Saigon 247
Những vấn đề đặt ra từ việc tham gia đấu giá đất
Ngày 7/5/2021, UBND TP Hồ Chí Minh đã ban hành quyết định phê duyệt về đấu giá quyền sử dụng đất đối với các lô đất số 3-5, 3-8, 3-9, 3-12 thuộc Khu chức năng số 3 trong Khu đô thị mới Thủ Thiêm, phường An Khánh, TP Thủ Đức.
Đến ngày 9/11/2021, Trung tâm D
Lô đất số 3-5, 3-8, 3-9, 3-12 thuộc Khu chức năng số 3 trong Khu đô thị mới Thủ Thiêm, phường An Khánh, TP Thủ Đức.
ịch vụ đấu giá tài sản đã phát hành Thông báo đấu giá tài sản đối với các lô đất nêu trên. Đến ngày 10/12/2021, kết quả đấu giá bốn lô đất tại Khu đô thị Thủ Thiêm gây ngỡ ngàng những người tham gia và cả thị trường bất động sản, với tổng số tiền mang về cho ngân sách TP Hồ Chí Minh là 37.346 tỷ đồng.
Cụ thể: - Lô 3-5, diện tích 6.446 m2, giá khởi điểm 578 tỷ đồng, giá trúng 3.820 tỷ đồng, gấp 6,6 lần giá khởi điểm, bình quân 592 triệu đồng/m2. Bên trúng đấu giá là Công ty CP Dream Republic.
- Lô 3-8, diện tích 8.568 m2, giá khởi điểm 1.018,6 tỷ đồng, giá trúng 4.000 tỷ đồng, gấp 3,9 lần giá khởi điểm, bình quân 467 triệu đồng/m2. Bên trúng đấu giá là Công ty CP Sheen Mega.
- Lô 3-9, diện tích hơn 5.000 m2, giá khởi điểm 728,6 tỷ đồng, giá trúng 5.026 tỷ đồng, gấp 6,9 lần giá khởi điểm, bình quân 1 tỷ đồng/m2. Bên trúng đấu giá là Công ty TNHH Đầu tư và Kinh doanh thương mại Bình Minh.
- Lô 3-12, diện tích 10.059 m2, giá khởi điểm 2.942 tỷ đồng, giá trúng 24.500 tỷ đồng, gấp 8,3 lần giá khởi điểm, bình quân 2,45 tỷ đồng/m2, khoảng 100.000 USD/m2. Bên trúng đấu giá là Công ty TNHH đầu tư bất động sản Ngôi Sao Việt (Ngôi Sao Việt).
Dấu hỏi về năng lực tài chính
Công ty TNHH đầu tư bất động sản Ngôi Sao Việt (Ngôi Sao Việt là thành viên của Tập đoàn Tân Hoàng Minh) trúng đấu giá lô 3-12, đã đặt cọc 588 tỷ đồng và theo đúng hợp đồng thì trong khoảng 100 ngày kể từ ngày 10/12/2021, Ngôi Sao Việt phải thanh toán đủ số tiền 24.500 tỷ đồng.
Ngôi Sao Việt được thành lập tháng 4/2016 với vốn điều lệ 100 tỷ đồng, đến tháng 12/2016 tăng vốn điều lệ lên 1.600 tỷ đồng. Theo số liệu tại Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội (HNX), đến 30/9/2021, Ngôi Sao Việt đã phát hành 2 lô trái phiếu với tổng giá trị 2.700 tỷ đồng. Trong đó, huy động 800 tỷ đồng để mua lại phần vốn góp của Công ty CP đầu tư phát triển và thương mại Việt Tiến (Việt Tiến), tài sản bảo đảm là 100% cổ phần của cổ đông tại Việt Tiến và bão lãnh thanh toán bởi Việt Tiến; huy động 1.900 tỷ đồng để góp vốn hợp tác kinh doanh với Công ty TNHH đầu tư và phát triển Nam Đại Cồ Việt, tài sản bảo đảm là quyền phát sinh từ hợp đồng đặt cọc và quyền sở hữu 200 tỷ đồng vốn điều lệ của Ngôi Sao Việt.
