Mac Dinh Cuong

Mai Anh

2021-07-30 11:15:00

Review dự án Picity - Pigroup theo quan điểm nhà đầu tư: Khó có dư địa tăng trưởng?

Dự án Picity High Park tọa lạc tại Quận 12 thuộc khu Tây Bắc TP.HCM. Với quy mô lên đến 8,6ha cùng mật độ xây dựng 23%, Picity High Park là một trong những dự án gây chú ý của Quận 12 hiện nay.

1. Về vị trí 

picity-vi-tri-1024x728_ab4a88f0

Nằm ở đường Thạnh Xuân 13 Quận 12 . Bên kia quốc lộ 1A cách trung tâm tphcm tầm 15km . Tất nhiên tôi đang đo khoảng cách để mọi người hình dung , chứ về khách hàng enduser sẽ rất khó chọn dự án này làm nơi ở vì thời gian di chuyển cho công việc hành chánh mất khá nhiều thời gian do ách tắc giao thông .

Do đó xét vị trí này chỉ phù hợp cho dân cư có khu vực làm việc liền kề bán kính 5km là tối ưu. Cạnh bên dự án dân cư đã phát triển , tuy nhìn về hướng khu phố 2 , khu phố 7 vẫn còn khá nhiều đất. Bởi vì dân cư đã phát triển nên thực tế không hề thiếu tiện ích ngoại khu sinh hoạt như chợ , trường học, mẫu giáo,.... Như vậy về vị trí vẫn đáp ứng tốt nhu cầu chăm sóc cuộc sống đối với phân hạng chung cư ở đây.

2. Về thiết kế dự án 

picity-high-park-khoi-dau-cho-cuoc-song-thinh-vuong-hanh-phuc-1_4031bf5f

Phối cảnh dự ánThiết kế xây dựng ở mật độ 23% , cao từ 15-18 tầng. Mật độ căn / tầng cao. Ví dụ : Park 3B : 19 căn / 3 thang luôn thang tải, Park 4 : 32 căn /7 thang - 2 thang tải. Mặc dù đảm bảo được toàn dự án cái gì cũng có, nhưng việc phân khu thiết kế và cố gắng nhét tiện ích riêng khu nên tiện ích cái gì cũng 1 chút , chỗ có chỗ không như hồ bơi vô cực 5 Park chỉ có 2 cái , hơn nữa hồ bơi cho trẻ em chỉ có 1. Điểm cộng của dự án là có quy hoạch trường mẫu giáo và trường cấp 1.

mat-bang-tong-the-du-an-picity-high-park-quan-12_c2f59f46

3. Về thiết kế căn hộ

thiet-ke-du-an-can-ho-picity-high-park_2_17e3d1fe

Dự án có nhiều loại diện tích căn hộ : 1pn1wc (48-49m2) , 2pn1wc ( 57m2) , 2pn2wc ( 65m2 ) , 3pn2wc ( 79m2) . Tôi sẽ phân tích chi tiết sau đây:

- 1pn1wc : Diện tích được xem là tiêu chuẩn với căn 1pn cho hạng B chung cư tuy nhiên việc thiết kế lại không được tối ưu theo quan điểm cá nhân tôi. Thứ nhất là không có ban công phòng khách + bếp mở , ngộp hay mùi không thì bạn có thể tự cảm nhận, Phòng ngủ chính không có view mà tận dụng tầm nhìn từ sân phơi. Hơn nữa việc cố gắng sử dụng diện tích dôi dư ra làm pn2 ( phòng chức năng ) tôi đánh giá hiệu quả cũng k cao khi sẽ rất khó gắn cửa để đảm bảo tính riêng tư tối thiểu bởi diện tích nhỏ. Khuyến nghị chỉ nên dùng làm phòng làm việc hoặc kho chứa đồ vì có loại mẫu căn còn là đường ra sân phơi.

