt chặt chỉ có phản tác dụng. Thị trường có thể bị đóng băng hoàn toàn, hoặc lại phát sinh thêm kiểu “lách” khác và hành lang pháp lý lại phải chạy theo để sửa đổi.

Ở một khía cạnh khác, ông Nghĩa cho rằng bản thân doanh nghiệp bất động sản phải tự nâng cao năng lực của mình. Bởi lẽ, mọi động thái từ nhà quản lý chỉ muốn thị trường đi vào khuôn khổ, tránh hiện tượng đầu cơ, chứ không phải đóng sập các cánh cửa vốn lại.

“Mọi dòng vốn vẫn chảy theo quy luật thị trường, chỉ có điều chảy đúng hướng hơn, không tràn lan và dễ dàng như quãng thời gian trước đó. Việc loại bỏ những doanh nghiệp yếu kém đôi khi sẽ giúp doanh nghiệp tốt dễ dàng tiếp cận vốn”, ông Nghĩa đánh giá.

Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, hiện nay thay vì chỉ huy động vốn trong nước, nhiều doanh nghiệp đã chuyển sang khai thác thêm nguồn lực từ nước ngoài.

Chuyên gia này cho rằng dòng tiền ở nhiều kênh khác vẫn còn. Khi kinh tế vĩ mô đang phục hồi tốt, nếu chủ đầu tư đưa ra kế hoạch, chiến lược tiềm năng, tầm nhìn dài hạn và khả thi thì không khó để tiếp cận vốn.

Theo Cafeland