Hải Đăng
Nhập nhèm dự án ‘nhà trên giấy’
Mua bán căn hộ chung cư hình thành trong tương lai (thường gọi là nhà trên giấy) bắt buộc phải thực hiện nội dung đúng theo hợp đồng mẫu đăng ký tại cơ quan chức năng. Tuy nhiên, trên thực tế các doanh nghiệp (DN) thường sửa đổi lại câu hoặc chữ, bỏ bớt khoản mục, thay bằng từ ngữ khác theo hướng có lợi cho mình, đẩy rủi ro cho người mua nhà “trên giấy”. Đây là thông tin được chia sẻ trên báo Đại Đoàn Kết mới đây nhằm cảnh báo cho khách hàng cần nâng cao nhận thức và hiểu đầy đủ về giao dịch mua bán.
Quy định rõ vẫn không thực hiện
Pháp luật quy định “hợp đồng mua bán căn hộ chung cư (HĐMB)” nằm trong danh mục phải đăng ký hợp đồng theo mẫu. Chủ đầu tư phải đăng ký hợp đồng mẫu mua bán căn hộ chung cư với Sở Công thương (nơi thực hiện dự án) trước khi áp dụng hợp đồng vào giao dịch (trường hợp giao dịch trong phạm vi một tỉnh, thành phố) hoặc đăng ký với Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng (đối với giao dịch chung cả nước hoặc từ 2 tỉnh, thành phố trở lên). Nếu không tuân thủ theo hợp đồng mẫu sẽ không được cơ quan chức năng công nhận dùng làm căn cứ để cấp sổ hồng.
Tại hợp đồng mẫu, có các mục ghi rất rõ căn cứ tất cả hồ sơ pháp lý được phê duyệt; có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà; có xác nhận đủ điều kiện được bán hàng của Sở Xây dựng; có hợp đồng bảo lãnh với ngân hàng; có bản vẽ mặt bằng căn hộ... do vậy, hợp đồng mẫu được xem như “bảo chứng pháp lý” của căn hộ chung cư.
Mặc dù những hợp đồng mẫu được quy định rất chặt chẽ, nhưng vẫn có nhiều chủ đầu tư không thực hiện đúng theo quy định. Nhiều chủ đầu tư dự án nhà trên giấy đã tìm cách “lách luật” bằng cách ký các hợp đồng đặt cọc, hợp đồng góp vốn, hợp đồng quyền mua căn hộ, hợp đồng vay có kèm quyền mua căn hộ,… thu tiền khách hàng trong khi dự án chưa hoàn thành thủ tục pháp lý.
Ngoài ra, còn có tình trạng DN sử dụng song song hai hợp đồng mua bán căn hộ. Trong đó, một hợp đồng để dùng đăng ký cấp giấy chứng nhận với cơ quan chức năng, hợp đồng còn lại dùng để giao dịch với khách hàng, hợp đồng này thường có nhiều điều khoản bất lợi cho khách hàng.
Chấm dứt trình trạng “nhập nhèm” pháp lý
Bộ Xây dựng vừa có dự thảo Nghị định về quy định xử phạt vi phạm hành chính trong các lĩnh vực quản lý nhà nước ngành xây dựng (Dự thảo Nghị định). Tại khoản 4 Điều 2 dự thảo Nghị định quy định: Đối với HĐMB căn hộ hình thành trong tương lai, phải ghi rõ hợp đồng bảo lãnh về nhà ở và văn bản của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện đưa vào kinh doanh; kèm theo hợp đồng này còn có bản sao có chứng thực: hợp đồng bảo lãnh về nhà ở, văn bản của cơ quan quản lý nhà về việc bán nhà ở hình thành trong tương lai. Đó là một trong những điểm mới đối với quy định về HĐMB căn hộ chung cư. Giới luật sư nhận định, quy định này được ban hành sẽ chấm dứt tình trạng nhập nhèm pháp lý tại các dự án nhà trên giấy.
Theo Luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn luật sư TP HCM), trước đây DN thường không liệt kê rõ đầy đủ các giấy tờ pháp lý của dự án trong hợp đồng mẫu, đặc biệt là thiếu hợp đồng bảo lãnh hoặc ký kết kiểu “hợp đồng nguyên tắc” để đánh đố khách hàng. Tuy nhiên, theo quy định mẫu hợp đồng trong dự thảo Nghị định, phải đưa cụ thể về hợp đồng bảo lãnh. Như thế, trách nhiệm của Cơ quan có thẩm quyền khi kiểm tra, chấp thuận hợp đồng theo mẫu đăng ký được nâng cao hơn. “Việc ký kết HĐMB căn hộ phải có hợp đồng bảo lãnh theo Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản, từ đó quản lý ngay từ khâu đăng ký hợp đồng, để chủ đầu tư hết né tránh nghĩa vụ bảo lãnh” – ông Phượng nhấn mạnh.
