Mây lang thang
‘Siết’ bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai
Theo Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) năm 2014, nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được tiến hành giao dịch khi móng nhà đã hoàn thành và đã nhận được cấp phép của cơ quan có thẩm quyền.
Ngân hàng Nhà nước đang lấy ý kiến của nhân dân đối với dự thảo Thông tư quy định về bảo lãnh ngân hàng, trong đó có quy định về bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai.
Dự thảo quy định rõ, Hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai là thỏa thuận cấp bảo lãnh giữa ngân hàng thương mại với chủ đầu tư và các bên liên quan khác (nếu có) hoặc giữa ngân hàng thương mại với bên bảo lãnh đối ứng cho chủ đầu tư về việc ngân hàng thương mại chấp thuận bảo lãnh cho chủ đầu tư trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Đối với việc bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai, dự thảo quy định, ngân hàng thương mại được thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai là ngân hàng thương mại, trong giấy phép thành lập và hoạt động hoặc tại văn bản sửa đổi, bổ sung giấy phép thành lập và hoạt động của ngân hàng thương mại có quy định nội dung hoạt động bảo lãnh ngân hàng;
Ngân hàng Nhà nước đang lấy ý kiến dự thảo Thông tư quy định về bảo lãnh ngân hàng, trong đó có quy định về bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai.
Không bị cấm thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai trong giai đoạn bị kiểm soát đặc biệt hoặc trong giai đoạn áp dụng can thiệp sớm đối với ngân hàng thương mại theo quy định tại Luật Các tổ chức tín dụng.
Bên cạnh đó, dự thảo cũng quy định, Ngân hàng thương mại xem xét, quyết định cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư khi chủ đầu tư có đủ các điều kiện quy định (trừ trường hợp ngân hàng thương mại bảo lãnh cho chủ đầu tư trên cơ sở bảo lãnh đối ứng); dự án của chủ đầu tư đáp ứng đủ các điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản.
Cũng theo dự thảo, trình tự thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai gồm: căn cứ đề nghị của chủ đầu tư hoặc bên bảo lãnh đối ứng, ngân hàng thương mại xem xét, thẩm định và quyết định cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư;
Ngân hàng thương mại và chủ đầu tư ký hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản và quy định tại khoản 14 Điều 3, Điều 15 Thông tư này, trong đó có nội dung quy định nghĩa vụ bảo lãnh của ngân hàng thương mại đối với bên mua chỉ phát sinh sau khi bên mua nhận được cam kết bảo lãnh do ngân hàng thương mại phát hành cho bên mua...
Quy rõ trách nhiệm các bên
Tại dự thảo này bổ sung quy định quyền và trách nhiệm của các bên (Ngân hàng thương mại, chủ đầu tư và bên mua - PV) mà Thông tư trước chưa có quy định.
Theo Ngân hàng Nhà nước, lý do dự thảo lần này bổ sung quy định rõ trách nhiệm của các bên khi chủ đầu tư gửi chậm, tránh trường hợp ngân hàng biết chủ đầu tư đã bán được nhà nhưng không nhận được đề nghị phát hành cam kết bảo lãnh, người mua nhà không nhận được cam kết bảo lãnh nhưng vẫn nộp tiền mua nhà,…
Bổ sung quy định trách nhiệm phát hành cam kết bảo lãnh của ngân hàng trong cả trường hợp chủ đầu tư gửi hợp đồng mua, thuê mua nhà ở không đúng thời hạn quy định (gửi chậm) miễn là ngân hàng thương mại nhận được trước khi hợp đồng mua bán nhà đến hạn bàn giao.
Dự thảo cũng quy định, số dư bảo lãnh đối với chủ đầu tư bao gồm tổng số tiền chủ đầu tư đã nhận ứng trước của các bên mua sau thời điểm ngân hàng thương mại phát hành cam kết bảo lãnh cho các bên mua theo tiến độ đã thỏa thuận trước khi nhà ở được bàn giao và các khoản tiền phát sinh khác mà chủ đầu tư phải hoàn trả cho bên mua khi không bàn giao được nhà theo cam kết....
Ngân hàng Nhà nước cho biết, dự thảo Thông tư mới này sẽ thay thế Thông tư 07/2015/TT-NHNN được sửa đổi, bổ sung vào năm 2017 bởi Thông tư 13/2017/TT-NHNN.
Theo Ngân hàng Nhà nước, Thông tư 07 được sửa đổi, bổ sung vào năm 2017 bởi Thông tư 13 với nội dung sửa đổi, bổ sung chủ yếu liên quan đến bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện 2 Thông tư trên có phát sinh một số vướng mắc liên quan đến các nội dung về: Giải thích từ ngữ, thời điểm xác định số dư bảo lãnh, phương thức thực hiện hoạt động bảo lãnh bằng điện tử, bảo lãnh đối với khách hàng là người không cư trú, quy trình phát hành cam kết bảo lãnh cho người mua nhà, cách xác định số dư bảo lãnh đối với chủ đầu tư, quyền và nghĩa vụ của các bên trong bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai.
