Rủi ro nào khi mua nhà đất tại Dự án Khu nhà ở cao cấp Vườn Xuân?

Theo tờ Pháp Luật và bạn đọc thông tin: Dự án Khu nhà ở cao cấp Vườn Xuân (Dự án Vườn Xuân, tên thương mại là LaViDa Residences) nằm trên đường 3/2, Phường 12, TP. Vũng Tàu, do công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Đông Dương làm chủ đầu tư. Dự án có diện tích 25,6 ha, tổng mức đầu tư hơn 1.650 tỉ đồng.

Ngày 17/9/2010, UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu ban hành văn bản số 6370/UBND-VP chấp thuận chủ trương đầu tư, cho phép Công ty Cổ phần Bất động sản Đông Dương (Công ty Đông Dương) nghiên cứu, khảo sát, lập các thủ tục đầu tư xây dựng. Sau đó, UBND tỉnh có văn bản số 2837/UBND-VP gia hạn chủ trương đầu tư dự án này.

Đến tháng 1/2017, Sở Xây dựng tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu đã thỏa thuận địa điểm lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 cho dự án. Sau đó, dự án được UBND TP Vũng Tàu phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 tại quyết định số 7383/QĐ-UB ngày 19/10/2018.

Nhân viên phân phối dự án cho rằng, việc mua đi bán lại bằng giấy ủy quyền tại dự án sẽ có nhiều rủi ro.

Ngày 31/12/2019, Sở Xây dựng đã cấp giấy phép xây dựng hạ tầng số 76/GPXD và ngày 19/5/2020 cấp giấy phép xây dựng nhà số 38/GPXD, đồng thời, tỉnh cũng đã ban hành các quyết định cho phép công ty chuyển mục đích sử dụng đất để xây dựng dự án. Chủ đầu tư cũng đã thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai với số tiền đóng cho ngân sách nhà nước là hơn 87 tỉ đồng.

Tuy nhiên, thông tin phản ánh từ bạn đọc cho biết, việc đầu tư mua bán tại Dự án Vườn Xuân sẽ có nhiều rủi ro, bởi khi mua dự án này, khách hàng chưa được ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư, mặc dù dự án đã gần hoàn thiện.

Để tìm hiểu thông tin, PV Báo Gia đình & Xã hội đã gọi điện thoại đến số 0902808xxx để được tư vấn về dự án. Người tự xưng là nhân viên bán hàng thuộc công ty phân phối dự án cho biết, dự án này hiện tại đang bán nhà phố, căn hộ, shophouse, biệt thự song lập và biệt thự đơn lập. Hiện tại, chủ đầu tư đã bán hết hàng, nếu mua sẽ chỉ có thể mua lại từ khách đã mua trước đó.

Theo nhân viên này, nhà phố tại dự án hiện tại có giá rơi vào khoảng 5,3 – 5,4 tỷ đồng là rẻ nhất, còn những căn gần mặt đường to thì giá khoảng 6,3 – 6,4 tỷ đồng. Nếu đồng ý mua sẽ đóng trước 30% giá trị để ký giấy ủy quyền, đợi khi nào chủ đầu tư có quyết định cho sang nhượng thì mới làm thủ tục ký hợp đồng mua bán.

"Đóng 30% là khoảng 1,7 tỷ đồng cho nhà phố giá 5,3 tỷ đồng nhưng vẫn chỉ được ký đặt cọc, khách hàng bây giờ mua lại thì cũng đều làm theo hình thức như vậy. Hiện tại cũng có rất nhiều khách hàng mua theo hình thức này, họ mua đi bán lại thường xuyên. Họ mang giấy ủy quyền bán cho người khác, nói chung là rủi ro thì cũng có chứ không phải không…", nhân viên bán hàng có số điện thoại 0902808xxx cho biết.

Cũng theo nhân viên này, để được ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư thì khách hàng phải chờ, và chờ đến khi nào thì nhân viên này cũng không biết…

Theo tìm hiểu, dự án này đã từng vướng phải một số thông tin liên quan đến việc một phần đất của dự án là đất công nhưng được giao cho chủ đầu tư mà không thông qua hình thức đấu giá.

