Một số lưu ý khi mua BĐS hình thành trong tương lai

1. Cơ sở lý luận pháp lý về BĐS hình thành trong tương lai:

- Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014

- Luật Đầu tư năm 2020.

- Điều 4 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật kinh doanh bất động sản năm 2014.

- Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014

- Điều 55, Điều 56, Điều 67 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014

Các điều này các bạn tự search Google để nắm rõ hơn nhé

2. Điều kiện để một Dự Án BĐS nhà ở hình thành trong tương lai được ký hợp đồng mua bán:

- Dự Án phải có giấy tờ quyền sử dụng đất, hồ sơ thiết kế, giấy phép xây dựng và PHẢI ĐƯỢC NGHIỆM THU việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án, nếu là chung cư thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng

- Dự Án phải được ngân hàng thương mại thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết với khách hàng

- Phải giải chấp mảnh đất đang có công trình xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai (nếu CĐT đang cắm bank)

Sau khi có đủ 3 điều kiện trên thì CĐT chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh/TP về việc nhà ở đầy đủ kiện được bán, cho thuê mua và tiến hành ký HĐMB với người mua theo đúng thủ tục thực hiện theo Thông tư số 19/2016/TT-BXD. HĐMB sẽ được công chứng, chứng thực theo đúng Luật nhà ở

3. Tại sao DA đủ điều kiện pháp lý nhưng chỉ ký hợp đồng cọc (hoặc các Hợp đồng giả cách khác) mà k ký HĐMB

- Hiện đa phần mọi người đều cho rằng DA đã được nghiệm thu móng là có thể thực hiện HĐMB nhưng điều này không đủ. Nếu DA chưa thoat mãn đủ 3 điều kiện Vũ nêu ở mục 2 thì k ký được HĐMB. Các CĐT lách luật bằng cách ký các HĐ khác vs mục đích huy động vốn để thực hiện DA.

- Điều này rất rủi ro vì các HĐ khác này đều theo luật dân sự 2015 và k được bảo hộ chặt chẽ như HĐMB nên nếu DA hay CĐT có dấu hiệu lừa đảo hay sai phạm thực hiện HĐ thì rủi ro 100% thuộc về người mua vì quy định tại Nghị định số 139/2017/NĐ-CP của Chính phủ, việc xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, mức phạt cao nhất đối với các hành vi bị cấm chỉ là 300 triệu đồng. Như muối bỏ bể so với lợi nhuận mà CĐT thu được

4. Tiến độ đóng tiền thực hiện HĐMB

- Lần đầu k quá 30%

- Các lần sau theo tiến độ công trình nhưng k quá 70% nếu chưa bàn giao nhà

- khi chưa được cấp sổ thì quá 95%

5. Các rủi ro người mua có thể gặp phải nếu không ký HĐMB mà ký các HĐ giả cách trá hình:

- Về nguyên tắc, các hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trá hình sẽ bị tuyên vô hiệu còn các CĐT nếu không còn khả năng hoàn trả cho người mua số tiền mà họ đã thanh toán cho bên bán cũng như các khoản tiền bồi thường thiệt hại (sau đó đi đòi tiền mệt nghỉ, nghỉ hết mệt đi đòi tiền tiếp, tin mình đi, thi hành án cái này chua cay lắm)

- Thị trường sốt nóng lên quá cao CĐT hoàn toàn có thể tự thanh lý hợp đồng vs ng mua rồi đem bán lại vs giá cao hơn

- Không được Bank bảo lãnh

6. Nếu đã ký HĐMB có còn rủi không?

Trả lời vẫn có những rủi ro nhất định tuy nhiên loại bỏ được những rủi ro ở mục 5, các rủi ro gánh chịu bao gồm:

- Dù ký HĐMB có Bank bảo lãnh nhưng Bank k kiểm soát được dòng tiền của Doanh nghiệp vì theo pháp luật hiện hành không có quy định bắt buộc chủ đầu tư phải mở tài khoản tại ngân hàng bảo lãnh để nhận tiền thanh toán mua nhà của khách hàng theo hợp đồng hoặc thanh toán với các nhà thầu, nơi cung ứng vật tư… theo tiến độ thi công công trình. Vậy nên việc CDT sử dụng tiền ứng trước từ ng mua rồi dùng vào mục đích khác hoàn toàn có thể diễn ra. Lúc đó công trình đắp chiếu, trễ bàn giao là thường

- Dù ký HĐ nhưng đôi khi nhận nhà xong thì nhà nhận k giống vs thiết kế, diện tích, chất liệu v.v…thì ng mua cũng chịu vì quy định PL hiện tại k có biện pháp chế tài cái này

7. Mua BĐS Nhà ở hình thành trong tương lai thế nào cho an toàn?

- Kiểm tra pháp lý đầy đủ như những liệt kê của mình bên trên

- Lựa chọn CĐT lớn, nền tảng tài chính mạnh, không có nhiều phốt trên thị trường

- Làm việc vs Môi giới đủ năng lực (đến Đà Nẵng Quảng Nam thì ghé Vũ nhé

- Tránh xa các HĐ giả cách càng tốt, các cam kết trên các HĐ này chỉ là tờ giấy lộn thôi, chả có giá trị bảo hộ Pháp luật gì đâu

- Nên tìm hiểu DA thì bằng cảm xúc nhưng chốt mua thì bằng LÝ TRÍ. ĐỪNG BAO GIỜ LÀM NGƯỢC LẠI (mà tìm hiểu hay chốt mua đều bằng lý trí càng tốt)

-Chỉ tin 30% những lời quảng cáo

Còn gì thì mời mọi người bổ sung nhé.

Chia sẻ từ Trần Vũ