Mac Dinh Cuong

Hải Đăng

2021-07-07 17:47:00

Sàn giao dịch rần rần chào bán vậy pháp lý dự án STC Long Thành thế nào?

Một dự án đất nền đang được các nhà môi giới ‘lăng xê’ nhiệt tình tọa lạc tại 2 xã Bình Sơn và Lộc An, Long Thành, Đồng Nai, dự án do công ty CP đầu tư kinh doanh bất động sản STC Golden Land (công ty STC Golden Land) làm chủ đầu tư. Vậy pháp lý dự án “siêu HOT” đang dừng lại ở đâu, đã đủ điều kiện chuyển nhượng hay chưa?, đây chắc hẳn cũng là vấn đề mà nhiều nhà đầu tư quan tâm liệu có đáng tiền khi ‘rót vốn’ vào đầu tư.

Hiện nay, rất nhiều sàn giao dịch bất động sản như lớn như danhkhoireal.vn, vinalandgroup.vn, hay các trang rao bán như Nhà đất Đồng Nai, hoặc trên fanpages STC Long Thành... đều đang chào bán dự án tại vị trí khu đất rộng 23,4ha ở 2 xã Bình Sơn và Lộc An, huyện Long Thành  với tên gọi STC LONG THÀNH

Tên thương mại: STC Long Thành

Tên dự án: Khu dân cư xã Bình Sơn – Lộc An

Vị trí: Mặt tiền đường DT769, xã Lộc An – Bình Sơn, Thị Trấn Long Thành, tỉnh Đồng Nai.

Chủ đầu tư: Công ty Cổ phần Bất động sản STC Golden Land

Đơn vị phân phối độc quyền: Công ty TNHH Cát Linh

Đặt cọc thiện chí: 50 triệu/nền

Quy mô: 23,4ha

Loại hình: Đất nền: Nhà phố Liên kế - Nhà liên kế vườn – Biệt thự song lập.

Mật độ xây dựng: 50,26%

Số lượng sản phẩm: 1.083 nền

Diện tích phân lô: 95m2 – 100m2 – 114m2 – 120m2

Hình thức xây dựng: Xây dựng tự do – tầng cao từ 2 – 4 tầng

Pháp lý: 1/500 – Sổ đỏ từng nền

Kèm theo đó là nhiều tiện ích “ngon ngọt” khác .

Trong ki đó, chủ đầu tư là Công ty Golden Land vẫn đang điều chỉnh đề án xin quyết định chủ trương 1/500, nhưng các sàn đã công khai pháp lý 1/500. Kèm theo đó là sơ đồ phân lô chi tiết. Đồng thời các cò môi giới cũng chìa ra cho khách hàng bộ bộ hợp đồng nguyên tắc dài gần chục trang giấy. Trong khi đó, mọi giao dịch bằng hợp đồng nguyên tắc đầu vô tác dụng về mặt pháp luật. Trong giao dịch bất động sản, phát luật chỉ công nhận hợp đồng đặt cọc, hợp đồng kinh tế…, cái gọi là hợp đồng nguyên tắc chỉ là chiêu bài của dân môi giới nhằm dẫn dụ khách hàng.

Phối cảnh dự án mà các sàn giao dịch đang chào bán dự án STC Long Thành

Phối cảnh dự án mà các sàn giao dịch đang chào bán dự án STC Long Thành

Không chỉ giới thiệu, chào bán dự án trên chính website danhkhoireal.vn thì khu đất dự án 23,4ha của STC Golden Land còn được giới thiệu với tên gọi khác là: Vega City Long Thành với các nội dung cụ thể như:

danh-khoi-1625467768
Pháp lý chưa hoàn chỉnh nhưng các sàn đã rầm rộ chào bán sản phẩm

Pháp lý chưa hoàn chỉnh nhưng các sàn đã rầm rộ chào bán sản phẩm

TỔNG THỂ DỰ ÁN VEGA CITY LONG THÀNH

-      Tên dự án: Vega City Long Thành

-      Vị trí dự án: Mặt tiền đường ĐT 769, thuộc 2 xã Lộc An & xã Bình Sơn, Huyện Long Thành, Tỉnh Đồng Nai

-      Chủ đầu tư: Công Ty Cổ phần Bất động sản STC Golden Land

-      Diện tích toàn khu: 23,4 ha

-      Loại hình sản phẩm: Đất nền – Nhà phố – Biệt thự

-      Mật độ xây dựng: 50,26%

-      Tổng số sản phẩm: 1.083 lô

-      Diện tích phân lô: 80 m² – 250 m²

-      Tiện ích: Hồ bơi, Công viên cây xanh, Hồ cảnh quan, Khu vui chơi trẻ em, Trung tâm thương mại, Khu thể dục thể thao…

-      Hạ tầng dự án chỉn chu và thi công nhanh chóng.

