Saigon 247

Saigon 247

2022-08-04 12:11:00

Nhà tái định cư bỏ hoang: Đánh thức chục ngàn tỉ 'đắp chiếu'

Hàng ngàn căn hộ, nền đất phục vụ tái định cư (gọi tắt là nhà tái định cư) tại TP.HCM và Hà Nội với giá trị hàng ngàn tỉ đồng bị \"bỏ hoang\" nhiều năm nay gây lãng phí và tốn tiền bảo trì, bảo dưỡng.

Trong bối cảnh còn nhiều người lao động khác có nhu cầu nhà ở tốt hơn thì có thể xử lý số nhà tái định cư bỏ hoang này như thế nào? Ngoài ra, việc tái định cư nên thực hiện theo hướng nào để tránh tình trạng tương tự trong tương lai?

Hoang phế, nhếch nhác

Theo Sở Xây dựng Hà Nội, trên địa bàn TP có gần 18.000 căn hộ tái định cư, phần lớn đã bán và bố trí cho các dự án giải phóng mặt bằng và hiện còn hơn 400 căn dôi dư. Tuy nhiên, theo tìm hiểu của Tuổi Trẻ, hiện Hà Nội có hàng ngàn căn hộ tái định cư vẫn để hoang. Có dự án hàng trăm căn hộ đã hoàn thiện nhưng chưa nghiệm thu hệ thống xử lý nước thải, phòng cháy chữa cháy. Phần lớn các khu tái định cư này đang xuống cấp và thiếu các tiện ích đi kèm như: khu vui chơi, sân thể thao, công viên...

Trong khi hàng triệu người phải ở trọ trong điều kiện

Trong khi hàng triệu người phải ở trọ trong điều kiện "dưới mức tối thiểu", vẫn có hàng chục ngàn căn hộ tái định cư bỏ hoang nhiều năm. Trong ảnh: một chung cư tái định cư bỏ hoang tại TP.HCM - Ảnh: QUANG ĐỊNH

Chẳng hạn, khởi công xây dựng từ hơn 10 năm trước nhưng đến nay dự án nhà tái định cư N01-D17 ngay ngã tư đường Trần Thái Tông - Duy Tân (phường Dịch Vọng Hậu, quận Cầu Giấy) đang trong cảnh mặt tiền được bịt kín tôn, bên trong và phía sau cỏ dại bủa vây. Đây là dự án bố trí cho các hộ dân thuộc diện giải phóng, thu hồi đất phục vụ thi công đường Nguyễn Văn Huyên kéo dài. Dự án gồm 4 tòa nhà, mỗi tòa cao 15 tầng với diện tích từ 50m2 đến gần 90m2/căn. Ông Lê Văn Bích (62 tuổi, đường Duy Tân, phường Dịch Vọng Hậu) cho biết do để nhiều năm không sử dụng nên có thời điểm nhà tái định cư còn bị đổ trộm rác thải.

Một dự án khác là dự án nhà tái định cư N3-N4-N5 khu đô thị mới Sài Đồng (phường Phúc Đồng, quận Long Biên) với 3 tòa nhà hơn 150 căn hộ bỏ không từ nhiều năm nay. Phía sau khu nhà này đang được người dân tận dụng trồng rau, trong khi đó nhiều vị trí của công trình đang có dấu hiệu xuống cấp nghiêm trọng.

Hơn 3.700 căn hộ tại TP Thủ Đức chờ được thoát “kiếp” tái định cư, chuyển sang nhà ở thương mại để thu hồi vốn, thêm quỹ nhà cho dân - Ảnh: TỰ TRUNG

Hơn 3.700 căn hộ tại TP Thủ Đức chờ được thoát “kiếp” tái định cư, chuyển sang nhà ở thương mại để thu hồi vốn, thêm quỹ nhà cho dân - Ảnh: TỰ TRUNG

"Khu đất phía sau để cỏ mọc quá đầu người nên nhiều người dân chúng tôi đã thu dọn, trồng rau xanh. Mong TP sớm đưa vào sử dụng để người dân chúng tôi không phải canh các đối tượng lạ mặt thường đến đây tụ tập vào đêm khuya", bà Nguyễn Thị Hằng (42 tuổi, khu đô thị mới Sài Đồng) nói.

