Loa phường

2021-08-07 13:00:00

PNR Estella quy mô khủng 32,8ha tại xã Tân An, huyện Vĩnh Cửu, tỉnh Đồng Nai có pháp lý như thế nào?

PNR Estella đang được các website, sàn giao dịch chào bán với quy mô khủng 32,8ha tại xã Tân An, huyện Vĩnh Cửu, tỉnh Đồng Nai. Vậy dự án này đang có gì? Pháp lý tới đâu và do đơn vị nào là chủ đầu tư, đã đủ điều kiện mở bán hay chưa?

Qua tìm hiểu PNR Estella là tên thương mại của dự án Khu dân cư theo quy hoạch tại xã Tân An, huyện Vĩnh Cửu tỉnh Đồng Nai do 2 công ty là Công ty Cổ phần Nông sản Đông Việt và Công ty Cổ phần Tư vấn Đầu tư Xây dựng Hồ Vũ là chủ đầu tư. Vậy ở dự án này quý vị đã nên xuống tiền đầu tư hay chưa, cần phải lưu ý điều gì ? Trước hết hãy tìm hiểu xem trên các sàn giao dịch đang nói gì về dự án này:

Các sàn giao dịch nói gì?

Theo website pnreal.com.vn quảng cáo:

Hiện tại dự án PNR Estella đang được Công ty bất động sản PNR triển khai độc quyền trong quý I năm 2020, với quy mô dự án hơn 32ha triển khai trong 2 giai đoạn. Cụ thể:

“ - Chủ đầu tư: Công ty Nông sản Đông Việt + Công ty Bất động sản PNR Holding

-        Quy mô dự án: Hơn 32ha triển khai 2 giai đoạn

+ Giai đoạn 1: 9,8ha với 540 sản phẩm triển khai trong quý I năm 2020.

+ Giai đoạn 2: 23ha với 1300 sản phẩm dự kiến trong quý IV năm 2020.

-        Ngân hàng hỗ trợ vay: Hỗ trợ vay 60%

-        Pháp lý: Sổ hồng riêng từng nền, xây dựng tự do.

-        Dự án thuộc quy hoạch của tỉnh Đồng Nai nên ra sổ nhanh chóng và sẽ bắt đầu nhận đặt chổ trong ngày động thổ, với sự góp mặt của Chủ tịch tỉnh Đồng Nai và báp chí trong tỉnh  cũng như sự quan tâm rất lớn từ phía nhà đài truyền hình.

-        Tính minh bạch thì không cần bàn cải ở dự án này, liên hệ ngay hotline để nắm rõ thông tin dự án, ngày động thổ, giá dự kiến cũng như các thông tin liên quan khác.

Vị trí đắc địa của dự án:

-        Dự án PNR Estella trong cụm khu công nghiệp sông Mây bắt đầu hoạt động từ năm 2008 với tổng diện tích 417ha, hệ thống đường chính rộng 22-35m với 2-4 làn xe hoạt động.

-        Với rất nhiều công ty, xí nghiệp, công ty lớn nhỏ trong cụm khu công nghiệp tạo công ăn việc làm cho hàng ngàn người lao động, với khu dân cư vô cùng đông đúc xung quanh, nhu cầu nhà ở cũng như, mua bán, các nhu cầu thiết yếu của đời sống không ngừng gia tăng.

-        Nằm ngay ngã ba trị an nơi cung cấp điện lớn khu vực miền nam, cùng với cụm khu công nghiệp đẩy mức độ dân cư lên cao trong thời gian tới.

Các lợi thế của dự án PNR Estella

-        Chợ Sông mây nằm ngay kế bên cách dự án chưa tới 200m.

-        Nằm trong khu công nghiệp nên vấn đề việc làm cũng như kinh doanh rất thuận tiện.

-        Cách quốc lộ 1A chỉ 2km kết nối Bắc – Nam

-        Cách Hồ Chí Minh 18km

-        Trung tâm hành chính Đồng Nai 10km

-        Cách cụm khu công nghiệp Amata 8km

-        Gần thế giới di động, trung tâm mua sắm, bệnh viện hiện hữu chưa tới 5km.