Tuy nhiên, theo ông Phượng, dự thảo Nghị định quy định các bên phải áp dụng mẫu hợp đồng được ban hành kèm theo dự thảo là một quy định không phù hợp. Bởi theo quy định Khoản 2 Điều 3 Bộ luật Dân sự 2015 (Các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự), Khoản 4 Điều 7 Luật Doanh nghiệp 2020 thì nếu có quy định này sẽ không đồng bộ, thống nhất với các luật khác trong hệ thống văn bản pháp luật Việt Nam, đặc biệt là chưa phù hợp nguyên tắc điều chỉnh pháp luật vào quan hệ pháp luật. Bên cạnh đó, hiện nay đã có các quy định của Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng 2010, DN phải đăng ký hợp đồng theo mẫu. Thông qua cơ chế kiểm soát hợp đồng theo mẫu của Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng 2010, Nghị định 99/2011/NĐ-CP để điều chỉnh đối với các hợp đồng giao dịch và cơ chế tài phán để giải quyết các tranh chấp về nội dung hợp đồng. Đối với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, khi xem xét các hợp đồng giao dịch trong hồ sơ thủ tục hành chính có quyền yêu cầu các bên làm làm rõ nội dung điều khoản của hợp đồng giao dịch thể hiện qua phụ lục, hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền từ chối công nhận hợp đồng vì có các điều khoản trái quy định pháp luật. Điều đặc biệt, khách hàng cần nâng cao nhận thức và hiểu đầy đủ về giao dịch chuyên ngành để có thể kiểm soát hợp đồng mẫu tốt hơn.
Trên thực tế đã xảy ra nhiều trường hợp khách mua nhà không được cấp giấy chủ quyền hoặc nguy cơ bị phát mãi nhà do chủ đầu tư đã đem dự án thế chấp ngân hàng. Tuy nhiên, nếu nhìn nhận nhiều chiều thì rủi ro còn do người mua cả tin nên có giao dịch không phù hợp quy định của pháp luật.
Vì muốn huy động vốn sớm trước khi thực hiện xong các yêu cầu cho phép nên các chủ đầu tư dự án không thể chọn các loại hợp đồng “góp vốn”, “hợp tác đầu tư” hay “mua bán nhà hình thành trong tương lai” để ký kết với khách hàng.
Phổ biến là họ đề nghị giao kết luôn hợp đồng mua bán nhà, đất khi dự án chưa “động đậy” gì trên thực tế, nói gọn là còn trên giấy.
Về phía khách hàng, vì muốn được sở hữu, sử dụng nhà, đất phù hợp với khả năng thanh toán của mình và không quan tâm nhiều đến các yếu tố pháp lý cần thiết nên đã đồng ý ký kết hợp đồng này.
Trong khi đó, để được ngân hàng cho vay vốn thông qua việc ký hợp đồng thế chấp đất thì chủ đầu tư buộc phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Do làm đúng quy định và không bị bắt buộc phải xem xét đến các giao dịch khác của chủ đầu tư nên khi có tranh chấp xảy ra thì hợp đồng nhận thế chấp đất của ngân hàng thường được tòa án công nhận là hợp pháp.
Ngược lại, hợp đồng mua bán nhà, đất “trên giấy” giữa chủ đầu tư với khách hàng (ngay cả khi có trước hợp đồng thế chấp đất với ngân hàng) vì không phù hợp quy định của pháp luật về nội dung lẫn hình thức giao dịch nên có thể bị tòa án tuyên vô hiệu.
Đây là lý do mà người mua nhà, đất dự án không làm được giấy chủ quyền nếu chủ đầu tư không thương lượng được việc trả nợ để ngân hàng giao lại sổ đỏ, hoặc có nguy cơ bị phát mãi nhà, đất để thi hành án cho ngân hàng theo phán quyết của tòa án.
Công bằng mà nói thì không phải chủ đầu tư nào cũng có ý gian dối để chiếm đoạt tiền của khách hàng. Cũng không phải ai mua nhà, đất trên giấy đều bị vạ lây.
Ấy thế, với các trường hợp không suôn sẻ được đề cập trong bài báo cộng với các lưu ý pháp lý vừa nêu, xem ra lời khuyên cần hết sức cẩn trọng khi mua bán nhà, đất trong dự án không phải là thừa.