LS. Quốc Vũ

2021-07-12 13:10:00

Những “ẩn số” pháp lý của dự án Diamond City do công ty Hùng Đại Dương làm chủ đầu tư

Dự án Diamond City do công ty CP Thương mại và sản xuất Hùng Đại Dương (công ty Hùng Đại Dương) làm chủ đầu tư, tọa lạc tại Hẻm 48, đường Nguyễn Văn Tỏ, Khu phố Long Điềm, P. Long Bình Tân, TP. Biên Hòa, Đồng Nai trên khu đất có diện tích gần 1,1ha. Nhiều tháng qua, dự án được giới thiệu chào bán trên khắp các phương tiện thông tin đại chúng với những lời giới thiệu hấp dẫn như, dự án có vị trí nằm ở khu trung tâm với nhiều tiện ích đi kèm, đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng với hạ tầng hoàn thiện 100%, điện âm, nước máy… Tuy nhiên, về nguồn gốc đất dự án Diamond City của công ty Hùng Đại Dương vẫn còn quá nhiều những “ẩn số” về mặt pháp lý.

Dự án Diamond City có thực sự như quảng cáo?

Ngày 20/4/2021 Báo Đồng Nai có bài viết “Cơ hội vàng cho những đầu tư” với nội dung:

“Dự án DIAMOND CITY Biên Hòa có vị trí nằm ở khu trung tâm với nhiều tiện ích đi kèm, nằm đường Nguyễn Văn Tỏ, phường Long Bình Tân (TP.Biên Hòa) cạnh khu dân cư hiện hữu. Dự án có tổng diện tích: 11.000m2 với 67 nền liên kế có diện tích từ 62m2-139m2/nền,  đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng với hạ tầng hoàn thiện 100% , điện âm, nước máy.

Dự án do Công ty CPĐT-DVTM Địa ốc Cenland được chính thức mở bán từ tháng 4- 2021.

* Điểm đầu tư sinh lời

Nhờ “cú lột xác” ngoạn mục của Đồng Nai, đặc biệt là TP.Biên Hòa. Cư dân sở hữu đất nền tại Khu đô thị thương mại Diamond City còn được tận hưởng chất lượng cuộc sống đầy đủ. Tiện ích ngoại khu hiện đại ngay hiên nhà, cách chỉ vài phút đi xe và không thua kém gì khu vực trung tâm Sài Gòn:

-        Du lịch tham quan: KDL Giang Điền, KDL Cù Lao Phố, KDL Sơn Tiên, KDL Suối Tiên

-       Kinh tế: Khu công nghệ cao Quận 9, KCN Biên Hòa, KCN Amata, KCN Bắc Sơn, KCN Hố Nai…

-       Giải trí – Mua sắm: Sân Golf Long Thành – Top 10 sân golf hàng đầu Việt Nam, rạp chiếu phim CGV, rạp chiếu phim Lotte, BigC Đồng Nai, chợ Long Bình Tân, Vincom Plaza, công viên Biên Hùng,…

-       Ẩm thực: nhà hàng, quán cafe, các quán ăn xung quanh,…

-       Giáo dục: Làng Đại học Quốc Gia, trường Tiểu học Long Bình Tân, THPT Nguyễn Hữu Cảnh, Đại học Mở, hệ thống các trung tâm ngoại ngữ,…

-       Y tế: Bệnh viện Quốc tế Shing Mark, bệnh viện Ung Bướu cs2, phòng khám đa khoa Tân Long, hệ thống các nhà thuốc lớn,…

Giao thông: Bến xe miền Đông mới, Sân bay Long Thành, cảng Đồng Nai,…”

Hiện nay, dự án Diamond city đã có đầy đủ các điều kiện để mở bản, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật. Cụ thể, ngày 09/11/2020 Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đồng Nai đã có thông báo, kèm theo danh sách các thửa đất đủ điều kiện chuyển nhượng của dự án Khu dân cư theo quy hoạch tại phường Long Bình Tân, thành phố Biên Hòa của Công ty cổ phần Thương mại và Sản xuất Hùng Đại Dương (tên thương mại là dự án Khu đô thị- thương mại Diamond City).

Diamond City đã trải qua nhưng tiến trình pháp lý như thế nào?

Được biết, Khu đất thực hiện dự án Diamond City hiện nay nguyên là Trại heo Thanh Hương do Công ty Vật liệu xây dựng và Chất đốt (thuộc Sở Thương Mại – Du lịch) quản lý. Ngày 12/10/1994, UBND tỉnh Đồng Nai ban hành quyết định số chấp thuận cho Công ty VLXD & CĐ bán thanh lý Trại heo Thanh Hương cho Công ty TNHH Thương mại Hùng Đại Dương (bán tài sản gắn liền với đất).

Ngày 08/08/1996 chấp thuận cho Công ty TNHH Thương mại Hùng Đại Dương thuê toàn bộ diện tích nói trên để sử dụng vào mục đích cơ sở sản xuất công nghiệp.

