nguyễn hùng đồng
Lưu ý khi giao dịch bất động sản Hộ gia đình
Thực tiễn hành nghề có nhiều vụ việc tranh chấp các giao dịch liên quan đến bất động sản cấp cho Hộ Gia đình, liên quan đến vấn đề này Luật Đất đai năm 2013 quy định khái niệm “Hộ gia đình sử dụng đất” như sau:
“Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.
Theo đó, chúng ta có thể hiểu “Hộ gia đình sử dụng đất” có 02 dấu hiệu nhận biết cơ bản là:
Thành viên gồm những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình;
Đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất (tức là thời điểm được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).
Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Thông tư 02/2015/TT-BTNMT có quy định: “Người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.
Tuy nhiên pháp luật hiện hành, cụ thể quy định tại Điều 212 Bộ luật Dân sự 2015 Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ (Người có Năng lực Hành vi dân sự đầy đủ theo quy định được hiểu là người từ đủ 18 tuổi trở lên)- Trước đây quy định tại điều 109 BLDS 2005 (đã hết hiệu lực) quy định đối với các thành viên từ đủ 15 tuổi trở lên.
Tuy nhiên trên thực tế đến thời điểm giao dịch bất động sản với đất Hộ gia đình thì rất nhiều trường hợp sổ hộ khẩu gia đình đã được cấp đổi, phát sinh thêm/giảm bớt thành viên gia đinh do đã tách khẩu, chuyển khẩu, tách hộ… Vì vậy khi tiến hành Công chứng, các Tổ chức hành nghề công chứng thường yêu cầu Chủ hộ liên hệ chính quyền địa phương (Công an hoặc Ủy ban xã Phường) xác nhận về các thành viên của hộ gia đình mình tại thời điểm được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Khuyến cáo của Luật sư (Trần Minh Cường): Có thể thấy rằng, khi giao dịch bất động sản chúng ta thường chỉ tập trung đến việc phải có đủ chữ ký của vợ chồng trong các giao dịch nhưng lại bỏ qua yêu cầu bắt buộc về chữ ký của các con trong trường hợp Sổ cấp cho Hộ gia đình dẫn đến các giao dịch bị tuyên vô hiệu vì lý do này không phải là hiếm. Do đó khi giao dịch bds được cấp dạng Hộ Gia đình cần yêu cầu bên bán cung cấp thêm thông tin về nhân thân (sổ hộ khẩu thời điểm cấp giấy) và yêu cầu các thành viên từ đủ 18 tuổi trở lên (có tên trong Hộ khẩu thời điểm cấp Giấy chứng nhận) cùng ký tên vào các văn bản thỏa thuận/Hợp đồng cọc/chuyển nhượng liên quan đến bất động sản dạng này để đảm bảo hiệu lực cũng như hạn chế các rủi ro cho bên mua.