Hương Thị
Những điểm cần lưu ý khi làm thủ tục sang tên sổ đỏ
Thủ tục sang tên sổ đỏ là thuật ngữ dùng để nói đến việc đăng ký biến động đất đai khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế… quyền sử dụng đất.
Diễn đàn Sài Gòn 247 - Hotline: 0845.247.247
Sang tên sổ đỏ là gì?
Sổ đỏ là thuật ngữ để chỉ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dựa theo màu sắc của Giấy chứng nhận. Theo quy định của Luật đất đai năm 2013: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất”.
Sang tên sổ đỏ theo quy định của pháp luật là thủ tục đăng ký biến động đất đai đối với mảnh đất khi thực hiện việc chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế. Khi đó người nhận chuyển nhượng (người mua), nhận tặng cho, người thừa kế quyền sử dụng đất sẽ được đứng tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu
Quy định pháp luật về sang tên sổ đỏ
Điều 95 Luật đất đai năm 2013 quy định đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý. Sang tên sổ đỏ là thủ tục đăng ký biến động đất đai, do vậy khi các bên thực hiện việc chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất bắt buộc phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Khoản 4 Điều 95 Luật đất đai năm 2013 quy định như sau: “4. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây: a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất”.
Khoản 3 Điều 188 Luật đất đai năm 2013: “3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.
Hình minh họa
Điều kiện thực hiện sang tên sổ đỏ
Thứ nhất, để có thể thực hiện việc sang tên sổ đỏ, người sử dụng đất phải đáp ứng được điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 bao gồm:
(i) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
(ii) Đất không có tranh chấp;
(iii) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
(iv) Trong thời hạn sử dụng đất
Thứ hai, về điều kiện thời gian thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai
Trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.
Hồ sơ, trình tự thủ tục sang tên sổ đỏ
Thủ tục khi chuyển nhượng, tặng cho gồm 03 bước chính: (i) Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho; (ii)Khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ; (iii) nộp hồ sơ đăng ký biến động
1. Thẩm quyền thực hiện đăng ký biến động đất đai
Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về thẩm quyền đăng ký biến động đất đai như sau: Cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục đăng ký biến động đất đai là Văn phòng đăng ký đất đai.
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư có nhu cầu nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã thì Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả. Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Ủy ban nhân dân cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.
2. Công chứng hợp đồng
Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất bắt buộc phải được công chứng theo quy định của pháp luật. Các bên đến văn phòng công chứng, hoặc ủy ban nhân dân cấp xã lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện.
Các bên khi thực hiện việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế chuẩn bị các giấy tờ sau:
(i) Phiếu yêu cầu công chứng, trong đó có thông tin về họ tên, địa chỉ người yêu cầu công chứng, nội dung cần công chứng, danh mục giấy tờ gửi kèm theo; tên tổ chức hành nghề công chứng, họ tên người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, thời điểm tiếp nhận hồ sơ;
(ii) Dự thảo hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất;
(iii) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản gốc);
(iv) Bản sao giấy tờ tùy thân của hai bên
(v) Xác nhận tình trạng hôn nhân nếu chưa có gia đình, đăng ký kết hôn của bên có gia đình của cả hai bên;
(vi) Sổ hộ khẩu của hai bên;
3. Kê khai nghĩa vụ tài chính:
Cơ quan nhà nước tiến hành thủ tục kê khai nghĩa vụ tài chính khi thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ là Uỷ ban nhân dân cấp huyện nơi có đất (bộ phận một cửa của huyện).
Thời hạn nộp nghĩa vụ tài chính là 10 ngày kể từ thời điểm nhận thông báo.
Những khoản phí, lệ phí phải nộp khi thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ bao gồm:lê phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân, lệ phí địa chính và lệ phí thẩm định.
+ Lệ phí trước bạ: Bằng 0,5% giá trị quyền sử dụng đất cụ thể Tiền lệ phí phải nộp = (Diện tích đất) x (Giá đất) x 0,5%
+ Thuế thu nhập cá nhân: là 2% theo chuyển nhượng bất động sản.
+ Lệ phí địa chính: Căn cứ vào từng quyết định của địa phương
+ Lệ phí thẩm định: Căn cứ pháp lý tùy thuộc vào từng địa phương
Các bên có thể thỏa thuận về người thực hiện việc kê khai nghĩa vụ tài chính.
4. Nôp hồ sơ đăng ký biến động đất đai
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Người sử dụng đất chuẩn bị 01 bộ hồ sơ đăng ký biến động đất đai bao gồm các loại giấy tờ sau đây:
(1) Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK (ban hành kèm theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT).
(2) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
(3) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
(4) – Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo Mẫu 03/BĐS-TNCN ban hành kèm theo Thông tư 92/2015/TT-BTC (áp dụng đối với trường hợp người chuyển nhượng là hộ gia đình, cá nhân).
– Trường hợp thuộc diện miễn thuế thu nhập cá nhân thì phải có các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế theo quy định.
(5)– Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ nhà, đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Nghị định 140/2016/NĐ-CP.
– Bản sao hợp lệ các giấy tờ chứng minh tài sản (hoặc chủ tài sản) thuộc diện miễn lệ phí trước bạ (nếu có).
Bước 2: Nộp hồ sơ
Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký biến động đất đai cho Văn phòng đăng ký đất đai/Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai (nơi có đất) để được giải quyết đăng ký biến động theo thẩm quyền.
Văn phòng đăng ký đất đai/Chi nhánh Văn phong đăng ký đất đai sẽ gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định cho người sử dụng đất.
Bước 3: Nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ
Sau khi nhận được thông báo nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ của cơ quan thuế, người sử dụng đất thực hiện nộp tiền thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ vào ngân sách nhà nước và gửi các chứng từ nộp thuế, lệ phí trước bạ hoặc xác nhận của cơ quan thuế về việc được miễn thuế, lệ phí trước bạ cho Văn phòng đăng ký đất đai/Chi nhánh Văn phong đăng ký đất đai nơi đã nộp hồ sơ đăng ký biến động.
Bước 4: Nhận kết quả
Người sử dụng đất sẽ nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã được xác nhận nội dung biến động hoặc giấy chứng nhận mới trong trường hợp giấy chứng nhận cũ không còn chỗ trống để xác nhận nội dung biến động.
Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Diễn đàn Sài Gòn 247; Hotline: 0845.247.247; Gmail: [email protected]; Hoặc liên hệ trực tiếp tại trụ sở: 121A Nguyễn Thành Đồng, phường Thống Nhất, Tp Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai để được tư vấn pháp luật miễn phí.