-        Bản thân dự án này đã bao gồm trường học, bệnh xá, công viên, siêu thị…

Phương thức thanh toán:

-        Đợt 1: Thanh toán 20%, 7 ngày sau khi ký hợp đồng

-        Đợt 2: Thanh toán 20%, 30 ngày kể từ đợt 1

-        Đợt 3: Thanh toán 20%, 30 ngày kể từ đợt 2

-        Đợt 4: Thanh toán 15%, 30 ngày kể từ đợt 3

-        Đợt 5: Thanh toán 10%, 30 ngày kể từ đợt 4

-        Đợt 6: Thanh toán 10%, 30 ngày kể từ đợt 5

-        Đợt 7: Thanh toán 5%, nhận sổ…”

Trên website cafeland.vn thì dự án PNR Estella cũng được giới thiệu như sau:

“- PNR Estella nằm trên khu đất có tổng diện tích 32 ha. Trong đó, diện tích dành cho đất ở hơn 13,4 ha; đất công trình dịch vụ 2,1 ha; đất công cộng 3 ha; đất cây xanh 1,5 ha; và đất giao thông là 15,2 ha.

-        PNR Estella với quy mô gồm 1.840 sản phẩm đất nền, được chia làm 2 giai đoạn. Giai đoạn 1, được triển khai trên diện tích 10 ha với 540 sản phẩm. Giai đoạn 2, được triển khai trên diện tích 22 ha còn lại với 1.300 sản phẩm. Các lô đất nền tại đây có diện tích dao động từ 90m2 - 120m2.

-        Dự án đất nền PNR Estella Đồng Nai do Công ty Cổ phần Nông sản Đông Việt làm chủ đầu tư. Công ty Cổ phần Bất động sản PNR Holding là đơn vị phát triển.

-        Công ty Cổ phần Nông sản Đông Việt được thành lập vào ngày 08/08/2012, với mã ngành nghề kinh doanh chính là buôn bán nông sản, bất động sản không phải là thế mạnh của doanh nghiệp này. PNR Holding được thành lập vào ngày 14/08/2019, hoạt động trong lĩnh vực đầu tư phát triển dự án và tư vấn đầu tư bất động sản,… Cả Công ty Cổ phần Nông sản Đông Việt và PNR Holding đều là những cái tên mới và không chuyên trong lĩnh vực bất động sản.

-        Giá bán đất nền được tham khảo trên thị trường của dự án PNR Estella từ 800 - 900 triệu/nền…”

Tại sàn giao dịch nhadat.cafeland.vn thì dự án PRN Estella đang được chào bán với mức giá 11-13 triệu đồng/m2.

Trưởng phòng quản lý kinh doanh của công ty PNR Holding – bà Ngô Tuyết cũng chia sẻ: “Các nền đất của dự án PNR Estella hiện có diện tích từ 90 – 100m2, xung quanh dự án là công ty, xí nghiệp. Giá bán tầm 1,2 tỷ, có thể xây dựng nhà trọ kinh doanh cho thuê, quán ăn… Cơ sở hạ tầng điện nước âm toàn bộ. Thanh toán thành nhiều đợt, thanh toán xong đợt 1 sẽ được công ty hỗ trợ miễn phí giấy phép xây dựng… Vỉa hè rộng 4m, sắp tới công ty triển khai xây 6 căn nhà, hiện tại đang xây 5 căn, thanh toán giãn tiếp độ ngân hàng hỗ trợ 70%...”

Pháp lý dự án:

Quảng cáo là vậy, nhưng qua tìm hiểu thì dự án PNR Estella quy mô 32,8ha kể trên thực tế lại bao gồm 2 dự án với 2 chủ đầu tư là 2 công ty khác nhau nhưng cùng người đại diện pháp luật là ông Nguyễn Trọng Văn. Một là dự án khu dân cư theo quy hoạch tại xã Tân An, huyện Vĩnh Cửu quy mô 9,8ha do công ty Cổ phần nông sản Đông Việt (công ty Đông Việt) làm chủ đầu tư (theo quảng cáo đây là giai đoạn 1 của dự án PNR Estella). Hai là dự án Khu dân cư theo quy hoạch tại xã Tân An, huyện Vĩnh Cửu quy mô 23,479 ha do công ty Cổ phần tư vấn đầu tư xây dựng Hồ Vũ (Công ty Hồ Vũ) làm chủ đầu tư. (Theo quảng cáo đây chính là giai đoạn 2 của dự án PNR Estella).