Theo bản công bố thông tin phát hành trái phiếu riêng lẻ của Ngôi Sao Việt, vốn chủ sở hữu cuối năm 2018 là 1.546 tỷ đồng, năm 2019 là 1.762 tỷ đồng, năm 2020 là 1.773 tỷ đồng. Hệ số nợ phải trả trên vốn chủ sở hữu 2018-2020 lần lượt là 10,38 lần, 3,68 lần và 2 lần, lợi nhuận sau thuế giai đoạn 2018-2020 ở mức thấp, lần lượt là lỗ 10 tỷ đồng, lãi 216 tỷ đồng, lãi 10 tỷ đồng, bình quân đạt 1,4%/doanh thu thuần. Đặc biệt năm 2018, công ty có khoản phải thu dài hạn lên đến 715.000 tỷ đồng (không có diễn giải cụ thể) nhưng đến năm 2019 thì không còn số dư. Tình hình dư nợ giai đoạn 2018-2020 lần lượt là 6.722 tỷ đồng, 3.391 tỷ đồng, 1.127 tỷ đồng. Trong năm 2018, công ty phát hàng 2.300 tỷ đồng trái phiếu, đáo hạn năm 2019 và tiếp tục phát hành 2.700 tỷ đồng trái phiếu vào năm 2021.
Về phía Tập đoàn Tân Hoàng Minh, công ty mẹ của Ngôi Sao Việt, đến cuối năm 2020, tổng tài sản hợp nhất chỉ đạt 20.052 tỷ đồng, vốn điều lệ 10.000 tỷ đồng. Trong khi đó, tổng tài sản của Ngôi Sao Việt là 7.605 tỷ đồng, của Công ty CP đầu tư và dịch vụ khách sạn SOLEIL (chủ đầu tư dự án D’. Le Roi Soleil) là 6.255 tỷ đồng...
Các công ty có liên quan của Tập đoàn Tân Hoàng Minh đang huy động vốn qua phát hành trái phiếu với số lượng lớn như: Ngôi Sao Việt huy động 2.700 tỷ đồng; Công ty CP đầu tư và dịch vụ khách sạn SOLEIL huy động 1.750 tỷ đồng; Công ty CP Cung điện Mùa Đông huy động 450 tỷ đồng. Các công ty liên quan của Tập đoàn Tân Hoàng Minh còn mua trái phiếu lòng vòng lẫn nhau như Công ty TNHH thương mại dịch vụ khách sạn Tân Hoàng Minh mua 800 tỷ đồng trái phiếu phát hành bởi Ngôi Sao Việt.
Các doanh nghiệp trúng đấu giá ba lô đất còn lại cũng cần đặt dấu hỏi về năng lực tài chính:
Công ty CP Dream Republic (Dream Republic), thành lập vào tháng 10/2017 với vốn đăng ký ban đầu 300 tỷ đồng. Theo số liệu của cơ quan thuế, giai đoạn 2017-2020, Dream Republic không có doanh thu.
Công ty CP Sheen Mega (Sheen Mega), thành lập tháng 11/2019, vốn đăng ký là 500 tỷ đồng. Công ty này là cổ đông sở hữu gián tiếp Công ty CP Tập đoàn Sài Gòn Peninsula, một công ty thành viên của Tập đoàn Vạn Thịnh Phát. Kể từ khi thành lập đến nay, Sheen Mega không phát sinh doanh thu, hoạt động kinh doanh lỗ.
Công ty TNHH Đầu tư và Kinh doanh thương mại Bình Minh (Bình Minh) mới thành lập tháng 9/2021, vốn đăng ký ban đầu là 100 tỷ đồng và tăng lên 200 tỷ đồng đầu tháng 12/2021.
Những toan tính phía sau
Việc chính quyền TP Hồ Chí Minh tổ chức đấu giá công khai các lô đất sạch đã được quy hoạch thu hút nhiều nhà đầu tư lớn tham gia, là cơ sở để tạo môi trường đầu tư thuận lợi, tăng nguồn thu ngân sách, góp phần phát triển kinh tế-xã hội. Thế nhưng, sự chưa chặt chẽ trong các quy định về tiêu chuẩn, điều kiện của nhà đầu tư tham gia, đặc biệt là chứng minh năng lực tài chính và không có các quy định về kinh nghiệm thực hiện dự án tương tự đã khiến những doanh nghiệp trúng đấu giá phần lớn là doanh nghiệp mới thành lập, năng lực tài chính yếu, kết quả kinh doanh thấp, thậm chí thua lỗ.