- 2pn1wc : Loại căn 57 m2 này được xem là tâm điểm của dự án với số lượng căn chiếm đa số . Khác với thiết kế khá ngộp ở 1pn. Căn 57m2 này có ban công ở phòng khách mặc dù rất hẹp. Tôi cũng tự hỏi ngoài việc lấy gió , tôi sẽ dùng ban công này để làm gì . Ưu điểm của căn này là phòng ngủ master vẫn đảm bảo view. Phòng tắm vẫn lấy được gió trời. Khuyết điểm lớn vẫn nằm ở phòng ngủ hai. Khi vẫn tích hợp sân phơi phải đi qua phòng ngủ vì diện tích còn thừa nhỏ . Điều này với cá nhân tôi là sự bất hợp lý trong khai thác sử dụng. Trường hợp để ở hay cho thuê , không ai muốn người khác luôn có trạng thái đi vào phòng mình để đi phơi đồ cả. Nhất là mô hình share phòng của giới trẻ hiện tại. Ai lại muốn sự riêng tư của mình bị quấy rầy khi phải cùng chia sẻ chi phí chứ.

- 2pn2wc (65m2) : Hài hoà hơn căn 2pn1wc . Khi bếp kín , có ban công, phòng ngủ 2 hợp lý view tốt nhưng lại hy sinh view phòng master ( khá là trái ngược với trend hiện tại đối với căn hộ cao cấp khi luôn tối ưu phòng master - phòng ngủ chính của căn nhà về sự hài hoà và đặc sản tầm nhìn từ căn hộ ) 

- 3pn2wc ( 79m2) : Diện tích rất nhỏ đối với loại 3pn tuy nhiên ở dự án này . Tôi cho rằng thiết kế 3pn có độ san sẻ tốt nhất . Mặc dù không hề có ban công nhưng logia cạnh phòng khách sẽ giải quyết phần nào nhu cầu thông thoáng của căn hộ .

Tổng kết tất cả về mặt thiết kế bên trên , tôi xin được phép xếp phân hạng dự án này ở mức C+ ( đảm bảo nhu cầu tối thiểu cho việc ở / sinh hoạt nhưng không đủ rộng rãi , thoải mái , khoa học) .

4. Đánh giá

Với mức giá từ 38tr/m2 với phân hạng C+ này. Theo quan điểm NDT , tôi không cho rằng có dư địa tăng trưởng trong ngắn hạng hay trung hạng của dự án này. Nhất là với việc thiết kế căn hộ không đạt tiêu chí để có thể cạnh tranh với lứa sản phẩm đối thủ trong tương lai.

Việc hiện giá không hề rẻ sẽ hạn chế lợi nhuận. Khi xét yếu tố tăng sốc giá dựa vào hạ tầng, tôi chưa nhận được về quy hoạch mở rộng nào trực tiếp ảnh hưởng tới dự án, còn metro 4 theo truyền thông là yếu tố ( + ) thì tôi không tin lắm vì sau cả chục năm tôi vẫn chưa thấy được metro 1 lăn bánh.

Đây là quan điểm cả nhân của tôi , không hề đại diện cho tổ chức và không có tính công kích ai.

Thông tin tổng quan dự án Picity High Park

Chủ đầu tư: Công ty TNHH MTV Đầu Tư Phát Triển Gia Cư (Thuộc tập đoàn Pigroup)

Vị trí: Số 9A, đường Thạnh Xuân 13 (TX 13), P. Thạnh Xuân, Q.12

Tổng diện tích đất: 86.000m2

Tổng số Block: 6 BlockSố tầng: 15 - 18 tầng

Tổng số căn hộ: 2.577 căn

Mật độ xây dựng: 23%

Diện tích căn hộ: 48 - 79m2

Thiết kế kiến trúc: Humphreys and Partners Architects (Mỹ)

Thiết kế cảnh quan: Belt Collins International (HongKong)Ngân hàng liên kết: Ngân hàng Nam Á.Giá bán dự kiến: 38 - 42 triệu/m2

Dao Quoc Viet