Ngoài ra, người dân cũng có đơn tố cáo về việc điều chỉnh vị trí hồ điều hòa từ giữa khu đất dự án ra sát đường giao thông lớn và lấn vào phần đất của dân. Nhiều ý kiến cho rằng, chủ đầu tư chỉ tập trung làm nhà thương mại để bán, không triển khai thi công làm hồ điều hòa đồng bộ với hệ thống hạ tầng kỹ thuật dự án như quy định.

Trước đó, ngày 21/6/2021, Cục Phòng chống tham nhũng – Thanh tra Chính phủ đã có văn bản số 172/C.IV-P2 yêu cầu UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu cung cấp thông tin dự án Khu nhà ở cao cấp Vườn Xuân tại Phường 12, thành phố Vũng Tàu.

Thực hiện yêu cầu này, UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu đã ra văn bản hỏa tốc số 8008/UBND-VP ngày 05/7/2021 giao Sở Xây dựng chủ trì, phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường, UBND thành phố Vũng Tàu và các cơ quan liên quan rà soát, cung cấp tài liệu theo yêu cầu của Cục Phòng chống tham nhũng – Thanh tra Chính phủ và tham mưu cho UBND tỉnh theo quy định của pháp luật trước ngày 08/7/2021.

Vậy thủ tục pháp lý tại Dự án Khu nhà ở cao cấp Vườn Xuân có rõ ràng hay không? Tại sao đến thời điểm này khi dự án đã bán hết, thậm chí được mua đi bán lại nhiều lần nhưng phía chủ đầu tư vấn chưa thể ký hợp đồng mua bán với khách hàng?

Trước đó trên trang Tỷ Phú Việt có bài viết:

Có 3ha đất công không phải đấu giá làm dự án Vườn Xuân thì giàu to rồi!

Dự án Khu nhà ở Vườn Xuân do Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Đông Dương (Công ty Đông Dương) đầu tư có vị trí nằm trên đường 3/2, phường 12, TP Vũng Tàu với tổng vốn đầu tư hơn 1.650 tỷ đồng. Điều gây xôn xao ở Vũng Tàu là bởi tại dự án này có 3ha đất công chưa qua đấu giá mà chủ đầu tư vẫn được cấp phép xây dựng và đang triển khai giai đoạn đầu

Lại là "đất công"- "món ăn" ưa thích!

Dự án Khu nhà ở Vườn Xuân đang được triển khai xây dựng.

Được UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu chấp thuận chủ trương từ năm 2010 nhưng mãi đến năm 2019, dự án Khu nhà ở cao cấp Vườn Xuân mới được UBND tỉnh này ra quyết định chủ trương đối với phần diện tích đầu tư xây dựng các hạng mục dự án Khu nhà ở Vườn Xuân 25,6ha.

Theo báo Pháp luật Việt Nam:

Để thực hiện dự án, UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu yêu cầu nhà đầu tư liên hệ với các cơ quan chức năng để được hướng dẫn và thực hiện thủ tục đất đai, xây dựng, môi trường, nghĩa vụ tài chính và các thủ tục khác có liên quan để đầu tư xây dựng dự án theo quy định hiện hành.

Mà theo quy định, đối với diện tích đất do các hộ ga đình, cá nhân, tổ chức đang sử dụng trong khu vực dự án, chủ đầu tư phải thực hiện việc nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 73 Luật Đất đai 2013.

Đối với diện tích đất do nhà nước quản lý nằm trong khu vực dự án, thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định. Trường hợp không trúng đấu giá, chủ đầu tư phải có trách nhiệm liên doanh, liên kết với đơn vị trúng đấu giá để thực hiện dự án.

Tuy nhiên, trong báo cáo gửi UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu vào tháng 2/2020, Công ty Đông Dương cho biết, trong tổng số 25,6ha đất dự án khu nhà ở Vườn Xuân có khoảng 22,4ha là đất của các hộ cá nhân, số còn lại là do nhà nước quản lý. Trong đó chủ đầu tư thỏa thuận chuyển nhượng được 21,4ha, phần còn lại 1ha vẫn chưa thỏa thuận được với các hộ dân.