-      Pháp lý dự án: Hoàn chỉnh, đã có Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 do UBND Tỉnh Đồng Nai phê duyệt theo quyết định số 4621/QĐ-UBND ngày 3/12/2020.

Vị trí Dự án Vega City Long Thành Đồng Nai tọa lạc ngay mặt tiền đường ĐT 769, thuộc cả 2 xã Lộc An và Bình Sơn, huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai. Ngay từ khi ra mắt, Vega City Long Thành đã được đánh giá có vị trí chiến lược đắt giá trong khu vực khi nằm cách sân bay quốc tế Long Thành vừa bấm nút khởi động đầu năm 2021 chỉ 2km.

Bao quanh dự án là hệ thống cao tốc, tuyến đường huyết mạch đã, đang và sắp triển khai: Đại lộ Bắc Sơn – Long Thành, Quốc lộ 51, QL 1A, QL 56, ĐT 769 mới, cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây, cao tốc Bến Lức – Long Thành, cao tốc Dầu Giây – Đà Lạt, cao tốc Dầu Giây – Phan Thiết, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, đường vành đai 3 và 4…

Nhờ đó, cư dân dễ dàng kết nối linh hoạt với các trung tâm kinh tế của khu vực như Tp. Biên Hoà, TP.HCM, Tp. Vũng Tàu cùng các khu công nghiệp và hàng loạt tiện ích hiện hữu nổi bật.

Vega City Long Thành hưởng lợi lớn nhờ vị trí liền kề dự án sân bay quốc tế Long Thành. Đây là công trình thế kỷ, là cú hích cho vùng kinh tế trọng điểm phía Nam nói chung và huyện Long Thành, tỉnh Ðồng Nai nói riêng. Các nhà hoạch định đã xác định vùng Long Thành sẽ là một “thành phố sân bay”, một mô hình xuất hiện lần đầu tại Việt Nam. Tọa độ sân bay Long Thành nằm ở trung tâm khu vực Ðông Nam Á, rất thuận lợi trong trung chuyển hành khách đi đến châu Âu, Trung Ðông, Nam Á, Ðông Bắc Á, Bắc Mỹ, châu Ðại Dương…

Đặc biệt, không gian vỉa hè rộng lớn tạo nên những khu vực ngoài trời xinh đẹp liền kề phố đi bộ và khu shophouse mặt tiền sẽ là địa điểm lý tưởng vui chơi cuối tuần cho gia đình và là nơi kinh doanh, mua bán sầm uất đối với khách có nhu cầu đầu tư, cho thuê.

Các dãy shophouse Vega City Long Thành được thiết kế hiện đại theo lối kiến trúc âm hưởng đa châu lục, và được bố trí thông minh tạo nên một quần thể tuyệt đẹp liền kề và đón đầu sân bay quốc tế, cùng một không gian kinh doanh sôi động sầm uất.

Hợp đồng nguyên tắc mà các môi giới đưa ra để

Hợp đồng nguyên tắc mà các môi giới đưa ra để "lập lòe" khách hàng

Sơ đồ phân lô, vật bất ly thân của môi giới

Sơ đồ phân lô, vật bất ly thân của môi giới

Vậy STC LONG THÀNH đã đủ điều kiện để chuyển nhượng chưa. Một dự án trúng đấu giá sẽ cần những thủ tục pháp lý gì?

Công ty Cổ phần đầu tư bất động sản STC Golden land, bắt đầu hoạt động vào ngày 19/7/2019, do ông Nguyễn Nam Chung là đại diện theo pháp luật, có trụ sở chính tại: Lô NT1, đường Trung Yên 6, phường Trung Hòa, quận cầu giấy, thành phố Hà Nội, Việt Nam.

-   Ngành nghề chính: Kinh doanh bất động sản, quyền sử dụng đất thuộc chủ sở hữu, chủ sử dụng hoặc đi thuê

Chi tiết: Kinh doanh bất động sản - Đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu đô thị, khu dân cư, khu du lịch sinh thái, khu đô thị sinh thái; khu liên hợp thể thao; công trình giao thông.

-   Vốn điều lệ 1.200 tỉ đồng.

-   STC Golden Land có 5 cổ đông sáng lập bao gồm: Nguyễn Thanh Thanh (48,5%), Nguyễn Nam Chung (41,5%), Nguyễn Thanh Tùng (3,5%), Nguyễn Đức Giang (3,5%) và Đỗ Duy Phương (3%).

-   STC Golden Land có quan hệ mật thiết với Công ty Cổ phần Đầu tư Năng lượng - Xây dựng - Thương mại Hoàng Sơn - doanh nghiệp kín tiếng hoạt động trong lĩnh vực BOT, xây dựng, bất động sản, năng lượng có trụ sở tại Hòa Bình:

+ Hai cổ đông lớn của STC Golden Land là ông Nguyễn Nam Chung và Nguyễn Thanh Thanh đều đang là cổ đông lớn tại Công ty Hoàng Sơn.

+ Ông Nguyễn Nam Chung - Tổng giám đốc kiêm người đại diện pháp luật của STC Golden Land cũng đang là người đại diện pháp luật của Công ty Hoàng Sơn.

+ Theo giới thiệu trên website, Hoàng Sơn sở hữu hàng loạt dự án quy mô nghìn tỉ, có thể kể đến: Cụm dự án Thủy điện Suối Nhạp - Đồng Chum tại Hòa Bình; thủy điện Suối Nhạp A; nhà máy điện mặt trời Mỹ Sơn 1 (tổng mức đầu tư 1.363 tỉ đồng); nhà máy điện mặt trời Mỹ Sơn 2 (tổng mức đầu tư 1.407 tỉ đồng).

+ Năm 2013, Hoàng Sơn mở rộng vào khu vực phía Nam với dự án đầu tay là xây dựng mở rộng đường Quốc lộ 1 thuộc 2 tỉnh Bình Định và Phú Yên theo hình thức BOT.

+ Ngoài ra, Hoàng Sơn còn sở hữu Trung tâm thương mại, khách sạn và dịch vụ vui chơi giải trí cao cấp Hoang Son Plaza (Hòa Bình); Khu đô thị sinh thái Sơn Anh (Hòa Bình); Khu đô thị sinh thái Sông Đà (Hòa Bình); Đô thị Nam Quảng trường HB; Khu resort nghỉ dưỡng cao cấp kết hợp với tuyến phố thương mại ẩm thực (Ninh Thuận)…

-   Tiềm lực của công ty Hoàng Sơn:

+ Theo báo cáo tài chính năm 2019 của Công ty Hoàng Sơn mà Lao Động có được, tại ngày 31.12.2019, nợ phải trả của công ty đã lên tới 1.257 tỉ đồng, gấp gần 5 lần vốn chủ sở hữu (xấp xỉ 271 tỉ đồng).

+ Còn nếu so với quy mô tổng tài sản, thì nợ phải trả của Hoàng Sơn chiếm tới hơn 82% tổng tài sản.

+ Trong đó, vay và nợ thuê tài chính ngắn hạn là hơn 464 tỉ đồng. Vay và nợ thuê tài chính dài hạn hơn 310 tỉ đồng. Còn lại là các khoản phải trả khác.

+ Mỗi ngày, công ty Hoàng Sơn phải trả hơn 158 triệu đồng lãi vay.

+ Việc phụ thuộc vào vốn vay khiến Hoàng Sơn dù đạt doanh thu lên tới hơn 513 tỉ đồng năm 2019 nhưng lãi ròng rất mỏng, chỉ ở mức 1,76 tỉ đồng.

+ Cụ thể, năm 2019, công ty Hoàng Sơn ghi nhận 513 tỉ đồng doanh thu từ bán hàng và cung cấp dịch vụ. Sau khi trừ giá vốn, công ty lãi gộp 81,4 tỉ đồng.

+ Trong kỳ, Hoàng Sơn không phát sinh chi phí bán hàng. Chi phí quản lý doanh nghiệp ở mức 23,8 tỉ đồng. Tuy nhiên, chi phí lãi vay của Hoàng Sơn lên tới 57,72 tỉ đồng. Kết quả, sau khi trừ chi phí và thực hiện nghĩa vụ thuế thu nhập doanh nghiệp, lãi ròng của Hoàng Sơn chỉ còn 1,76 tỉ đồng.

Được biết, khoảng cuối tháng 11/2020, Công ty Cổ phần Bất động sản STC Golden Land (Công ty Golden Land) đã vượt qua 6 doanh nghiệp, trúng đấu giá lô đất hơn 23,4 ha quy hoạch thực hiện khu dân cư tại xã Bình Sơn, huyện Long Thành tại Trung tâm Phát triển quỹ đất tỉnh Đồng Nai.

Giá trúng đấu giá dự án này là hơn 1.626 tỉ đồng, cao gấp 1,8 lần giá khởi điểm. Kèm theo đó là quy định, trong 4 năm đơn vị trúng đấu giá đất phải thực hiện dự án, nếu không sẽ bị thu hồi và Nhà nước sẽ không bồi thường.

Đến nay, khu đất trúng đấu giá nêu trên đã được Công ty Golden Land thực hiện một vài nghĩa vụ như: Ngày 10/5/2021, Cục thuế tỉnh Đồng Nai đã có văn bản xác nhận công ty Golden Land đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, lệ phí trước bạ và tiền chậm nộp) đối với khu đất 23,4ha tại xã Bình Sơn và xã Lộc An, huyện long Thành; đồng thời khu đất nêu trên đã được Sở Tài nguyên và Môi trường cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho công ty Golden Land theo quy định.

