Mai Anh
Shophouse chung cư - Có nên đầu tư hay không?
Tôi tách riêng mảng sản phẩm này để phân tích sâu nhằm định hình rõ hơn hiện trạng khai thác, bán chuyển nhượng của loại hình này để câu chuyện đầu tư rõ nét hơn.
Shophouse (SH): Là loại hình bất động sản nằm ở khối đế căn hộ, được chủ đầu tư bán quyền sử dụng kinh doanh khai thác pháp lý 50 năm, tuy nhiên cũng có 1 số trường hợp được sử dụng lâu dài nhưng không đăng ký địa chỉ công ty được. Đa dạng thiết kế nhưng thường sẽ là một mặt bằng vuông vức, bàn giao thô. Giá chào bán tương đương 160-200% đơn giá căn hộ cùng dự án. Có hình thức duplex hoặc 2 tầng.Trước đây ở các chung cư cũ , phần khối đế thương mại này kinh doanh rất tốt, vì đa phần chung cư cũ mặt tiếp xúc của sản phẩm rất tốt, không có tường vây , cổng / chốt bảo vệ nên kinh doanh thật sự phát đạt. Lượng khách đa dạng không chỉ riêng cư dân chung cư.
Nhưng đối với sản phẩm ở chung cư mới , rất khó đạt được điều này, hơn nữa không có chỗ để xe ngay tại shop là điểm trừ rất lớn bởi thói quen của người Việt là tiện dụng. Vì vậy khi đưa về khai thác, những căn SH hiện tại trừ được thuê mới các shop 24h , rất khó bám trụ với giá thuê ngất ngưỡng - ở đây tôi nói đến sự bất khả thi và mâu thuẫn bởi lẽ mặc dù chủ SH cố gắng đưa đơn giá khấu hao tối thiểu 5-6%/ năm vẫn rất khó cho người thuê có thể kinh doanh hiệu quả. Căn SH 10 tỷ (120m2) chỉ tiêu khai thác phải cho thuê được 50-60tr/th , nếu dưới mức này thì bài toán đầu tư SH là lỗ.
Bởi trong quá trình khảo sát sản phẩm khắp tphcm , từ dự án trung cấp đến cao cấp, hiện trạng để trống SH tỉ lệ rất lớn, có những SH để trống hàng năm do không đạt được thoả thuận giữa người thuê / cho thuê. Điển hình như căn hộ Bason, dự án đình đám Q7 mặt tiền Nguyễn Hữu Thọ, cụm chung cư Phổ Quang ,...... . Bên cạnh đó , do giá trị khai thác kém hiệu quả nên tỉ lệ cầu sở hữu cũng giảm theo. Khảo sát một dự án rất thành công mặt tiền đường Nguyễn Xí , khi căn hộ tăng 80-100% giá bán so với giá chủ đầu tư bán ban đầu thì SH chỉ tăng trung bình 30%.
Vì những bất cập về lượng tiếp cận khách hàng vào SH , tôi cho rằng miếng canh SH đã không còn béo bở . Tuy nhiên có những dòng khách hàng đặc biệt vẫn rất thích đầu tư dạng này vì đã có kế hoạch khai thác hoàn hảo từ khi mua đến khi nhận bàn giao. Hãy cân nhắc kĩ trong chiến lược kinh doanh để có hiệu quả tốt nhất.
Đào Quốc Việt