Đối với dự án khu dân cư theo quy hoạch tại xã Tân An, huyện Vĩnh Cửu của công ty Đông Việt

-        Ngày 30/8/2018, UBND tỉnh Đồng Nai đã cấp Quyết định chủ trương đầu tư số 3071/QĐ-UBND đối với dự án khu dân cư theo quy hoạch tại xã Tân An, huyện Vĩnh Cửu với diện tích thực hiện 9,8ha, tổng vốn đầu tư dự án khoảng 117,6 tỷ đồng, trong đó vốn chủ sở hữu 24 tỷ đồng, tương đương khoảng 20,4% tổng vốn đầu tư dự án, vốn vay 93,6 tỷ đồng, tương đương khoảng 79,6% tổng vốn đầu tư dự án, cho công ty Cổ phần Nông sản Đông Việt (MST: 3602889134; thành lập vào ngày 08/08/2012, với mã ngành nghề kinh doanh chính là buôn bán nông sản, địa chỉ: Đường số 9, KCN Biên Hòa 1, Phường An Bình, Thành phố Biên Hoà, Tỉnh Đồng Nai, Việt Nam do ông Nguyễn Trọng Văn đứng đại diện pháp luật). Tính đến thời điểm hiện tại thì đây là dự án đầu tay của công ty Đông Việt.

UBND tỉnh Đồng Nai phê duyệt kế hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500 tại Quyết định số 657 ngày 4/3/2019; chấp thuận, cho phép chủ đầu tư (Công ty Cổ phần Nông sản Đông Việt) cập nhật tên thương mại cho dự án PNR ESTELLA tại văn bản số 3146 ngày 29/3/2021. Sở Xây dựng cấp Giấy phép xây dựng công trình giao thông và hạ tầng kỹ thuật ngày 22/1/2021. Dự án chưa được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển quyền sử dụng đất (lô nền) cho người dân tự xây dựng nhà ở theo quy định.

Ngày 23/9/2020, UBND tỉnh ban hành quyết định giao đất cho Công ty Đông Việt 64.670,9m2 để sử dụng đầu tư dự án Khu dân cư theo quy hoạch gồm 33.754m2 đất ở, 5.518,4m2 đất thương mại dịch vụ, giáo dục, y tế, đất đấu nối hạ tầng kỹ thuật, và 25.398,5m2 đất cây xanh, đất giao thông. Giao UBND huyện Vĩnh Cửu 32.995,4m2 đất thuộc dự án để tái định cư gồm 18.745m2 đất ở, 213,6m2 đất y tế, đất điểm sinh hoạt khu phố 1.511m2 đất cây xanh 356,9m2, đất cây xanh cách ly 781,9m2, đất giao thông 11.387m2.

Ngày 21/5/2020, UBND huyện Vĩnh Cửu đã có văn bản kiến nghị xin hoán đổi 32.995,4m2 đất công trong dự án với nội dung:

“Thửa đất số 31, tờ bản đồ địa chính số 106 xã Tân An với diện tích 32.995,4m2 là do Xí Nghiệp nguyên liệu giấy  Đông Nam Bộ quản lý, khi giao đất cho Chủ đầu tư phải đấu giá quyền quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1, Điều 118 luật Đất đai 2013. Tuy nhiên việc thực hiện đấu giá phần diện tích đất công này sẽ gây khó khăn trong việc kết nối đồng bộ hạ tầng cho toàn dự án. Trên cơ sở ý kiến chỉ đạo của tỉnh ủy Đồng Nai tại văn bản số 5404-CV/TU ngày 29/8/2018, UBND huyện kiến nghị UBND tỉnh Đồng Nai chấp thuận cho phép hoán đổi phần diện tích của thửa đất công nêu trên bằng phần diện tích đất (lô đất) trong ranh dự án sau khi hoàn thành hạ tầng khu dân cư theo tỷ lệ sử dụng đất được UBND tỉnh phê duyệt tại Quyết định số 657/QĐ-UBND ngày 4/3/2019…”