Ngày 08/05/1998, UBND tỉnh Đồng Nai có văn bản đề xuất gửi Thủ tướng Chính phủ cho công ty TNHH Thương mại Hùng Đại Dương thuê 10.987,5m2 đất nêu trên. Đến ngày 20/05/1998, Thủ tướng Chính phủ quyết định cho Công ty TNHH Thương mại Hùng Đại Dương thuê diện tích đất 10.987,5m2 (thuộc tờ 36 thửa 54).

Sau khi Thủ tướng Chính phủ cho thuê đất, ngày 21/07/1998 Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đồng Nai ký hợp đồng thuê đất với Công ty TNHH Thương mại Hùng Đại Dương. Năm 2009 công ty Hùng Đại Dương có sự điều chỉnh về tên và loại hình doanh nghiệp. Ngày 11/12/2009, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đồng Nai ký hợp đồng thuê đất với công ty CP Thương mại và Sản Xuất Hùng Đại Dương (ký lại). Sau đó, đến tháng 09/2017 Công ty CP Thương mại và Sản xuất Hùng Đại Dương mới được cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ và tài sản gắn liền với đất.

*Dự án Trung tâm dịch vụ Văn phòng – Căn hộ thương mại tại phường Long Bình Tân, thành phố Biên Hòa với diện tích 10.941,5m2

Vào thời điểm tháng 04/2010, nhằm mục đích thực hiện chủ trương di dời cơ sở sản xuất ra khỏi thành phố Biên Hòa, theo đề nghị của Công ty CP Thương mại và Sản xuất Hùng Đại Dương (Công ty Hùng Đại Dương), UBND tỉnh Đồng Nai chấp thuận chủ trương và thỏa thuận địa điểm cho Công ty Hùng Đại Dương lập thủ tục đầu tư dự án Trung tâm dịch vụ Văn Phòng – Căn hộ thương mại tại phường Long Bình Tân. Sau đó vì một số lý do dẫn đến việc thực hiện dự án này không được suôn sẻ, Công ty Hùng Đại Dương  đã đề nghị và được UBND tỉnh Đồng Nai gia hạn thời hạn thỏa thuận địa điểm thực hiện đầu tư dự án. Tiếp diễn quá trình này, Công ty Hùng Đại Dương  đã thực hiện các thủ tục để triển khai dự án. Tuy nhiên, do đánh giá việc đầu tư dự án này không hiệu quả nên Công ty đã kiến nghị điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án từ xây dựng Văn phòng và Chung cư thương mại thành đầu tư xây dựng nhà ở thấp tầng. (Đến nay, thông tin về dự án này vẫn là “Ẩn số” ).

Đến khoảng 20/5/2018 thì thời hạn được cho thuê đất của công ty Hùng Đại Dương hết (hết 20 năm được cho thuê đất) nên công ty Hùng Đại Dương đã tiến hành việc xin gia hạn thời gian sử dụng đất. Cụ thể,      

*Gia hạn thời hạn sử dụng đất lần 1 đến ngày 20/5/2019

Ngày 16/01/2018, Công ty Hùng Đại Dương  đề nghị UBND tỉnh cho gia hạn sử dụng đất đến ngày 20/5/2019 để có thời gian chuẩn bị công tác di dời đến địa điểm mới.

Ngày 26/01/2018, UBND tỉnh Đồng Nai có văn bản chỉ đạo Sở TN&MT phối hợp với các cơ quan ban ngành tham mưu, đề xuất xử lý việc xin gia hạn thời hạn sử dụng đất của Công ty Hùng Đại Dương .

Ngày 08/02/2018, Sở TN&MT tỉnh Đồng Nai tổ chức cuộc họp với các đơn vị để lấy ý kiến. Trên cơ sở cuộc họp này, ngày 28/02/2018 Sở TN&MT tỉnh Đồng Nai báo cáo lên UBND tỉnh.

Ngày 15/03/2018, UBND tỉnh chấp thuận cho Công ty Hùng Đại Dương  được gia hạn sử dụng đất đến ngày 20/5/2019.

*Gia hạn thời hạn sử dụng đất lần 2 đến ngày 31/12/2019

Ngày 16/05/2019, Công ty Hùng Đại Dương  lại có văn bản đề nghị UBND tỉnh cho gia hạn thời hạn sử dụng đất để hoàn thành các thủ tục pháp lý thực hiện dự án đầu tư Khu dân cư theo quy hoạch.

Ngày 01/7/2019, UBND tỉnh chấp thuận cho Công ty Hùng Đại Dương được gia hạn thời hạn sử dụng đất đến ngày 31/12/2019.

Xen kẽ trong các thời điểm gia hạn thời hạn sử dụng đất, công ty Hùng Đại Dương đã tiến hành lập hồ sơ xin đầu tư dự án khu dân cư khác. Cụ thể,

Dự án khu dân cư theo quy hoạch (dự án Diamond City)

Ngày 07/5/2018, Công ty Hùng Đại Dương  nộp hồ sơ đề nghị cấp quyết định chủ trương đầu tư dự án Khu dân cư theo quy hoạch trên diện tích khoảng 10.941,5m2 (tờ 36 thửa 54) mà Thủ tướng chính phủ thời bấy giờ đã cho thuê đất 20 năm.

