Minh Vy
MUA CONDOTEL KHÔNG?
Nhà là của, căn hộ là để ở, condotel là tiêu sản !Khi cung quá lệch pha cầu thì miệt mài trả lãi vay hoặc mất chi phí cơ hội .
Condotel có lẽ mọi người quên tính phân bổ chi phí khấu hao rồi .
Nói với VnExpress, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa xác nhận hiện tượng bị lỗ vì thanh lý bất động sản đang rơi vào nhóm nhà đầu tư căn hộ, condotel yếu tài chính, bế tắc muốn rời thị trường. Họ cạn tiền đóng tiếp, không thể vay vốn ngân hàng đóng đúng tiến độ hoặc bất an khi thị trường chuyển xấu ôm hàng không có lãi, bán ra chẳng ai mua. Đa số các nhà đầu tư bất động sản, đặc biệt là condotel và căn hộ đều mua tài sản với tâm lý chắc thắng như "đếm cua trong lỗ" nên không lường trước việc thanh lý tài sản bị lỗ hàng trăm triệu đồng.
Theo ông Quang bên cạnh tác động siết tín dụng, thiếu hụt vốn, có 4 nguyên nhân chính dẫn đến làn sóng thanh lý bất động sản căn hộ và condotel như hiện nay. Thứ nhất, các chủ đầu tư dự án căn hộ đã đẩy giá sản phẩm, dự án sau giá bán cao hơn dự án trươc 10-15%. Các dự án condotel khi bán cam kết lợi nhuận quá cao so với thực tế. Vì vậy người mua bị rơi vào tâm lý ảo tưởng nhắm mắt cũng có lãi mà không biết rằng đây chỉ là lời trong lúc ngủ, tỉnh giấc bức tranh đã khác .
Thứ hai, khi mua căn hộ khách chỉ đóng tiền bằng vốn tự có chỉ ở mức thấp, thời gian thanh toán kéo dài nên 90% người mua sẽ được tư vấn lịch đóng tiền nhẹ và tự huyễn là sẽ có lời cho đến khi bàn giao. Trên thực tế, lịch thanh toán chỉ chia nhỏ số tiền ra từng đợt nhưng các đợt lại khá gần nhau, dẫn đến áp lực thanh toán kéo dài, nếu thiếu vốn sẽ dễ bỏ cuộc.
Thứ ba, để đảm bảo kế hoạch ra hàng sạch giỏ hàng 100% nên chủ đầu tư và công ty môi giới sẽ có chiến lược "kỹ thuật không cho khách bán không lời nhiều" để đảm bảo độ nóng của các đợt bán hàng kế tiếp.
Thứ tư, lượng cung căn hộ trung, cao cấp hoặc dự án xa trung tâm đang nhiều hơn căn hộ bình dân, dẫn đến lệch pha cung cầu, cộng thêm giá vẫn không ngừng đội lên theo thời gian, nên mãi lực trên thị trường thứ cấp kém, thanh khoản sẽ thấp.
CEO Việt An Hòa phân tích, 4 yếu tố cơ bản nêu trên là thực trạng chung của thị trường địa ốc thời gian gần đây, cộng với tình hình hiện nay gặp thêm khó khăn thiếu hụt dòng vốn đã khiến tâm lý thị trường thứ cấp mua đi bán lại ngày càng xuống thấp. Các khách hàng buộc phải đóng tiền đợt kế tiếp ví dụ như đợt chuyển từ hợp đồng cọc sang hợp đồng mua bán, hay đợt thanh toán cuối 20-25% (khá nặng) nên sau khi đóng 25-50%, khách hàng rất lưỡng lự đầu tư tiếp hoặc bán ra. "Hơn 50% khách hàng sẽ quyết định bán ra để thu hồi vốn vì không đủ khả năng tài chính, không đủ trả lãi vay. Nếu bán không xong thì cùng đường phải bước vào giai đoạn thanh lý tài sản", ông nêu thực trạng.
Theo ông Quang, tất cả các tình huống thanh lý bất động sản hiện nay đều chịu lỗ, tùy vào các cam kết hợp đồng và chính sách bán hàng của từng chủ đầu tư mà mức phạt nặng nhẹ khác nhau, đó là chưa kể khách còn phải chịu thêm khoản cấn trừ phí môi giới 2%. Tuy nhiên, ngay cả tình huống khách hàng may mắn thu hồi về đúng giá vốn cũng bị lỗ tối thiểu 7-8% chi phí cơ hội và lãi suất. "Các nhà đầu tư mua tài sản hình thành trong tương lai không nên ảo tưởng mua xong chỉ có lãi bởi lẽ một khi thị trường chuyển biến xấu, mọi khó khăn sẽ đến rất nhanh, vốn ít khó trụ lâu, dễ thua lỗ", ông Quang cho hay.
Nguồn: Tran Khanh Quang