Ngày 6/7/2020, Sở Tài nguyên và môi trường có văn bản kiến nghị UBND tỉnh cho phép hoán đổi:

“Theo chủ trương của Tỉnh ủy tại văn bản số 5404-CV/TU ngày 29/8/2018; ý kiến chỉ đạo của UBND tỉnh tại văn bản số 9468/UBND-CNN ngày 6/9/2018 của UBND tỉnh về việc hoán đổi, xử lý đất công trong dự án khu dân cư theo quy hoạch tại xã Tân An, huyện Vĩnh Cửu do công ty CP Nông sản Đông Việt làm chủ đầu tư là có cơ sở để thực hiện. Và thực chất theo đề xuất của UBND huyện Vĩnh Cửu có 106 lô với diện tích 10.637,5m2 không phải là hoán đổi đất mà là giữ nguyên đất công để bàn giao cho địa phương khi đã đầu tư hạ tầng…

Cụ thể, Sở Tài nguyên và Môi trường kiến nghị UBND tỉnh xem xét chấp thuận bàn giao diện tích 18.260,8m2 đất ở tương ứng 183 lô đất cho huyện Vĩnh Cửu để bố trí tái định cư…Diện tích còn lại là 14.734,6m2 là diện tích để đầu tư hạ tầng (đường giao thông, đất phục vụ mục đích công cộng, đất y tế, đất cây xây…)…Đối với việc tính toán hoàn trả kinh phí đầu tư hạ tầng cho chủ đầu tư, kính đề nghị UBND tỉnh giao UBND huyện Vĩnh Cửu xử lý theo đúng quy định.

Các thửa đất (lô đất) dự kiến bàn giao cho huyện Vĩnh Cửu gồm: LK5 (Lô 6 đến lô 14), LK7 (Lô 4 đến lô 9), LK8 (Lô 1 đến lô 37), LK9 (Lô 1 đến lô 20), LK10 (Lô 1 đến lô 61), LK11 (Lô 15 đến lô 28), LK12 (Lô 1 đến lô 15 và Lô 23 đến lô 43)”

Đối với dự án của Công ty Hồ Vũ:

Dự án Khu dân cư theo quy hoạch tại xã Tân An, huyện Vĩnh Cửu quy mô khoảng 23,479 ha do công ty Hồ Vũ (mã số thuế: MST: 3602150569, địa chỉ tại số T04-B2, Nguyễn Ái Quốc, KP 3, Phường Quang Vinh, Thành phố Biên Hoà, Tỉnh Đồng Nai, cũng do ông Nguyễn Trọng Văn người đại diện theo pháp luật của công ty Đông Việt đứng đại diện pháp luật) làm chủ đầu tư hiện có vị trí giáp đất quy hoạch dự án Khu dân cư theo quy hoạch tại xã Tân An, huyện Vĩnh Cửu của Công ty Đông Việt. Tính đến nay thì đây cũng là dự án bất động sản đầu tiên của công ty Hồ Vũ.

Đến thời điểm hiện tại dự án của công ty Hồ Vũ mới chỉ được cấp quyết định chủ trương đầu tư ngày 2/8/2019 và phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500. Mới đây ngày 7/6/2021, Hồ Vũ có Văn bản xin san lấp mặt bằng tại chỗ. Trả lời vấn đề này, Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai cho biết việc thực hiện san lấp mặt bằng chỉ thực hiện khi đã có thiết kế san nền, cân đối khối lượng đào đắp và có thiết kế của tất cả những công trình ngầm trong phạm vi san nền. Như vậy việc thi công san lấp mặt bằng của dự án chỉ được thực hiện sau khi thiết kế bản vẽ thi công hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật đã được Sở Xây dựng thẩm định và xem xét đủ điều kiện miễn giấy phép xây dựng và chủ đầu tư tổ chức phê duyệt theo quy định. Vậy nên việc đề nghị xem xét được san lấp mặt bằng là không có cơ sở vì Sở Xây dựng chưa thẩm định, xem xét thiết kế bản vẽ thi công công trình hạ tầng kỹ thuật của dự án. Dự án chưa được Sở Xây dựng cập Giấy phép xây dựng các công trình và chưa được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở theo quy định.

