Minh Vy
Ma trận thuế/phí đối với nhà đầu tư mua kinh doanh chuyển nhượng bất động sản
HCM đề xuất 2 phương án đánh thuế tài sản (1) thí điểm thu thuế đối với nhà ở và đất ở, mà người có quyền sử dụng đất hoặc sở hữu nhà ở không trực tiếp sử dụng để cho cá nhân và gia đình ở (căn nhà thứ 2) và (2) tăng mức thu thuế nhà đất thứ 2 trên địa bàn HCM, mục địch của việc thí điểm tại thị trường HCM nhằm hạn chế đầu cơ, kiểm soát giá nhà bênh cạnh đó tăng hiệu quả sử dụng đất và tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước.
Trước khi phân tích về tính ưu việt của đề xuất này, cùng nhìn lại ma trận đóng thuế đối với một nhà đầu tư mua – kinh doanh – chuyển nhượng sẽ chịu bao nhiêu loại thuế:Mua bất động sản: dòng tiền dùng để mua bđs (nhà, đất, chung cư) đã phải đóng các loại thuế thu nhập cá nhân từ tiền công, lương (5-35%), kinh doanh & đầu tư (0.1%~10%) hoặc thậm chí được tặng, trúng số (10%).
Khi tiến hành mua bất động sản loại thuế đầu tiên mà người mua sẽ chịu là thuế giá trị gia tăng 10% (chung cư, đất nền, dự án liền thổ..), tiếp theo cần phải đóng chính là thuế trước bạ (0.5%) loại thuế này đang được đề xuất tăng lên thành 1-2%, để chuyển quyền sở hữu/sổ hồng.
Trong quá trình sử dụng bđs này cá nhân dù có sử dụng hay không sử dụng phải đóng 1 loại thuế phi nông nghiệp, thực chất là thuế tài sản hàng năm trị giá 0.03%.
Trường hợp dùng tài sản này cho thuê (i.e cho thuê mặt bằng, hay cho thuê chung cư), dòng tiền thu được từ việc kinh doanh này tiếp tục đóng 2 loại thuế kinh doanh theo TT số 92/2015/TT-BTC, (1) thuế TNCN kinh doanh 5%, và (2) thuế giá trị gia tăng (5%).
Nếu trong quá trình khai thác chưa biết hiệu quả hay không mà muốn bán cho chủ sở hữu khác thì phải đóng thuế chuyển nhượng (2%), phí thẩm định và phí công chứng (0.1%), dự thảo đề xuất sẽ nâng cao khoản thuế này đối với căn nhà thứ hai.
Nhìn vào ma trận thuế phí sẽ phải đóng ở trên một số câu hỏi đặt ra (1) Có hiện tượng bị đóng thuế 2 lần trên 1 tài sản hay không (2) Việc tăng thuế này có dẫn tới bình ổn giá nhà HCM hay không?
Nếu nhìn vào bản chất của thuế đánh vào thu nhập hoặc vào giá trị gia tăng thì rõ ràng nếu tiếp tục đánh thuế tài sản thêm trên các bất động sản này có dấu hiệu bị double thuế (i) đầu tiên là thu nhập dùng mua bất động sản đã chịu thuế, kinh doanh cũng chịu thuế TNCN rồi thậm chí chuyển nhượng không cần biết có tạo giá trị gia tăng hay không vẫn đánh thuế và nếu để không chịu thêm một khoản thuế tài sản thì thật sự không công bằng dành cho các ca nhân sở hữu BDS tại HCM (ii) Giá trị tài sản đặc biệt là bất động sản việc đánh thuế cao không phải là nguyên nhân chính ảnh hưởng tới tăng giá, thậm chí đánh thêm thuế tài sản trên căn nhà thứ 2 không góp phần làm giảm giá nhà đôi khi còn tăng giá mạnh như trường hợp của Thượng Hải TQ, bản chất vẫn tuỳ thuộc vào cung và nhu cầu, cho tới khi nhu cầu ở thành phố vẫn đang rất cao như thế này việc bình ổn nhờ vào đánh thuế thì khả năng thành công rất thấp.
Nhìn ma trận thuế này mới thấy sự lợi/hại của các bạn môi giới khi tư vấn, mua, kinh doanh, bán thậm chí phương pháp để tối ưu cũng được các bạn tận dụng tối đa, nếu để ý kỹ thì vai trò của môi giới ngày càng được tăng lên trong những năm gần đây khi giúp cho các chủ sở hữu tối ưu được các khoản thuế do đó, thuế trên căn nhà thứ 2 cũng không làm khó được họ.
^^ sợ thuế quá, chắc phải mua thêm cho đỡ sợ
Nguồn: TuanDM - Batdongsan.com.vn