Thêm một dự án khác, nằm ngay vị trí đắc địa, xe cộ qua lại khá đông nhưng đã nhiều năm nay 3 tòa nhà chung cư tái định cư ở đường Trần Phú (quận Hoàng Mai) cũng bị bỏ hoang. Khu nhà tái định cư này có thời điểm trở thành nơi phóng uế, chích hút của người nghiện ma túy.

Cách 3 tòa nhà này vài trăm mét là 2 chung cư tái định cư trên đường Khuyến Lương và 1 tòa chung cư cao hơn 10 tầng ở ngõ 156 đường Tam Trinh (phường Yên Sở, cùng ở quận Hoàng Mai) cũng nhiều năm chưa có người đến ở.Chưa thể đấu giá, vì sao?

Đại diện Sở Xây dựng Hà Nội cho biết căn hộ tái định cư chưa có người vào ở do các hộ dân có khiếu nại, có người dân được bố trí nhưng trả lại nhà đề nghị hỗ trợ tiền hoặc đang trong quá trình thực hiện giải phóng mặt bằng nên UBND TP Hà Nội chưa ra quyết định bán nhà...

"Chúng tôi tiếp tục đôn đốc để sớm đưa các công trình vào sử dụng. Đồng thời đối với hơn 200 căn hộ đang có vi phạm, những diện tích đang sử dụng sai mục đích Sở Xây dựng sẽ phối hợp với Công ty TNHH MTV Quản lý và phát triển nhà Hà Nội cùng UBND các quận, huyện tìm cách thu hồi, xử lý các vi phạm...", vị này cho biết.

Tương tự, tại TP.HCM cũng có hàng ngàn căn hộ tái định cư ở các dự án đang bỏ hoang, thưa thớt người về ở. Chẳng hạn, nhiều block chung cư xây xong như ở khu tái định cư Vĩnh Lộc B (huyện Bình Chánh) cỏ mọc hoang um tùm, cửa đóng then cài nằm phơi sương gió bong tróc, nước sơn xuống màu cũ kỹ.

Nhiều căn hộ cửa đóng chặt, bụi đóng lớp dày trên nền gạch. Số liệu từ Sở Xây dựng TP.HCM cho thấy trên địa bàn TP có 11.681 căn hộ và nền đất tái định cư. Trong đó, khoảng 4.000 căn hộ, nền đất đã được phân bổ cho quận, huyện để phục vụ tái định cư. Hơn 2.500 căn hộ, nền đất (1.274 căn hộ và 1.303 nền đất) dùng làm quỹ dự phòng. Còn gần 5.000 căn hộ và nền đất (4.927 căn hộ và 41 nền đất) đang làm thủ tục để bán đấu giá.

Ông Phạm Đăng Hồ - trưởng phòng phát triển nhà và thị trường bất động sản, Sở Xây dựng TP.HCM - cho biết số căn hộ, nền tái định cư TP.HCM đang làm thủ tục bán đấu giá hầu hết nằm ở khu vực ngoại thành, không phù hợp nhu cầu của người dân hoặc căn hộ xây dựng quá lâu, số lượng không lớn, nằm tản mác rất khó để cân đối bố trí tái định cư cho người dân trong cùng một dự án.

Tuy nhiên, việc đấu giá hiện nay đang vướng về thẩm quyền do trước đây HĐND TP.HCM có nghị quyết phân cấp, ủy quyền cho chủ tịch UBND TP bán đấu giá nhà thuộc diện điều chỉnh nghị định 167 (quy định về việc sắp xếp lại, xử lý tài sản công), còn chưa phân cấp, ủy quyền bán đấu giá với nhà tái định cư. Do vậy, sắp tới TP phải báo cáo với HĐND TP và tìm cách giải quyết.

Về ý kiến chuyển đổi nhà tái định cư sang nhà ở xã hội, ông Hồ cho hay theo quy định, những hộ bị giải tỏa nếu không có chỗ ở nào khác và không đủ tiền mua nhà tái định cư sẽ được mua hoặc thuê nhà ở xã hội. Nếu chuyển nhà ở tái định cư sang nhà ở xã hội để bố trí tái định cư sẽ phù hợp quy định và TP tập trung việc này.

Tuy nhiên, hiện giá bán nhà ở xã hội không bao gồm tiền sử dụng đất, trong khi quỹ nhà tái định cư được tạo lập có nhiều nguồn gồm nguồn đầu tư bằng vốn ngân sách, mua lại dự án nhà ở thương mại của tư nhân và sử dụng nhà ở xã hội (của Nhà nước hoặc tư nhân) xây dựng.