Việc mức giá trúng công khai ở mức cao ngất ngưởng đã tạo nên một khung tham chiếu mới cho thị trường bất động sản. Những hệ lụy sẽ bắt đầu từ đây.
Thứ nhất, đây sẽ là mức giá tham chiếu để định giá bất động sản. Các ông chủ tập đoàn bất động sản cũng đồng thời là chủ ngân hàng sẽ tận dụng việc định giá bất động sản theo mức giá cao hơn để nâng giá trị của tài sản bảo đảm, từ đó, nâng hạn mức tín dụng, rút ra số tiền lớn hơn. Ngân hàng sẽ cho vay với số tiền lớn hơn nhưng tài sản bảo đảm không thay đổi, dẫn tới rủi ro tích tụ ngày càng lớn do phần lớn các tài sản bảo đảm cho các khoản cấp tín dụng tại các ngân hàng là bất động sản hoặc có liên quan bất động sản, đôi khi chiếm đến 90% giá trị tài sản bảo đảm của ngân hàng. Song song với đó, trong trường hợp khoản nợ chuyển thành nợ xấu, việc định giá tài sản bảo đảm là bất động sản cao hơn sẽ làm tăng giá trị khấu trừ của tài sản bảo đảm, dẫn tới giảm dự phòng rủi ro cụ thể phải trích lập của ngân hàng, làm đẹp báo cáo tài chính cho ngân hàng.
Thứ hai, việc thiết lập mặt bằng giá mới có thể khiến giá đất toàn thị trường tăng lên. Trước mắt, có thể xuất hiện sự tăng nóng tại một số khu vực lân cận. Về dài hạn, phản ứng dây chuyền sẽ khiến giá đất tăng trên toàn thị trường bất động sản.
Thứ ba, việc thiết lập mặt bằng giá đất mới sẽ tạo áp lực lên các cơ quan quản lý. Đầu tiên chính là áp lực của việc điều chỉnh khung giá đất. Trên cơ sở các mức đấu giá thành công ngày càng cao, các cơ quan quản lý phải cân nhắc trong việc điều chỉnh khung giá đất để phù hợp với giá thị trường. Khi khung giá đất tăng, một mặt tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước trong các giao dịch liên quan đất đai, nhưng ngược lại, sẽ làm tăng chi phí cho công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, đặc biệt là đối với các dự án thương mại. Sau đó, chính là áp lực trong việc thực hiện đấu giá đất, đặc biệt là xác định mức giá khởi điểm. Chẳng hạn như tại Thủ Thiêm, còn khoảng 63 lô đất sẽ được đấu giá trong thời gian tới, nhiều lô vị trí đẹp hơn rất nhiều các lô vừa đấu giá. Nếu xác định mức giá đấu thành công nêu trên để tham chiếu sẽ là rào cản rất lớn sau này.
Thứ tư, giá đất quá cao khiến ước mơ một căn nhà của những người thu nhập trung bình và thấp ngày càng xa vời. Hiện tại, giá nhà đất trên cả nước liên tục thiết lập những đỉnh mới. Việc giá đất quá cao khiến các dự án nhà giá rẻ, nhà cho người có thu nhập thấp gần như không thể triển khai được, đặc biệt là các dự án mới bắt đầu.
Tóm lại, việc doanh nghiệp trúng đấu giá đất Thủ Thiêm ở mức cao trước mắt dường như có lợi cho TP Hồ Chí Minh trong việc tăng nguồn thu ngân sách, nhưng về lâu dài, hệ lụy không hề nhỏ. Những người được hưởng lợi nhiều nhất chính là những người đang sở hữu nhiều dự án, đặc biệt là các dự án tại những vị trí đắc địa. Những dự án này thông thường đều làm tài sản bảo đảm tại các ngân hàng. Đây là cơ hội để các ông chủ dự án cũng là các ông chủ ngân hàng hoặc có mối quan hệ khăng khít tăng giá trị của tài sản bảo đảm nhằm tăng hạn mức tín dụng, rút thêm tiền từ ngân hàng mà không phải bổ sung tài sản để phục vụ cho các mục đích khác nhau. Đây cũng là cơ hội để tạo thanh khoản cho dự án, bán dự án với giá cao.