Minh Vy
Mạn đàm tiếp mấy vụ BĐS Sầu Riêng, Trầm Hương, Sâm xiếc các loại
1. Hiện nay trên mạng xã hội có xuất hiện một số bài đăng về việc kêu gọi nhà đầu tư chi 3 tỷ đồng để mua đất trồng sầu riêng. Điều đáng nói là lợi nhuận mà nhà đầu tư có thể thu về lên tới hơn 1 tỷ đồng/năm mà “không cần làm gì cả, cty lo”.
Chuyện này có không? Bắt đầu từ đâu? Con số lợi nhuận kia có hay không?Câu chuyện bắt đầu từ khoảng tháng 10 năm 2022 Sau khi Vn đạt hiệp định xuất khẩu sầu riêng chính ngạch sang TQ thì giá loại trái cây này đạt mức rất cao, lên đến 100k đến 150.000đ/kg tại vườn.
Lúc này xuất hiện mô hình này. Đầu tiên phải kể đến Công ty Cổ phần Vững An (Vững An Group) đã khởi xướng mô hình hợp tác trồng sầu riêng do, được phát triển trên diện tích đất hơn 1 ha tại xã Kiến Thành, huyện Đăk R'Lấp, tỉnh Đắk Nông.
Sau đó đến tầm tháng 11 trên MXH xuất hiện hàng loạt các cty, cá nhân mời chào loại hình này nhưng khác ở chỗ mời người góp vốn rồi chung mua đất Nông Nghiệp để trồng sầu riêng (mặc dù thời điểm đó giá đất NN vẫn RẤT CAO) . Đặc biệt họ quảng cáo nếu góp vốn vào mô hình này thì sau khoảng 5 năm lợi nhuận đạt được sẽ lên đến 30 đến 55% mà NĐT tham gia “không cần làm gì cả và hoàn toàn an tòn không có rủi ro vì nhu cầu thị trường rất lớn”. Con bản thân Vũ cho rằng mức lợi nhuận này là BẤT KHẢ THI vì các lý do sau đây:
- Thứ 1. Cây sầu riêng là cây rất khó trồng và khó chăm sóc, phụ thuộc rất nhiều vào thổ nhưỡng, điều kiện khí hậu và đặc biệt là thời tiết. nếu điều kiện tốt hàng năm mỗi ha tốn hàng vài chục đến hàng trăm triệu tiền phân thuốc nhân công các loại, còn trong điều kiện xấu thì cây chết hàng loạt hoặc hoàn toàn k ra trái là chuyện hết sức bình thường vậy nên khái niệm “không làm gì cả và k có rủi ro là điều hết sức vô lý”
- Thứ 2 là size của thị trường và nguồn cung:
- Trước đây Sầu riêng Việt Nam chủ yếu tiêu thụ trong nước hoặc xuất khẩu tiểu ngạch sang thị trường Trung Quốc, chỉ riêng trong năm 2022 TQ đã nhập khẩu đến 4,2 tỷ USD sầu riêng. Có thể thấy chúng ta hoàn toàn phụ thuộc vào thị trường xứ Trung và hiện tại chúng ta đã được xuất chính ngạch nhưng điều kiện rất khắt khe phải đạt được tiêu chuẩn mã vùng trồng mới đi chính nghạch được, và các tiêu chuẩn này k dễ để đạt, chưa kể đến TQ đã triển khai trồng sầu riêng ở Lào và ở đảo Hải Nam từ 4-6 năm về trước và năm nay bắt đầu cho ra lứa quả đầu tiên để tự túc sản lượng. Đáng lưu ý hơn hiệp định XK sầu của VN vs Trung Quốc ký vào tháng 7 năm 2022 chỉ có hiệu lực trong 3 năm vậy nên nếu tham gia BDS Sầu riêng giai đoạn này thì liệu 5 năm sau khi cây ra quả k ai dám chắc có thể xk thuận lợi hay không?