Do vậy, nếu chuyển sang nhà ở xã hội bán không tính tiền sử dụng đất sẽ không đảm bảo thu lại nguồn ngân sách do TP đã bỏ ra. Vì thế, việc đấu giá để có nguồn tiền đầu tư tiếp nhà tái định cư hoặc nhà ở xã hội sẽ phù hợp hơn.

Một phòng trọ chật hẹp ở quận 8, TP.HCM - Ảnh: T.TRUNG

Một phòng trọ chật hẹp ở quận 8, TP.HCM - Ảnh: T.TRUNG

Rà soát nhà tái định cư

Tháng 5-2022, Bộ Xây dựng đã có văn bản gửi UBND các tỉnh, TP đề nghị các địa phương báo cáo, tổng hợp danh mục dự án nhà ở tái định cư, số lượng nhà ở tái định cư đã đầu tư xây dựng và việc bố trí, quản lý sử dụng nhà ở tái định cư.

Đồng thời, tổng hợp các dự án, số lượng nhà tái định cư không có nhu cầu sử dụng và có nhu cầu chuyển đổi sang nhà ở xã hội, nhà ở thương mại hoặc mục đích khác. Bên cạnh đó làm rõ khó khăn, vướng mắc và đề xuất, kiến nghị trong việc quản lý, sử dụng nhà tái định cư.

Nên linh hoạt đền bù, tránh dư nhà tái định cư

Nói về định hướng xây dựng quỹ nhà đất tái định cư trong tương lai, ông Phạm Đăng Hồ cho rằng sắp tới Nhà nước chỉ cần đầu tư xây các loại nhà ở xã hội để đáp ứng nhu cầu hỗ trợ nhà ở cho những hộ di dời nhưng không đủ điều kiện tạo lập nơi ở mới. Riêng những người đủ điều kiện sẽ theo hướng đền bù tiền để họ chủ động tạo lập cuộc sống mới. Nhà nước sẽ hạn chế dùng ngân sách để xây dựng riêng dự án tái định cư và nếu quỹ nhà đất dự phòng hết sẽ mua lại của các chủ đầu tư.

Nhà bỏ hoang, tạm cho thuê được không?

Trước thực trạng hàng ngàn căn hộ, nền đất tái định cư để hoang, nhiều chuyên gia cho rằng ngoài quỹ nhà bán đấu giá, chuyển mục đích sử dụng nên có cơ chế thoáng cho thuê nguồn nhà dự phòng để tạo nguồn thu.

Dự án nhà tái định cư N01-D17 nằm (phường Dịch Vọng Hậu, quận Cầu Giấy, Hà Nội) trong cảnh hoang phế - Ảnh: Q.THẾ

Dự án nhà tái định cư N01-D17 nằm (phường Dịch Vọng Hậu, quận Cầu Giấy, Hà Nội) trong cảnh hoang phế - Ảnh: Q.THẾ

TS Đào Ngọc Nghiêm - phó chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam - cho biết trong chương trình phát triển hạ tầng (hiện rất lớn) cần phải có nhà tái định cư. Tuy nhiên, phải làm thế nào để phát huy hết thế mạnh của nhà tái định cư bởi không chỉ là nơi để ở mà còn phải đảm bảo cuộc sống của người dân theo hướng phải bằng hoặc hơn nơi họ đã ở. Các khu tái định cư cần đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, nhất là công trình hạ tầng xã hội xung quanh trong khi các khu tái định cư hiện nay thiếu hạ tầng xã hội, ví dụ trong khu tái định cư trẻ em không có sân chơi, trường mầm non...

Theo ông Nghiêm, những căn hộ bỏ hoang nên có cơ chế mở để cho thuê ngắn hạn, tạo nguồn thu. "Việc cho thuê có kèm yêu cầu khi Nhà nước cần thì phải bàn giao lại. Với những căn hộ dôi dư, cần có chính sách bán đứt cho những người có nhu cầu vì thực tế hiện nay nhà ở vẫn đang là câu chuyện rất bức thiết", ông Nghiêm nói.