Ngày 31/5/2021, Sở Xây dựng có văn bản trả lời về việc tham mưu xử lý kiến nghị của Công ty CP đầu tư  BĐS STC Golden land, theo đó: Chủ đầu tư và đơn vị tư vấn đang thực hiện thủ tục chỉnh sửa, hoàn thiện hồ sơ nhiệm vụ quy hoạch chi tiết 1/500 Khu dân cư theo quy hoạch tại xã Bình Sơn và xã Lộc An huyện Long Thành.

Ngày 16/6/2021, VP UBND tỉnh Đồng Nai có văn bản thông qua Biên bản Hội đồng thẩm định quy hoạch xây dựng tỉnh hồ sơ Nhiệm vụ quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 Khu dân cư theo quy hoạch tại xã Lộc An, Bình Sơn huyện Long Thành. Theo văn bản này thì UBND tỉnh Đồng Nai đã thống nhất thông qua nội dung tổng hợp công tác thẩm định đồ án hồ sơ Nhiệm vụ quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500 Khu dân cư theo quy hoạch tại xã Lộc An, Bình Sơn huyện Long Thành theo bó cáo của Sở xây dựng...

Được biết khu đất mà Công ty Golden Land vừa trúng đấu giá, đến nay chủ đầu tư mới chỉ quây tôn rào quanh khu đất, chưa hề có biển hiệu, hay tên dự án, chủ đầu tư đặt trên khu đất này. Đồng thời Công ty Golden Land vẫn đang trong quá trình hoàn thiện thủ tục, và làm việc với xã Bình Sơn để tổ chức di rời 2 hộ dân đang sinh sống trên đất. Tuy nhiên, trên khắp các sàn giao dịch bất động sản lớn nhỏ đang rầm rộ chào bán dự án này với lời chào mời hấp dẫn.

STC Long Thành đã đủ điều kiện để giao dịch hay chưa?

Theo Luật Đầu tư, quy trình thực hiện dự án bất động sản chỉ còn 5 bước đó là: bước 1 là lập thủ tục quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư. Bước 2 là lập quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc thỏa thuận quy hoạch tổng thể mặt bằng phương án kiến trúc công trình theo quy định của Luật Quy hoạch đô thị. Bước 3 là lập thủ tục giao thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai. Bước 4 là xác định nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bước 5 là công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư, thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật, cấp giấy phép xây dựng.

Nếu căn cứ theo những bước này có thể thấy Công ty Golden Land đã thỏa mãn được một vài tiêu chí. Vậy nên, để có thể tổ chức xây dựng dự án thì chủ đầu tư cần một vài thủ tục nữa như thủ tục về môi trường, thủ tục về xây dựng,

Để một dự án pháp lý chưa hoàn chỉnh, thì các sàn giao dịch, các đơn vị môi giới giao bán dự án với hợp đồng nguyên tắc, mang lại nhiều rủi ro cho người mua bởi trong thực tế, giao dịch kinh doanh bất động sản, nếu như dự án đủ điều kiện để được mở bán, chuyển nhượng là khi có đầy đủ giấy tờ xác nhận của cơ quannhà nước có thẩm quyền dự án có đủ điều kiện để bán sản phẩm thì chỉ ký 2 loại giấy tờ là hợp đồng đặt cọc, và hợp đồng kinh tế thanh toán theo từng giai đoạn ký trực tiếp với chủ đầu tư. Việc các sàn giao dịch các công ty môi giới BĐS tự tao ra các hợp đồng như hợp đồng nguyên tắc, hợp đồng giữ chỗ, hợp đồng tư vấn sẽ mang lại nhiều rủi ro khi khách hàng khi ký những loại hợp đồng này bởi khi tranh chấp sảy ra đa phần pháp luật không bảo vệ hoặc trong đó có nhiều điều khoản bất lợi cho khách hàng, nên khách hàng nên thận trọng tìm hiểu kỹ pháp lý khi tham gia.

Theo quy định tại điểm a, khoản 1 Điều 194 của Luật Đất đai 2013 và Điều 41, Nghị định 43/2014/NĐ thì một Dự án bất động sản đủ điều kiện chuyển nhượng khi:

Đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng theo tiến độ gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải.

Đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) và Chủ đầu tư chỉ được phân lô bán nền tại các khu vực được phân lô bán nền theo công bố của UBND cấp tỉnh (không nằm trong địa bàn các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị).

Đặc biệt, Chủ đầu tư chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền sau khi đã được UBND cấp tỉnh đồng ý, cho phép được phân lô, bán nền.

 Dưới đây là hình ảnh thực tế chúng tôi ghi nhận được tại dự án vào ngày 3/7/2021:

Empty
Empty
Empty
Empty
Empty
Empty
Empty
Empty
Empty
Empty
Empty