LS. Quốc Vũ
Những rủi ro nào tiềm ẩn trong hợp đồng góp vốn vào dự án đất nền?
Trong những năm qua, không ít chủ đầu tư dự án đất nền đã sử dụng "Hợp đồng góp vốn" để ký kết với các cá nhân, tổ chức kinh doanh bất động sản (nhà đầu tư). Theo đó, việc ký kết hợp đồng góp vốn, chủ đầu tư nhận được nguồn vốn từ nhà đầu tư và nhà đầu tư nhận lại quyền sử dụng đất hoặc quyền ưu tiên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc một quyền khác tại dự án bất động sản của chủ đầu tư ấy. Vô hình trung, hình thức này đã được nhân rộng, phổ biến trên thị trường kinh doanh bất động sản. Ở góc độ pháp lý, loại hợp đồng này ẩn chứa nhiều rủi ro đáng lưu tâm, nhà đầu tư cần biết khi đầu tư, kinh doanh bất động sản.
Theo quy định pháp luật, hợp đồng góp vốn về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua bán nhà đất), nói cách khác là thỏa thuận hợp tác giữa chủ đầu tư dự án bất động sản với các cá nhân, tổ chức đầu tư bất động sản (nhà đầu tư). Theo Khoản 1, Điều 504 Bộ luật Dân sự 2015 quy định Hợp đồng hợp tác là sự thỏa thuận giữa các cá nhân, pháp nhân về việc cùng đóng góp tài sản, công sức để thực hiện công việc nhất định, cùng hưởng lợi và cùng chịu trách nhiệm. Mặt khác, hợp đồng hợp tác không được quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản 2014.
Đối với những dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền thì chủ đầu tư phải đáp ứng các điều kiện được quy định tại Khoản 1, Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ. Trong đó, có điều kiện chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở...
Nói cách khác, chủ đầu tư không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chưa hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, chưa đảm bảo đấu nối hạ tầng,... Thực tiễn cho thấy, nhiều chủ đầu tư dự án bất động sản khi chưa hoàn thành các việc này đã tìm cách lách luật bằng cách ký kết hợp đồng với tên gọi hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác với khách để huy động vốn từ các nhà đầu tư nhưng bản chất lại là hợp đồng mua bán, chuyển nhượng đất nền. Đây là hình thức "mua bán nhà đất" trái luật bởi vì bản chất hợp đồng góp vốn hay hợp đồng hợp tác là để thực hiện công việc nhất định nhưng lại được chủ đầu tư sử dụng để mua bán nhà đất.
Vậy khi mua bán nhà đất bằng hợp đồng góp vốn ẩn chứa những rủi ro gì?
Theo nhiều phản ánh từ một số chuyên gia, nhà đầu tư bất động sản thì có một số rủi ro thường gặp khi mua bán nhà đất bằng hợp đồng góp vốn như sau:
Thứ nhất, nhà đầu tư bị "chiếm dụng vốn" khi gặp phải chủ đầu tư ảo tự vẽ ra các dự án để lừa đảo nhằm chiếm đoạt tài sản của người mua.
Thứ hai, nhà đầu tư khó đòi lại vốn khi gặp phải trường hợp dự án không hoàn thành đúng tiến độ hoặc thậm chí dự án không thể hoàn thành, việc được hoàn lại vốn đã góp rất khó phụ thuộc vào sự tự nguyện giao trả hay khả năng tài chính của chủ đầu tư.
Thứ ba, nhà đầu tư có thể bị "mất trắng" số vốn đã góp khi dự án đã bị chủ đầu tư thế chấp, vướng vào các chính sách pháp luật dẫn đến việc không thể tiếp tục hoàn thành dự án hoặc bỏ trốn khiến người mua mất trắng số tiền đã góp.
Thứ tư, nhà đầu tư bị hạn chế quyền và lợi ích khi ký kết hợp đồng góp vốn để mua bán nhà đất. Bởi vì bản chất của hợp đồng này không phải hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua bán nhà đất) nên quyền và lợi ích của người mua mua hạn chế về mặt pháp lý.
...
Ngày 31/8/2021, trên zingnews.vn có bài viết "Rủi ro từ hợp đồng góp vốn dự án đất nền" đã đưa ra minh chứng cụ thể và lời tư vấn của luật sư về rủi ro rủi ro khi mua bán nhà đất bằng hợp đồng góp vốn. Dưới đây là hình ảnh nội dung bài viết, chia sẻ đến bạn đọc.