Bên cạnh đó là các vướng mắc về mẫu cam kết bảo lãnh, xác định thời hạn của cam kết bảo lãnh, thời hạn thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh, hạch toán cho vay bắt buộc, về quy định nội bộ, trách nhiệm của các đơn vị... Do đó, các tổ chức tín dụng kiến nghị cần được tiếp tục nghiên cứu, xử lý.
Vì vậy, để thống nhất với các quy định pháp luật và xử lý các vấn đề thực tế phát sinh nêu trên, việc thay thế Thông tư 07 và Thông tư 13 là hết sức cần thiết. Thông tư 07 và Thông tư 13 hợp nhất có 36 điều. Dự thảo Thông tư thay thế có 37 điều, trong đó kế thừa 20 điều, bổ sung một điều và sửa đổi 16 điều.
Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai là bảo lãnh ngân hàng, theo đó bên bảo lãnh là ngân hàng thương mại cam kết với bên mua, bên thuê mua (sau đây gọi là bên mua) về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho chủ đầu tư khi đến thời hạn giao, nhận nhà ở đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua mà không hoàn lại hoặc hoàn lại không đầy đủ số tiền đã nhận ứng trước và các khoản tiền khác theo hợp đồng mua, thuê mua nhà ở đã ký kết cho bên mua; chủ đầu tư phải nhận nợ và hoàn trả cho ngân hàng thương mại bảo lãnh theo thỏa thuận đã ký.
Trước đó, Bộ Xây dựng vừa ban hành văn bản yêu cầu UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương siết chặt các hoạt động giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai.
Thực tế, thời gian qua, tình trạng bán nhà chưa đủ điều kiện diễn ra tại nhiều địa phương, đặc biệt TP HCM. Thị trường BĐS TP HCM thời gian qua, hình thức hợp đồng đặt cọc giữ chỗ, đặt cọc ưu tiên quyền mua xuất hiện khá nhiều tại các dự án chưa đủ điều kiện mở bán.
Một dự án đất nền vẫn đang trong quá trình thi công cơ sở hạ tầng kỹ thuật, nhưng đã mở bán cho khách hàng.
Thậm chí có những dự án chỉ mới được UBND TP.HCM chấp thuận chủ trương đầu tư, chưa được công nhận, chấp thuận đầu tư, chưa được phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, chưa có Giấy phép xây dựng, nhưng chủ đầu tư đã “mở bán” dưới hình thức đặt cọc giữ chỗ hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh.
Thực chất đây chính là hình thức lách luật của các chủ đầu tư để huy động vốn. Nhiều dự án sau đó đã không thể thực hiện được các bước pháp lý tiếp theo, dẫn đến việc xây dựng và bàn giao nhà cho khách hàng bị chậm so với cam kết, gây nên tình trạng khiếu nại, khiếu kiện đông người, kéo dài.
Chính vì vậy, Bộ Xây dựng yêu cầu các địa phương phải gửi báo cáo kết quả kiểm tra, rà soát và tình hình thực hiện quy định về thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Bộ Xây dựng cũng đề nghị UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương kiểm tra, rà soát và thực hiện nghiêm quy định của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, nghị định số 99/2015, nghị định 76/2015 về trình tự, thủ tục, điều kiện đối với các giao dịch bất động sản, nhà ở hình thành trong tương lai trên địa bàn.
Những quy định được Bộ Xây dựng lưu ý gồm: Điều kiện khi đưa bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh theo quy định và việc thực hiện thủ tục thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê, mua; việc bảo lãnh, thanh toán trong bán, cho thuê loại hình này.
Thực tế gần đây, xảy ra nhiều vụ việc người mua nhà hình thành trong tương lai kiện cáo chủ đầu tư khi dự án chậm tiến độ, chất lượng không đúng cam kết trong hợp đồng. Khi đó, bên thứ ba mới được “kéo vào cuộc” vì liên quan đến câu chuyện dự án đã được ngân hàng bảo lãnh. Không ít chủ đầu tư khi mở bán dự án nhà ở hình thành trong tương lai chỉ cung cấp cho khách hàng Công văn hồi đáp của ngân hàng đồng ý về mặt nguyên tắc sẽ cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư và cho rằng đó là thư bảo lãnh của của ngân hàng, để tạo niềm tin cho người mua nhà.
Thực tế hoạt động bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai đã được quy định và hướng dẫn tại Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Thông tư 13/2017 của Ngân hàng Nhà nước. Khách hàng cần tìm hiểu những giấy tờ pháp lý phải có đối với dự án nhà ở trong tương lai theo quy định tại khoản 1, Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Tránh những khiếu kiện kéo dài người dân cần tìm hiểu thật kỹ về dự án trước khi xuống tiền đầu tư