Trong khi đó, GS Đặng Hùng Võ - nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường - cho biết hiện nay thực trạng nhà tái định cư cho thấy chất lượng rất kém, nhanh xuống cấp nên nhiều khu tái định cư xây dựng xong có tình trạng người dân không muốn vào ở, đưa vào làm thương mại cũng không đạt chất lượng. Để giải quyết tình trạng nhà tái định cư bỏ hoang, ông Võ cho rằng căn hộ chưa giải quyết việc tái định cư vẫn thuộc bất động sản của Nhà nước nhưng để tránh lãng phí thì cho thuê là phù hợp, tiết kiệm nguồn lực.

Tuy nhiên, cho thuê thế nào để hợp lý tránh tranh chấp khiếu kiện phức tạp. Đối với các căn hộ dôi dư nên chuyển sang nhà ở xã hội vì nhà ở xã hội đang rất thiếu. Về lâu dài cần định hình, cải thiện chất lượng nhà tái định cư để người dân hưởng ứng.

"Có thể ghép nhà tái định cư và nhà ở xã hội thành một khối, một phân khúc để từ đó tính đến chuyện tiếp cận giá rẻ. Tuy nhiên không nên suy nghĩ và làm theo cách tập trung giảm chất lượng công trình để có giá rẻ..." - ông Võ nói.

Làm "sống lại" nhà hoang

Theo TS Đào Ngọc Nghiêm, trên địa bàn Hà Nội nhiều dự án sắp xây dựng xong (80-90%) phải tạm dừng do thiếu vốn nhưng cũng có dự án đã hoàn thiện 100%, chỉ thiếu nghiệm thu phòng cháy chữa cháy, xử lý nước thải... Vì thế, cần sớm đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện công trình trước khi nghĩ đến chuyện bán, cho thuê hoặc chuyển qua nhà ở xã hội. Như chúng ta đã biết các khu đất được bố trí xây dựng nhà tái định cư đa số ở vị trí rất đẹp, giao thông đông đúc. Việc đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện công trình không chỉ để giải quyết nhu cầu nhà ở và cũng để không gian đô thị không bị nhếch nhác, bôi bẩn. Đồng thời khai thác tốt nguồn lực đất đai cũng như không để lãng phí ngân sách đã đầu tư công trình mà nhiều năm vẫn không thể đưa vào sử dụng.

Trăn trở với bài toán tái định cư

TS Đào Ngọc Nghiêm (phó chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam):

Mô hình tái định cư chưa thấy lối ra

Tái định cư theo mô hình nào để đáp ứng đa dạng nhu cầu thì đến nay các nhà quy hoạch, kiến trúc vẫn chưa tìm ra giải pháp thích hợp. Tái định cư phải gắn kết với nơi đã giải phóng mặt bằng. Ví dụ giải phóng ở trung tâm nội ô lịch sử mà lại đưa người dân ra ngoại thành để tái định cư thì họ sẽ không đồng ý, tất yếu dẫn đến việc nhà tái định cư bị bỏ hoang.

Cũng có đề xuất trong một số khu đô thị mới nên bố trí nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội nhưng doanh nghiệp phản ứng. Vì thế, phải nâng tầm nhận thức rằng nhà tái định cư không phải chỉ cho người đến ở mà phía sau là phát triển đô thị, chuyển đổi cơ cấu kinh tế.

Có được nhận thức như vậy thì mới hy vọng không còn cảnh nhà tái định cư đang và đã "ế" trong suốt nhiều năm qua.

TS Nguyễn Thị Anh (phó trưởng khoa luật, Trường kinh tế luật và quản lý nhà nước - Trường ĐH Kinh tế TP.HCM):

Phải hỏi dân trước khi tái định cư

Từ những hạn chế của việc xây dựng nhà ở tái định cư xong để hoang như hiện nay, có lý do khi lập dự án tái định cư, cả Nhà nước và chủ đầu tư đều chưa khảo sát ý kiến và nhu cầu của người có đất bị thu hồi mà chỉ "thông báo cho người có đất ở thu hồi thuộc đối tượng phải di chuyển chỗ ở về dự kiến phương án bố trí tái định cư".