Phần diện tích đất công do nhà nước quản lý chủ yếu là đất kênh rạch khoảng 3ha và đất xen kẹt, méo mó, khoảng hơn 2000m2 nằm xen giữa các thửa đất Công ty đã nhận chuyển nhượng.

Phần diện tích 3ha đất kênh rạch, Công ty Đông Dương cho biết đã làm thủ tục hành chính để được giao đất có nộp tiền sử dụng đất. Còn phần hơn 2000m2 đất xen kẹt Công ty đề nghị UBND TP Vũng Tàu cho Công ty hoàn trả, bàn giao đất cho cơ quan chức năng để xác lập là phần đất công do nhà nước quản lý.

Tuy nhiên, pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công lại quy định phần diện tích đất này phải đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất. Như vậy, việc chủ đầu tư dự án Khu nhà ở Vườn Xuân chưa thực hiện đầy đủ thủ tục về pháp lý, cơ quan chức năng đã cho phép Công ty này triển khai dự án liệu có đúng quy trình hay không?

Tại Quyết định chủ trương đầu tư số 1238/QĐ-UBND ngày 17/5/2019 của UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu về dự án Khu dân cư Vườn Xuân do Công ty Đông Dương làm chủ đầu tư không có các nội dung theo quy định bắt buộc phải có tại Khoản 1 Điều 10 Nghị định 99/2015/NĐ-CP chi tiết Luật Nhà ở, không có các thông tin cụ thể về diện tích đất cần chuyển mục đích sử dụng để làm dự án đầu tư xây dựng nhà ở, diện tích đất để xây dựng nhà ở xã hội (chỉ quy định chung chung việc “nghiên cứu bố trí quỹ đất ở tại khu vực dự án để xây dựng nhà ở xã hội” nhằm bổ sung nhà ở xã hội cho địa phương).

Cần thượng tôn pháp luật để tránh "lợi ích nhóm"

Là một Luật sư, tôi đề nghị UBND tỉnh Bà Rịa- Vũng Tàu cần kiểm tra lại toàn bộ quá trình giao đất, phê duyệt quy hoạch, đầu tư, nghĩa vụ tài chính tại dự án này.

Bởi các lý do sau:

Thứ nhất, nhà đầu tư (Công ty Đông Dương) chưa có quyền sử dụng đất (sau khi có quyết định chủ trương đầu tư vẫn đi thực hiện phương án giải phóng mặt bằng cho khu đất của dự án) và có diện tích đất công (bao gồm các thửa đất công và kênh rạch xen kẹt) thì phải đưa qua đấu giá quyền sử dụng đất theo Luật Quản lý, sử dụng tài sản công.

Thứ hai, theo quy định Điều 118 Luật Đất đai 2013 về các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất và các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất thì Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trong các trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua, trừ trường hợp do Thủ tướng Chính phủ quyết định.

Với trường hợp nhà đầu tư chưa có quyền sử dụng đất ở của toàn bộ diện tích dự án, theo Điều 22 Luật Nhà ở 2014 thì việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại được thực hiện thông qua các hình thức đấu thầu dự án có sử dụng đất.

Thứ ba, việc cấp Giấy chứng nhận đầu tư từ năm 2010 nhưng mãi đến năm 2020 mới thực sự triển khai dự án là có dấu hiệu đầu cơ đất đai, kìm hãm sự phát triển, gây lãng phí nguồn lực, vi phạm Luật Đầu tư, Luật Đất đai...

Từ các lẽ trên, thiết nghị UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu cần xem xét lại quyết định chủ trương đầu tư này để thực hiện đúng theo các quy định của Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014 và Luật quản lý, sử dụng tài sản công 2017.

Có như vậy, mới tránh được dư luận xôn xao nghi ngờ có "nhóm lợi ích" ở đây!