- Về nguồn cung thì theo Bộ Nông Nghiệp hiện tại chúng ta có khoản hơn 100.000ha trồng sầu riêng, vượt xa định hướng 75.000ha năm 2030 của bộ Nguy cơ khủng hoảng thừa trong tương lai đang hiển hiện, chúng ta đã có những bài học đắt giá trong quá khứ như lúc Macca đạt 200.000đ/kg người người trồng macca để rồi khi rớt về 30.000đ/kg lại chặt bỏ, hay xa hơn là cây hồ tiêu năm 2015. Hồ tiêu đạt 180.000 đến 200.000đ/kg nhà nhà đi trồng tiêu. Đến lúc thu hoạch thì tiêu rớt về 40.000đ/kg, lúc này người người bán tháo vườn tược để trả nợ. Vậy nên trong đầu tư Nông Nghiệp phải hãy đầu tư cái gì mà giá lao dốc không phanh, đi ngang một thời gian, khi đó đầu tư sau vài năm giá sẽ quay lại thì mới có lãi. Còn đầu tư ngay đỉnh như BĐS sầu riêng thì bây giờ thì nguy cơ vỡ rất cao
2. Vũ luôn cho rằng các loại hình mời chào đầu tư vs lợi nhuận siêu khủng > 30% là một hình thức huy động vốn vì sự xuất hiện các mô hình này rất trùng hợp lúc lãi suất tăng cao và kênh huy động vốn lớn là trái phiếu đang chịu nhiều sức ép từ các vụ việc của Tân Hoàng Minh, Vạn Thịnh Phát hay SCB v.v…. Vũ cho rằng có một bộ phận không nhỏ kẹt tiền ở các dự án khác và cần vẽ ra những dự án mới. Một số cá nhân hay tổ chức vụ lợi có thể lợi dụng trend sầu riêng tăng giá để huy động vốn, sau đó sử dụng tiền vào mục đích khác vì Dòng tiền huy động này có thời hạn lên đến 5 năm (cây sầu riêng 5 năm cho thu hoạch quả). Khi tới thời hạn 5 năm thì lúc đó các vấn đề đã được xử lý xong, chu kỳ bất động sản cũng đang ở giai đoạn đi lên, lúc đó họ có thể bán vườn hoặc lợi dụng điều khoản bất khả kháng để chấm dứt hợp đồng góp vốn đầu tư. Một cách để huy động vốn trá hình
3. Những Khuyến cáo của Vũ về đầu tư góp vốn giai đoạn này, đặc biệt góp vốn vào mấy DA làm Nông Nghiệp
Cần lưu ý 3 điểm chính:
- Về pháp lý Luật Đất đai 2013 có quy định thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng thì tất cả sẽ được ghi tên trên sổ đỏ. Khi muốn chuyển nhượng phải được sự đồng ý của tất cả người đứng tên. Nhưng khi chung vốn mua theo hình thức góp vốn đầu tư như trên thì người góp chỉ nhận dc hợp đồng góp vốn còn sổ đỏ đứng tên cá nhân hay doanh nghiệp thực hiện khai thác sầu
- Rủi ro thứ 2 là trong hợp đồng đều có điều khoản BẤT KHẢ KHÁNG của hợp đồng góp vốn thường ghi Trong trường hợp bất khả kháng hoặc các trường hợp ngoài khả năng kiểm soát của hai bên bao gồm: Dịch bệnh, thiên tai, chiến tranh, sự thay đổi của luật pháp, chính sách làm ảnh hưởng hoặc chấm dứt hợp đồng này. Khi xảy ra trường hợp trên dẫn đến vi phạm hợp đồng thì bên vi phạm không chịu trách nhiệm dân sự và/hoặc bị phạt vi phạm hợp đồng trước bên kia Nhưng trong Nông Nghiệp việc dịch bệnh là k thể tránh khỏi. Lúc này doanh nghiệp viện cớ này thì NĐT sẽ mất trắng
- Và cuối cùng đa phần các lời mời gọi này đều xuất hiện từ các “tay ngang” trong lĩnh vực Nông Nghiệp năng lực chưa được kiểm chứng, việc “đem con bỏ chợ” hoàn toàn có thể xảy ra. Lúc này các hợp đồng góp vốn này theo góc độ pháp lý đều là thoả thuận dân sự, việc ra toà, tranh chấp v.v… rất mất thời gian, công sức. Vậy nên các NĐT nên tỉnh táo vì hình thức “đưa tiền của mình cho người khác thay mình quản lý” này đã từng diễn ra trong quá khứ và đem lại nhiều hệ luỵ xã hội, có thể đến các vụ việc của Alibaba, nhà trọ Tiến Phát v.v… đã đẩy nhiều người vào cảnh trắng tay
Chia sẻ từ Trần Vũ