Phần đất công 3,2ha trong ranh dự án sẽ xử lý thế nào?

Có thể thấy, đối với phần diện tích sấp sỉ 9,8ha thực hiện dự án Khu dân cư theo quy hoạch tại xã Tân An, Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Đồng Nai đã tiến hành bàn giao đất cho Công ty Đông Việt thực hiện dự án là 64.670,9m2, UBND huyện Vĩnh cửu là 32.995,4m2 thuộc dự án để bố trí tái định cư.

Vậy  phần diện tích giao UBND huyện Vĩnh Cửu bố trí tái định cư nằm trọn trong dự án sẽ xử lý như thế nào? Theo đúng quy định của pháp luật, phần diện tích này là đất công do Xí Nghiệp nguyên liệu giấy  Đông Nam Bộ quản lý sau khi thu hồi, UBND tỉnh giao cho UBND huyện Vĩnh Cửu quản lý làm dự án tái định cư, nếu UBND huyện Vĩnh Cửu muốn giao cho doanh nghiệp nào thực hiện thì phải tổ chức đấu thầu.

Câu chuyện xảy ra là khi mới có quyết định 1/500, chưa được giao đất nhưng doanh nghiệp đã tiến hành san lấp thực hiện dự án, điều này thể hiện tại quyết định xử phạt số 7847/QQD- XPVPHC ngày 31/12/2020 đối với công ty Đông Việt với tổng mức phạt là 57.500.000, đồng thời yêu cầu công ty Đông Việt phải ngưng thi công xây dựng công trình và lập thủ tục đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng theo quy định. Ngày 12/1/2021, công ty đã nộp số tiền phạt tại Kho bạc Nhà nước huyện Vĩnh Cửu và đã được Sở Xây dựng cấp Giấy phép xây dựng sô 04 trên phạm vi diện tích 64.670,9m2 thuộc phần diện tích UBND tỉnh giao đất cho công ty Đông Việt.

Tuy nhiên, Công ty Đông Việt đã lấn phần diện tích 9.848,7m2 tại tờ 106 thửa 31 để làm đường nhựa, lề đường, UBND xã Tân An phối hợp với Phòng TNMT huyện Vĩnh Cửu lập biên bản xử lý vi phạm hành chính đối với Đông Việt về hành vi lấn chiếm đất phi nông nghiệp tại khu vực nông thôn do UBND huyện được UBND tỉnh giao quản lý. UBND xã Tân An đã kịp thời lập biên bản xử lý vi phạm hành chính và có tờ trình kiến nghị UBND tỉnh ra quyết định xử lý vi phạm

Ngày 25/6/2021, Sở Tư pháp tỉnh Đồng Nai có văn bản gửi Chủ tịch UBND tỉnh về việc rà soát đề xuất xử lý đối với kiến nghị của UBND xã Tân An. Theo đó ngày 9/6/2021, Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Đồng Nai- chi nhánh huyện Vĩnh Cửu đã đo đạc xác định vị trí, diện tích vi phạm đối với công ty Đông Việt.

Trên thực tế, UBND xã Tân An đã đặt rất nhiều biển thông báo: Khu đất do UBND tỉnh giao đất cho UBND xã quản lý, nghiêm cấm các hành vi lấn chiếm, chuyển nhượng, huy động vốn, xây dựng trái phép dưới mọi hình thức.