Ngày 8/6/2018, Sở Tài nguyên và Môi trường đã thẩm định nhu cầu sử dụng đất trên cơ sở hồ sơ xin cấp Quyết định chủ trương đầu tư của Công ty Hùng Đại Dương. Theo đó, Sở TN&MT đề nghị Sở Kế hoạch và Đầu tư báo cáo, xin ý kiến của UBND tỉnh đối với việc Công ty Hùng Đại Dương  đang được nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm để sử dụng vào mục đích kinh doanh, nay xin chuyển sang đầu tư khu dân cư theo quy hoạch. Trường hợp UBND tỉnh chấp thuận cho Công ty Hùng Đại Dương  được chuyển sang sử dụng vào mục đích xây dựng khu dân cư, Sở TN&MT mới thống nhất nhu cầu sử dụng đất với công ty Hùng Đại Dương.

Ngày 28/6/2018, Sở Kế hoạch và Đầu tư đã báo cáo việc tổng hợp hồ sơ cấp quyết định chủ trương đầu tư cho dự án của công ty Hùng Đại Dương đến UBND tỉnh.

Ngày 09/8/2018, UBND tỉnh Đồng Nai ban hành Quyết định chủ trương đầu tư dự án Khu dân cư theo quy hoạch với quy mô khoảng 10.941,5m2 (tờ 36, thửa 54) tại Khu phố Long Điềm, phường Long Bình Tân cho chủ đầu tư là công ty CP Thương mại và Sản xuất Hùng Đại Dương.

Ngày 10/10/2018, Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai cấp Giấy phép quy hoạch để lập dự án đầu tư cho Công ty Hùng Đại Dương.

Ngày 11/3/2019, Công ty Hùng Đại Dương  kiến nghị UBND tỉnh cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Việc xin chuyển mục đích sử dụng đất này, Sở TN&MT có ý kiến do pháp luật về đất đai chưa có quy định cụ thể về việc doanh nghiệp đang sử dụng đất theo hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm, nay có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án theo quy hoạch.  Qua đó, UBND tỉnh có văn bản chỉ đạo Sở xin ý kiến hướng dẫn của Tổng cục Quản lý đất đai.

Ngày 26/3/2019, tại văn bản số 517/TCQLĐĐ-CKTPTQĐ của Tổng cục Quản lý đất đai có văn bản nêu nội dung: “…Đối với trường hợp của công ty Hùng Đại Dương thì UBND tỉnh Đồng Nai thực hiện việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở với hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất mà không phải tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất…”.

Ngày 03/6/2019, Công ty Hùng Đại Dương  thực hiện thủ tục ký quỹ với Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Đồng Nai. Ngày 10/4/2019, Công ty Hùng Đại Dương  có đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất đối với khu đất thực hiện dự án Khu dân cư theo quy hoạch nêu trên.

Đối với quyết định của Thủ tướng Chính phủ cho công ty TNHH Thương mại Hùng Đại Dương thuê đất trước đây ngày 20/5/1998  thì tại văn bản số 1190/TCQLĐĐ –CKTPTQĐ ngày 01/7/2019 Tổng cục Quản lý đất đai nêu ý kiến: “UBND tỉnh Đồng Nai đã chấp thuận dự án đầu tư mới theo quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt mà không phải tiếp tục thực hiện dự án xây dựng Nhà máy sản xuất đá Granite theo Quyết định 428/QĐ-TTg ngày 20/05/1998 của Thủ tướng Chính phủ. Chính vì vậy, việc thực hiện việc điều chỉnh quyết định cho thuê đất của Thủ tướng Chính phủ theo quy định tại Điều 101 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ (được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 62, Điều 2, Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ”.

Theo tiến trình trên, dự án Diamond City do công ty Hùng Đại Dương làm chủ đầu tư đã hoàn thiện về mặt pháp lý dự án.

Vậy dự án còn có những ẩn số gì về pháp lý?

Qua tìm hiểu về nguồn gốc đất và quá trình thực hiện dự án Diamond City của công ty Hùng Đại Dương nhận thấy rằng, công ty này sử dụng đất có nguồn gốc do Thủ tướng Chính phủ cho thuê (đất công) trong thời hạn 20 năm để làm nhà máy sản xuất đá Granite từ 20/5/1998. Như vậy, đến 20/5/2018 thì công ty Hùng Đại Dương hết thời hạn thuê đất, được gia hạn thời hạn sử dụng đất đến hết ngày 31/12/2019 thì hết hạn . Từ câu chuyện này, vấn đề về pháp lý được đặt ra là việc giao đất công cho Công ty Hùng Đại Dương làm dự án khu dân cư còn có nhiều ý kiến trái chiều .

Dưới đây là một số hình ảnh thực tế về dự án Diamond City: