Mac Dinh Cuong

Mèo mun

2021-04-27 10:15:00

Ngăn chặn sốt đất ảo: Cần sớm sửa đổi, hoàn thiện luật pháp về đất đai để tránh hệ lụy

Đặc điểm của những cơn "sốt đất ảo" là đều ăn theo các thông tin chưa rõ ràng về các đề xuất xây dựng dự án hạ tầng quan trọng như sân bay, cao tốc, hay các đại đô thị của các doanh nghiệp lớn đang có kế hoạch triển khai. Thông qua lực lượng "cò đất" hùng hậu, giá đất được đẩy lên cao chóng mặt. Giao dịch chủ yếu là lướt cọc, sang tay chứ không có giao dịch thật bởi những người này không có nhu cầu sử dụng đất. Những người nhảy vào sau cùng sẽ chịu trận. Không ít người tán gia bại sản vì mang tiền đổ vào những cơn "sốt đất".

Sốt đất thời gian gần đây có nguyên nhân chủ yếu từ quy hoạch với những thông tin về chủ trương làm công trình hạ tầng, mở đường, xây cầu, khu công nghiệp… hay nâng cấp đô thị, thay đổi đơn vị hành chính. TPHCM thời gian qua diễn ra sốt đất tại các nơi khi có thông tin nâng cấp đô thị, chuyển huyện thành quận, thành lập TP Thủ Đức, chủ trương làm khu đô thị biển Cần Giờ... Đồng Nai diễn ra sốt đất ở khu vực dự kiến làm cầu Cát Lái, sân bay Long Thành… Hà Nội sốt đất các khu vực vùng ven được mở đường, phát triển hạ tầng, quy hoạch khu đô thị sông Hồng.

1

Hệ lụy từ sốt đất để lại hậu quả lớn, tác động tiêu cực đến đời sống xã hội, trở thành gánh nặng cho người yếu thế, nhất là người lao động thu nhập thấp sẽ khó sở hữu nhà đất cũng như chỗ ở vì giá tăng cao ngoài tầm với.

Sốt đất còn dẫn đến nhiều tiêu cực, liên quan đến chi phí đền bù quá cao khiến không thể giải phóng mặt bằng làm công trình công cộng phục vụ nhu cầu dân sinh như xây dựng trường học, bệnh viện, cấp nước, công viên, hạ tầng giao thông. Phần lớn nguồn lực đổ vào đầu cơ đất làm mất đi cơ hội đầu tư xây dựng, sản xuất.

Đành rằng xử lý những tồn tại cũng như bất cập trong quy hoạch, trở ngại khi thực hiện chủ trương cần thời gian nhất định nhưng thực tế qua nhiều năm, sốt đất cứ tiếp diễn. Giá bất động sản cao chót vót nên khó tìm được đất làm nhà ở xã hội phục vụ người nghèo, người thu nhập thấp.

Nhà đầu tư cũng khó tìm được đất với giá hợp lý để lập dự án xây dựng dẫn đến giá thuê mặt bằng tăng cao, kinh doanh khó khăn, ảnh hưởng môi trường đầu tư trong nước. Biết bao dự án dân sinh cấp thiết phải tạm ngưng, khó tìm ra những khu đất có vị trí và giá cả phù hợp.

Mở rộng phạm vi cấm phân lô, bán nền không ngăn được sốt đất mà lắm khi còn đẩy giá lên cao. Diện tích đất ở mở rộng không được bao nhiêu trong khi nhu cầu nhà ở, an cư lạc nghiệp là có thật và ngày càng cao, nhất là tại các đô thị lớn như TPHCM, Hà Nội, Đà Nẵng.

Thay vì mở rộng phạm vi cấm phân lô bán nền tràn lan thì nên siết tại một số khu vực ảnh hưởng đến chất lượng sống, môi trường, cảnh quan, giao thông, ngập nước, nơi có yêu cầu cao về kiến trúc. Quản lý tốt hơn bằng cách chấn chỉnh trật tự kỷ cương và tạo điều kiện cho người dân có chỗ ở hợp pháp, tạo thêm nhiều chỗ ở với giá thấp để người dân hưởng lợi.

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nguyên Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết, những cơn "sốt đất" không chỉ xảy ra ở các khu vực có quy hoạch rõ ràng, có giấy phép xây dựng, mà còn xuất hiện tại những vị trí không nằm trong quy hoạch, đất thổ cư trong làng xóm, thậm chí đất phi nông nghiệp như đất trồng rừng... Những cơn sóng đó xuất hiện chủ yếu bởi các thông tin quy hoạch như sân bay, đường cao tốc giao thông, dự án của doanh nghiệp lớn. Ông Hà khẳng định, dù chỉ trong thời gian ngắn nhưng "sốt đất" đã tàn phá kinh tế, xã hội, công ăn việc làm của người dân.

Nhận định về vấn đề này, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, tình trạng "sốt đất” xảy ra ở khắp các nơi thời gian qua một phần là do tác động của Luật Đất đai 2013 khi mở rộng quy định về phân lô bán nền.

“Các quốc gia trên thế giới họ dùng hình thức phân lô bán nền chỉ để giải quyết nhà ở ở đô thị, không đưa vào thương mại. Đưa đất nền vào thương mại là điều rất tối kỵ. Về nguyên tắc, thị trường bất động sản phải khai thác giá trị đầu tư trên đất chứ không phải chờ tăng giá đất để gặt hái lợi nhuận. Đầu tư bỏ tiền vào bất động sản để tăng giá bán đi là một hành động làm hại nền kinh tế", GS Đặng Hùng Võ nhìn nhận.

Phân tích về bất cập Luật Đất đai, GS Đặng Hùng Võ cho rằng, từ năm 2016 - 2020, Chính phủ đã chỉ thị 4 lần về sửa đổi Luật Đất đai. Tuy nhiên từ 2016 đến nay, Luật Đất đai vẫn chưa được sửa, và có lẽ đến 2023 mới có thể thực hiện sửa.

"Hiện nay, luật còn rất nhiều bất cập lớn, cản trở phát triển kinh tế. Cơ hội phát triển của Việt Nam khá lớn nhưng đất đai cứ bị ách tắc với những quy định cũ. Ta có thể tóm lại các vấn đề của Luật Đất đai:

Một là đất nông nghiệp, hiện nay vẫn chưa thực hiện tích tụ, tập trung đất đai có hiệu quả. Đây là câu chuyện phức tạp và cần có thay đổi. Hiện nay, chuyển nhượng đất đai tại nông thôn gần như không làm thủ tục mà giấy tay là chính. Vấn đề thứ hai là phát triển nhà ở, hiện nay cũng có nhiều ách tắc. Hà Nội và TPHCM là hai thị trường lớn nhất mà giai đoạn 2019 - 2020, mỗi năm chỉ phê duyệt được vài dự án. Đến tận gần đây, Chính phủ mới có Nghị định 148 gỡ vướng cho các dự án.

Vấn đề thứ 3 là ách tắc đối với các dự án bất động sản du lịch. Luật Đất đai hiện hành chưa có dòng nào về loại hình này. Vấn đề thứ 4 là chuyện người nước ngoài mua đất tại Việt Nam. Làm sao chúng ta ngăn chặn được hiện tượng mua chui số lượng lớn như báo chí truyền thông đã đưa tin? Những bất cập này tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản và nó làm méo mó thị trường”, GS Đặng Hùng Võ nhấn mạnh.

Ngăn hệ lụy xấu từ sốt đất, cần sự vào cuộc quyết liệt từ chính quyền, như công khai thông tin chi tiết về quy hoạch, chủ trương đầu tư các dự án, thời gian thực hiện, cung cấp thông tin chính thống nhằm tránh tình trạng “móc ngoặc” từ người có thẩm quyền với giới đầu cơ bất động sản gây nhiễu thông tin; cập nhật và công khai thông tin kèm theo hồ sơ tài liệu có liên quan để người dân có thể tra cứu. Công khai các thông tin các thửa đất lân cận, ai quan tâm chỉ cần nhập số thửa là biết vị trí đất đó có được phép chuyển đổi mục đích sử dụng, xây dựng nhà ở hay không...

Hơn hết, đã đến lúc áp dụng giải pháp đánh thuế bất động sản thứ 2 trở lên mà nhiều nước trên thế giới đã làm thành công để ngăn hệ lụy từ sốt đất, cụ thể đánh thuế thật nặng khi chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất thổ cư ngang bằng với giá thị trường.