Đến đây liệu có “đẽo chân cho vừa giày” phần diện tích 3,2ha này rơi vào thế khó. Khi phương thức hoán đổi như đã từng đề xuất khó thực hiện. Một mặt Công ty Đông Việt đã đầu tư hạ tầng và đề xuất phương án giải quyết, UBND huyện Vĩnh Cửu đề xuất 2 phương án tháo gỡ:

1. Đầu tư theo hình thức chỉ định thầu cho nhà đầu tư thực hiện dự án và giảm giá 5% theo chỉ đạo của UBND tỉnh

2. Đề nghị Công ty Đông Việt khôi phục hiện trạng, bàn giao mặt abwngf để UBND huyện tổ chức thực hiện theo Luật đầu tư công

Thực tế cho thấy

Đối với dự án PNR ESTELLA của Công ty Đông Việt

Khu đất dự án hiện gồm các thửa: Thửa 123 (3.616m2); thửa 122 (11.451m2); thửa 27 (2.105m2); thửa 7 (2.832m2); thửa 108 (7.801m2); thửa 3 (12.007m2); thửa 116 (6.442m2); thửa 117 (12.272m2); thửa 120 (12.128m2); thửa 31 (32.995m2); thửa 26 (749m2), cùng thuộc tờ 106 xã Tân An, huyện Vĩnh Cửu.

Khảo sát thực tế thì thấy rằng, đến nay dự án đã hoàn thiện hạ tầng gồm: Đường thảm nhựa rộng 12 – 18m, vỉa hè rộng 3 – 5m, hệ thống cống nước thoát và hệ thống điện âm. Tuy nhiên hạ tầng của dự án vẫn chưa được kết nối với hạ tầng của địa phương bởi đến nay để vào được dự án thì vẫn phải đi nhờ đường của khu công nghiệp Sông Mây. Và một phần hạ tầng của dự án hiện cũng đã được thi công hoàn thiện trên cả một phần diện tích thửa 31 tờ 106.

Cho nên mới đây, ngày 24/6/2021, UBND xã Tân An mới có tờ trình về việc đề nghị ban hành Quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai đối với công ty Đông Việt vì hành vi lấn diện tích 9.848,7m2 tại một phần thửa đất số 31 tờ bản đồ số 106 để làm đường nhựa, lề đường…

Hơn thế là, tại các vị trí đất từng được đề nghị hoán đổi như: LK5 (Lô 6 đến lô 14), LK7 (Lô 4 đến lô 9), LK8 (Lô 1 đến lô 37), LK9 (Lô 1 đến lô 20), LK10 (Lô 1 đến lô 61), LK11 (Lô 15 đến lô 28), LK12 (Lô 1 đến lô 15 và Lô 23 đến lô 43) thì chính quyền địa phương đã cắm tổng cộng 7 bảng thông báo với nội dung: “Khu đất do UBND tỉnh giao đất cho UBND xã quản lý. Nghiêm cấm các hành vi lấn chiếm, chuyển nhượng, huy động vốn, xây dựng trái phép dưới mọi hình thức”

Đối với dự án của công ty Hồ Vũ

Khu đất dự án hiện gồm các thửa: Thửa 121 (7.008m2); thửa 3 (12.007m2); thửa 365 (145.377m2); thửa 469 (7.905m2); thửa 445 (24.689m2); thửa 119 (12.538m2); thửa 4 (8.676m2)… cùng thuộc tờ 106, xã Tân An, huyện Vĩnh Cửu. Hiện tại khu đất này vẫn còn là đất trống.

Như vậy, đến thời điểm hiện tại Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai khẳng định, Dự án Khu dân cư theo quy hoạch tại xã Tân An do Công ty Đông Việt làm chủ đầu tư chưa đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định.

Vậy với một dự án mà có phần đất công hiện hữu trong ranh dự án, đến nay ngay cả cơ quan chức năng vẫn chưa tìm được hướng giải quyết thỏa đáng, chưa đủ điều kiện để chuyển nhượng nhưng đã được chủ đầu tư chào bán rầm rộ để tránh tiền mất tật mang nhất là những rắc rối về pháp lý sau này, thiết nghĩ khách hàng cần phải tỉnh táo, tìm hiểu kỹ thông tin, pháp lý từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền