Mai Anh
Ngăn chặn sốt đất ảo: Cần sớm sửa đổi, hoàn thiện luật pháp về đất đai
Luật Đất đai có liên quan trực tiếp đến đời sống của hầu hết người dân. Theo giới chuyên gia, sau nhiều năm đi vào cuộc sống, Luật Đất đai hiện hành đã bộc lộ nhiều điểm bất cập. Giới đầu cơ đã và đang dựa vào các kẽ hở của pháp luật để tạo nên những “cơn sốt” đất ảo để trục lợi.
Ngày 18/7 trên Vietnamplus có bài viết: Cần công bố sớm quy hoạch chi tiết để ngăn dự án ‘ma’ gây sốt đất nền
Theo tác giả Hùng Võ, thì các địa phương ngoài việc công bố sớm thông tin quy hoạch chi tiết cần có các kênh thông tin về đất đai đáng tin cậy để làm chỗ dựa cho thị trường cũng như nhà đầu tư.
Theo giới chuyên gia bất động sản, thời gian qua, tại nhiều địa phương vẫn còn xuất hiện rất nhiều dự án “ma,” tình trạng “sốt” đất, do hệ thống thông tin đến không đầy đủ, nhà đầu tư xuống tiền do phong trào chứ không có sự tính toán kỹ.
“Sốt” đất vì thay đổi địa giới hành chính
Ông Đỗ Viết Chiến, Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết làn sóng COVID-19 lần thứ 4 được đánh giá là “hòn đá tảng” tác động mạnh nhất tới thị trường bất động sản từ đầu năm đến nay và dự báo, thị trường này vẫn còn phải đối mặt với các thách thức lớn hơn trong thời gian tới do... quy hoạch.
Khó khăn đầu tiên được ông Chiến nhắc tới là hệ thống văn bản pháp luật hiện nay đang thiếu hoặc chưa đồng bộ. Khả năng thực thi của các văn bản pháp luật ban hành trong cuộc sống vẫn còn sự đan xen chồng chéo giữa các văn bản pháp luật của các cơ quan với nhau. Thời gian qua, có những sản phẩm bất động sản đã hình thành trong thực tế nhưng văn bản pháp luật vẫn chưa hình thành. Đáng chú ý nhất là còn rất nhiều dự án “ma” và tình trạng “sốt” đất vẫn diễn ra.
Theo ông Chiến, nguyên nhân dẫn tới hiện tượng này là do hệ thống thông tin đến không đầy đủ, nhà đầu tư xuống tiền do phong trào chứ không có sự tính toán kỹ lưỡng.
Đơn cử như tại khu vực Thủ Đức của Thành phố Hồ Chí Minh, khi có quyết định lên thành phố thì đất ở khu vực này rất “sốt” vì đã có sự thay đổi lớn về mặt hành chính.
Tương tự vậy, đầu năm 2020 vừa qua, việc công bố quy hoạch 17.000ha dự án thành phố mới Hòa Lạc cũng làm cho khu vực phía Tây Hà Nội trở nên “hot” dù rằng khu vực này mới chỉ có một quy hoạch tổng thể, chứ chưa có quy hoạch chi tiết.
“Vì thế cần phải có kênh thông tin về đất đai đáng tin cậy làm chỗ dựa vững chắc cho thị trường,” Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam kiến nghị.
Nhìn nhận ở góc độ cơ quan quản lý, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cũng khẳng định hiện còn xuất hiện một số tình trạng các dự án bất động sản chưa đủ cơ sở pháp lý vẫn tung ra thị trường, gây ra các rủi ro cũng như các hoạt động kinh doanh không bình thường cho thị trường hoặc có biểu hiện lừa đảo trong hoạt động kinh doanh bất động sản.
Trong khi đó, về tính minh bạch của thị trường, ông Khởi cho biết mặc dù đã có tháo gỡ, yêu cầu cung cấp công khai minh bạch thông tin song tính minh bạch từ các hoạt động đầu tư đến các giao dịch mua bán vẫn còn cần phải tiếp tục nghiên cứu để quy định chặt chẽ, bảo đảm công khai, kịp thời và chính xác hơn.
“Bên cạnh đó, chúng ta phải có hệ thống thông tin cung cấp cho thị trường bảo đảm minh bạch, kịp thời, nhanh chóng và chính xác, đặc biệt thông tin về quy hoạch, về các bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh,” ông Khởi lưu ý.
Cần sớm công bố quy hoạch chi tiết
Từ thực tế trên, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết thời gian tới Bộ Xây dựng đề nghị các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thực hiện nghiêm túc thực hiện trình tự thủ tục đầu tư, nhất là thủ tục giao đất, thủ tục về đầu tư.
Cùng với đó, ông Sinh cho hay Bộ Xây dựng cũng sẽ đề nghị các doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực xây dựng nhà ở khi kinh doanh phải đảm bảo đồng bộ hạ tầng, đảm bảo tình pháp lý và kinh doanh đúng pháp luật, góp phần tạo nên thị trường bất động sản lành mạnh.
Dẫn lại câu chuyện “sốt” đất ở khu vực phía Tây Hà Nội trong thời gian qua, shark Phạm Thanh Hưng, Phó Chủ tịch Hội đồng quản trị CenGroup đề nghị Viện Quy hoạch và các cơ quan chức năng sớm công bố quy hoạch chi tiết, công khai minh bạch để tránh chuyện các nhà đầu tư gặp rủi ro.
Ngoài ra, ông Hưng cũng cho rằng doanh nghiệp địa ốc mong muốn sớm có Luật Đất đai sửa đổi, trong đó quy định giao quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất để ghi nhận vào trong báo cáo tài sản của doanh nghiệp một cách rõ ràng.
“Đặc biệt, chúng tôi rất lo ngại loại hình bất động sản gắn liền với đất mà đất đi thuê hàng năm, dù là tài sản của doanh nghiệp nhưng rất khó trong việc thế chấp, sử dụng làm tài sản bảo đảm, ghi quyền sử dụng đất đó vào trong tài sản. Việc sử dụng đất trả tiền một lần hay giao đất có thu tiền sử dụng đất khác với tiền sử dụng đất nhưng trả tiền thuế hàng năm,” ông Hưng nêu quan điểm.
Nhìn nhận lạc quan về những thay đổi trong thời gian tới, kiến trúc sư Phạm Thanh Tùng, Chánh Văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam cho rằng bối cảnh mới hôm nay đặt ra rất nhiều thách thức cho các doanh nghiệp song cũng có nhiều cơ hội để doanh nghiệp và thị trường bất động sản phát triển, với những bước tạo đà quan trọng đến từ các hiệp định thương mại tự do mà Chính phủ ta đã và sẽ ký kết.
Vì thế, ông Tùng tin tưởng rằng tới đây, hệ thống pháp lý sau một thời gian dài bộc lộ những thiếu vắng, hạn chế, làm ảnh hưởng đến sự phát triển bền vững của thị trường sẽ được Quốc hội khóa XV xem xét, hoàn thiện với một tư duy mới, tầm nhìn mới phù hợp với quy luật phát triển trong nền kinh tế thị trường như: Luật Đất đai, Luật Đô thị và rất nhiều các văn bản, quy phạm pháp luật khác có liên quan.
Trước đó, Báo lao động có bài viết chia sẻ về những bất caapjc ủa Luật đất đai dẫn đến giới đầu cơ đã và đang dựa vào các kẽ hở của pháp luật để tạo nên những “cơn sốt” đất ảo để trục lợi.
Đặc điểm của những cơn "sốt đất ảo" là đều ăn theo các thông tin chưa rõ ràng về các đề xuất xây dựng dự án hạ tầng quan trọng như sân bay, cao tốc, hay các đại đô thị của các doanh nghiệp lớn đang có kế hoạch triển khai. Thông qua lực lượng "cò đất" hùng hậu, giá đất được đẩy lên cao chóng mặt. Giao dịch chủ yếu là lướt cọc, sang tay chứ không có giao dịch thật bởi những người này không có nhu cầu sử dụng đất. Những người nhảy vào sau cùng sẽ chịu trận. Không ít người tán gia bại sản vì mang tiền đổ vào những cơn "sốt đất".
Ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nguyên Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết, những cơn "sốt đất" không chỉ xảy ra ở các khu vực có quy hoạch rõ ràng, có giấy phép xây dựng, mà còn xuất hiện tại những vị trí không nằm trong quy hoạch, đất thổ cư trong làng xóm, thậm chí đất phi nông nghiệp như đất trồng rừng... Những cơn sóng đó xuất hiện chủ yếu bởi các thông tin quy hoạch như sân bay, đường cao tốc giao thông, dự án của doanh nghiệp lớn. Ông Hà khẳng định, dù chỉ trong thời gian ngắn nhưng "sốt đất" đã tàn phá kinh tế, xã hội, công ăn việc làm của người dân.
Nhận định về vấn đề này, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, tình trạng "sốt đất” xảy ra ở khắp các nơi thời gian qua một phần là do tác động của Luật Đất đai 2013 khi mở rộng quy định về phân lô bán nền.
“Các quốc gia trên thế giới họ dùng hình thức phân lô bán nền chỉ để giải quyết nhà ở ở đô thị, không đưa vào thương mại. Đưa đất nền vào thương mại là điều rất tối kỵ. Về nguyên tắc, thị trường bất động sản phải khai thác giá trị đầu tư trên đất chứ không phải chờ tăng giá đất để gặt hái lợi nhuận. Đầu tư bỏ tiền vào bất động sản để tăng giá bán đi là một hành động làm hại nền kinh tế", GS Đặng Hùng Võ nhìn nhận.
Phân tích về bất cập Luật Đất đai, GS Đặng Hùng Võ cho rằng, từ năm 2016 - 2020, Chính phủ đã chỉ thị 4 lần về sửa đổi Luật Đất đai. Tuy nhiên từ 2016 đến nay, Luật Đất đai vẫn chưa được sửa, và có lẽ đến 2023 mới có thể thực hiện sửa.
"Hiện nay, luật còn rất nhiều bất cập lớn, cản trở phát triển kinh tế. Cơ hội phát triển của Việt Nam khá lớn nhưng đất đai cứ bị ách tắc với những quy định cũ. Ta có thể tóm lại các vấn đề của Luật Đất đai:
Một là đất nông nghiệp, hiện nay vẫn chưa thực hiện tích tụ, tập trung đất đai có hiệu quả. Đây là câu chuyện phức tạp và cần có thay đổi. Hiện nay, chuyển nhượng đất đai tại nông thôn gần như không làm thủ tục mà giấy tay là chính. Vấn đề thứ hai là phát triển nhà ở, hiện nay cũng có nhiều ách tắc. Hà Nội và TPHCM là hai thị trường lớn nhất mà giai đoạn 2019 - 2020, mỗi năm chỉ phê duyệt được vài dự án. Đến tận gần đây, Chính phủ mới có Nghị định 148 gỡ vướng cho các dự án.
Vấn đề thứ 3 là ách tắc đối với các dự án bất động sản du lịch. Luật Đất đai hiện hành chưa có dòng nào về loại hình này. Vấn đề thứ 4 là chuyện người nước ngoài mua đất tại Việt Nam. Làm sao chúng ta ngăn chặn được hiện tượng mua chui số lượng lớn như báo chí truyền thông đã đưa tin? Những bất cập này tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản và nó làm méo mó thị trường”, GS Đặng Hùng Võ nhấn mạnh.