lili
Siết chặt thu thuế chuyển nhượng bất động sản: Khó khăn khi xác định giá giao dịch thực
Khi áp dụng nhiều giải pháp nhằm chống thất thu thuế, đẩy mạnh sàng lọc các hồ sơ chuyển nhượng nhà đất kê khai giá bán thấp, bên cạnh việc chống thất thu thuế, thì việc xác định giá đúng gặp nhiều bất cập khiến cho tiến trình giải quyết hồ sơ giao dịch nhà đất bị chậm và ách tắc trong thời gian qua.
Không ít người dân phải chờ nhiều tháng để cơ quan thuế xác định lại giá trị chuyển nhượng thực
Rất nhiều hồ sơ bị ách tắc
Từ đầu năm 2022, quá trình làm thủ tục chuyển nhượng nhà đất đang chậm lại và người giao dịch phải chờ vài tháng để hoàn tất hồ sơ. Không ít người dân phải chờ có khi lên đến 3 tháng để cơ quan thuế xác định lại giá trị chuyển nhượng, nếu kê khai sai, hồ sơ sẽ bị trả về.
Theo thông tin từ Cục Thuế TP HCM, số liệu của quý 1, cơ quan này đã đề nghị điều chỉnh gần 10.900 trong tổng số hơn 48.300 hồ sơ, chiếm 22% (tức cứ khoảng 5 hồ sơ nộp lên có một bộ bị trả về để sửa giá). Số tiền thuế thu thêm được là 147 tỷ đồng, bằng 83% của cả năm 2021.
Các hồ sơ bị trả lại thường do nếu mức kê khai chênh lệch 50% so với giá bán trong khu vực thì chắc chắn bộ hồ sơ đó bị trả về và làm lại. Ngay cả nhưng hồ sơ được bên mua bên bán đưa ra công chứng giá thấp cũng bị cơ quan thuế rà soát lại. Càng khai chênh lệch thì lại càng mất thời gian làm thủ tục.
Việc tăng cường thực hiện các giải pháp để chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản là cần thiết, có lợi cho ngân sách địa phương, TP. Tuy nhiên, với quy định hiện hành, việc xác định giá thị trường khi mua bán nhà đất còn bất cập và có thể phát sinh tiêu cực. Cơ sở nào, khung giá nào để xác định giá chuyển nhượng người dân đang ghi trên hợp đồng thấp hơn giá trị chuyển nhượng thực tế? Trong khi đó, việc thỏa thuận giá mua, giá bán là quan hệ dân sự.
Trong văn bản triển khai cho các địa phương rà soát kê khai thuế chuyển nhượng bất động sản, Bộ Tài chính cho biết, cơ quan quản lý thuế đang gặp nhiều khó khăn trong việc quản lý hoạt động này. Theo quy định pháp luật về thuế, người nộp thuế kê khai, nộp thuế không đúng với giá thực tế chuyển nhượng thì cơ quan thuế có quyền ấn định thuế. Tuy nhiên, cơ quan thuế không có chức năng điều tra nên việc thu thập thông tin làm căn cứ ấn định thuế gặp nhiều khó khăn.
Bộ Tài chính cũng cho biết, quy định về thời hạn liên thông giải quyết thủ tục hành chính đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản đối với cơ quan thuế là 5 ngày làm việc. Trong khi hồ sơ đến cơ quan thuế thường sát ngày hẹn trả kết quả hoặc chậm dẫn đến áp lực rất lớn về thời gian trả kết quả xác định nghĩa vụ tài chính về đất. Quan trọng hơn, các văn bản quy phạm pháp luật hiện nay chưa quy định cơ chế kiểm soát dòng tiền đối với các giao dịch chuyển nhượng bất động sản nên sẽ tạo khoảng trống pháp lý để các tổ chức cá nhân, kê khai nộp thuế thấp hơn giá trị giao dịch thực tế.
Theo đánh giá của các chuyên gia, giá chuyển nhượng thực tế chỉ có bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng biết. Với hệ thống pháp luật hiện hành thì người bán có nhiều cách để “lách” luật nhằm tiết giảm số thuế phải nộp ở mức thấp nhất. Khó khăn lớn nhất là tiêu chí nào để xác định giá thị trường, trong khi Nhà nước cũng đã ban hành khung giá đất nhưng khung giá này thì thấp hơn giá thị trường, chưa nói đến việc giá thị trường ở một khu vực cũng chỉ là giá “ảo”. Do đó, khi thực thi chính sách cũng không nên quá kỳ vọng việc các giao dịch bất động sản sẽ được người giao dịch khai giá thị trường một cách tuyệt đối.
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, UBND cấp tỉnh có thẩm quyền ban hành bảng giá đất 5 năm/lần và hàng năm ban hành hệ số điều chỉnh giá đất. Theo đó, căn cứ vào bảng giá đất người mua bán nhà đất, bất động sản kê khai nộp các loại thuế, phí.
Tuy nhiên, hiện tượng cố tình khai gian giá chuyển nhượng bất động sản để giảm mức thuế đã và đang tồn tại suốt thời gian qua. Người mua bán nhà đất, chuyển nhượng bất động sản luôn sử dụng mánh khóe để lách luật, trốn thuế thông qua giao dịch dân sự, lập hợp đồng thỏa thuận bằng văn bản, bằng lời nói để chuyển nhượng bằng với bảng giá của UBND tỉnh quy định hoặc thấp hơn so với giá trị giao dịch thực tế. Việc kê khai thấp để bớt khoản thuế thu nhập cá nhân phải đóng là 2% trên tổng giá trị giao dịch.
Cùng với đó, giá mà cơ quan thuế chấp nhận cũng chỉ là cảm tính. Đó là những bất cập, và cũng là khe hở có thể phát sinh tiêu cực khi xác định giá chuyển nhượng.
Chưa có một phương án giải quyết được triệt để?
Trước các bất cập phát sinh trong việc khó xác định giá đúng khi chuyển nhượng bất động sản, vừa qua, tại kỳ họp thứ 3, Quốc hội XV, Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc cho biết, Bộ sẽ tham mưu, đề xuất với Chính phủ bổ sung quy định thanh toán qua ngân hàng đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản tại Điều 16 Luật kinh doanh bất động sản.
Tuy nhiên với đề xuất này của Bộ Tài chính nếu được luật hóa và thực thi thì cũng cần phải nhìn trước những khó khăn, bất cập có thể xảy ra. Bởi hiện nay, phương thức thanh toán còn gặp nhiều hạn chế, tính bảo mật thông tin cá nhân tại các ngân hàng còn nhiều vấn đề phải bàn. Chưa kể người dân một số vùng miền chưa đủ điều kiện để tiếp cận, sử dụng phương thức thanh toán online qua hệ thống ngân hàng.
Bộ Tài Chính yêu cầu phải thanh toán qua ngân hàng để giám sát là một yêu cầu chính đáng, song cần tiến hành từng bước, có hướng dẫn để người dân từ bỏ thói quen thanh toán trước đây. Hạn chế được trốn thuế là câu hỏi lớn trong những nỗ lực này.
Nhà nước cần nghiên cứu, xem xét để xây dựng hành lang pháp lý cho phép ban hành 2 khung giá đất, một là để làm căn cứ chi trả bồi thương khi thu hồi đất, một là làm căn cứ chuẩn áp giá tính thuế khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng bất động sản, đảm bảo tính thống nhất khi thực thi.
Ngô Sơn/ PLXH