Khu tái định cư Vĩnh Lộc B, huyện Bình Chánh, TP.HCM xuống cấp do bỏ hoang nhiều năm - Ảnh: Q.ĐỊNH

Khu tái định cư Vĩnh Lộc B, huyện Bình Chánh, TP.HCM xuống cấp do bỏ hoang nhiều năm - Ảnh: Q.ĐỊNH

Lâu nay, việc tái định cư đang tiếp cận theo hướng "top-down", tức là cách tiếp cận theo hướng từ trên xuống, nên thay đổi sang hướng "bottom-up" là cách tiếp cận theo hướng từ dưới lên. Nếu chỉ đơn thuần áp dụng top-down thì khuynh hướng mang ý chí của nhà quản lý, còn kết hợp với "bottom-up" thì nhà quản lý sẽ lắng nghe ý kiến, nguyện vọng cũng như mong muốn của người dân. Từ đó, các quyết định được đưa ra sẽ hài hòa hơn và nhận được sự ủng hộ của người dân hơn.

Do đó, cần điều tra xã hội học để nắm bắt nguyện vọng của người dân về tái định cư, điều kiện sống, điều kiện thu nhập, nhân khẩu, công ăn việc làm... từ đó để xác định người dân lựa chọn hình thức tái định cư nào. Khi đó chính sách tái định cư sẽ phù hợp hơn với nhu cầu người dân.

Q.THẾ - T.LONG ghi

Phải tính sinh kế cho người bị thu hồi đất

Tại một hội nghị góp ý về cơ chế đặc thù cho TP.HCM mới đây, chuyên gia kinh tế Phan Chánh Dưỡng - nguyên phó tổng giám đốc Công ty liên doanh Khu chế xuất Tân Thuận (TP.HCM) - đã kể lại câu chuyện đền bù khi di dời người dân để làm dự án khu chế xuất này. Câu chuyện của ông Dưỡng có thể để các nhà quản lý suy ngẫm khi xây dựng giá đền bù cũng như thay đổi tư duy bố trí, sắp xếp vị trí nhà tái định cư cho người dân phải di dời trong các dự án.

Ông Dưỡng kể khi làm khu chế xuất, giá chuyển nhượng đất vùng ngập nước khi đó chỉ 6.000 đồng/m2 trong khi tiền đổ đất san nền bằng phẳng là 12.000 đồng/m2. Theo tính toán khi đó, nếu khu chế xuất thành công giá đất có thể sẽ tăng gấp 10 lần, trong khi người dân nghèo nếu không được đền bù thỏa đáng sẽ khó ổn định đời sống.

Do vậy, quyết định đền bù cho người dân không có giấy tờ đất là 11.500 đồng/m2 và có giấy là 13.000 đồng/m2. Người dân thấy giá đền bù gấp đôi giá chuyển nhượng nên hối đền bù, lấy tiền đó ra ngoài mua được 2 miếng đất "ngon lành".

Mặt khác, ban quản lý dự án cũng tính toán quy hoạch xây dựng khu tái định cư Tân Mỹ cạnh Phú Mỹ Hưng với tính toán khi hạ tầng đường Nguyễn Văn Linh cũng như Phú Mỹ Hưng được xây dựng lên, khu vực này sẽ chuyển mình từ vùng đầm lầy sang khu đô thị khang trang, hiện đại, người dân cũng sẽ thấy và hưởng được lợi ích từ việc phát triển hạ tầng của Nhà nước.

Ông Dưỡng nói điều ông suy tư nhất là khi làm dự án ông mới hiểu đất đai là tư liệu sản xuất, sinh hoạt, không gian sinh tồn của con người. Cho nên nếu đưa một người đang ở nhà lá ra khỏi đất, xây một chung cư khang trang rồi đưa họ lên trên tưởng là đối xử tốt nhưng chưa hẳn vậy. Bao đời họ đã sống bám với mảnh đất đó, đất có nghèo cũng là môi trường sống thân quen, họ sẽ phát sinh khiếu nại, khiếu kiện kéo dài.

Do vậy, khi làm khu Nam Sài Gòn, ông Dưỡng không chủ trương đền bù một lần cho người phải di dời mà đưa ra ý tưởng thành lập một công ty theo hình thức công ty cổ phần để những người có đất có thể chọn hình thức góp vốn và họ được trả tiền lời suốt đời. Tuy nhiên, ông rất tiếc mô hình đó không được chấp nhận.

T.LONG

Nguồn: https://tuoitre.vn/nha-tai-dinh-cu-bo-hoang-danh-thuc-chuc-ngan-ti-dap-chieu-20220804081836581.htm