lili
Lạm phát tăng mạnh có thực sự khiến nhiều nhà đầu tư xuống tiền mua nhà đất?
Đọc các thông tin trên báo, trên trang tin điện tử, trên Group facebook ...thấy vote cho đầu tư nhà đất hơn là gửi tiền trong Ngân hàng! Trong các lý do chủ yếu mà nhà đầu tư nên xuống tiền mua nhà đất lúc này là do đồng tiền mất giá và sẽ mất giá nên "mua là thắng !" Có thật là đồng tiền VN đang mất giá nên đầu tư tài chính sẽ có lợi ???
Quan sát kết quả đầu tư chứng khoán năm 2021 và kết qua trong giai đoạn dài đầu tư nhà đất thì việc đầu tư đang tốt hơn gửi ngân hàng.
Nhưng có thật là đồng tiền đang mất giá hay không thì cần xem xét một thời gian dài 5 năm gần đây (2016 - 2021). Số liệu cho thấy đồng tiền VN không mất giá như các nhận định mà chỉ là giá nhà đất lên cao quá thôi.
1. Đồng tiền Việt Nam ổn định về giá trị (mức mất giá hợp lý) :
Cụ thể với đồ thị 1 : so sánh sự mất giá của VNĐ (thông qua chỉ số CPI) với giá vàng và Tỷ giá USD, thì thấy đồng tiền VN giử giá rất tốt.
Nếu gửi ngân hàng lãi nhập vốn trong 6 năm (2016 - 2021) với lãi suất bình quân 7%/năm thì mức tăng là 50%.
Giá vàng SJC tăng 75%
Chỉ số CPI tăng trong 6 năm qua chỉ có 19% (tính nhập vốn tương tự lãi suất NH) và tỷ giá USD chỉ tăng 4%.
Như vậy có thể khẳng định sức mua của đồng tiền VN và quy đổi qua USD đều ở mức thấp hơn lãi suất NH. Việc gửi tiền vào NH hoặc mua vàng đều có mức lãi phù hợp và đang khá cao so với mức mất giá của đờng tiền.
Hiện nay lãi suất tiền gửi đang chỉnh về 6%, cũng như giá vàng đang có xu thế giảm cũng thể hiện tính hợp lý trong giá trị đồng tiền VN.
Trong khi đó doanh nghiệp hoặc nhà đâu tư cá nhân vay với lãi suất 10% - 12%/năm thì chịu chi phí khá cao từ 77% - 97% so với CPI (19%) và gửi tiết kiện NH (50%).
2. Giá nhà đất Việt Nam tăng quá mạnh trong 6 năm qua (2016 - 2021)
Cụ thể với đồ thị 2: so sánh sự mất giá của VNĐ và lợi suất gửi NH, vàng thì giá nhà đất tăng quá mạnh, đặt biệt đất vùng ven
Lợi suất đầu tư căn hộ trung cấp tại Tp.HCM (cho thuê + tăng giá) vào khoảng 71%, nhà phố nội đô Tp.HCM tăng khoảng 110% và đất nền vùng ven Tp.HCM tăng khoảng 300%. Cao hơn hẳn gửi tiền tiết kiệm (50%), đầu tư căn hộ có thấp hơn lãi suất cho vay chịu lãi suất 10% (77%).
NHẬN ĐỊNH :
1. Trong 6 năm qua đầu tư vào nhà đất có lợi suất cao từ giá nhà đất tăng cao không có nguyên nhân từ đồng tiền VN bị mất giá mạnh, mà chỉ từ nguyên nhân giá nhà đất tăng vượt trội.
2. Trong giai đoạn 2021 - 2022 việc đầu tư nhà đất là tùy theo nhận định đặc điểm , cơ hộ của từng miếng đất cụ thể chứ không phải dựa trên đồng tiền mất giá.
3. Lấy từ mốc giá BĐS 2016 là mốc giá đã có mức phục hồi tốt từ đáy 2013, thì từ 2016 đến 2021 giá nhà đất đã tăng rất đáng kể.
Theo nguyên lý lượng đổi chất đổi, thì khi mức giá nhà đất đã tăng tới một mức đủ lớn để tỷ suất khai thác xuống thấp hơn 2% thì khả năng tăng lên mạnh (trên 10%/năm) sẽ phụ thuộc vào đồng tiền có mất giá trong giai đoạn 2021 - 2023 hay không ?
Khả năng năm 2022 - 2023, CPI cũng khó cao hơn 5%. Do vậy sẽ khó có kỳ vọng đầu tư vào đất nền sẽ lời ngon như đã từng lời như đã từng lời khi đầu tư vào 2016, 2017, trừ một số địa phương số ít.
P/S : có một cách xem đồng tiền có mất giá (lạm phát cao) hay không là xem lương của công nhân và nhân viên căn phòng (số đông) có tăng mạnh hay không (trên 10%/năm) thì mới thấy hơi hơi, còn lương tăng trên 20% năm mà nhân viên - công nhân than khóc không đủ sống thì mới nói đồng tiền mất giá cao (lúc đó bỏ giử tiền nhẩy qua ôm đất, vàng.. gì cũng hơn ôm tiền.
Còn hiện nay lương số đông không giảm là may rồi. Lương còn có xu thế giảm với chuyên gia nước ngoài.
Thực tế nhiều chuyên gia nước ngoài đang tìm thuê căn hộ nhỏ hơn (hoặc bớt xịn hơn) để giảm chi phí vì lương họ đang bị co lại. Có người sẽ hỏi "lương họ tính bằng usd mà ?" yes, usd đổi qua VNĐ không tăng thêm tí nào, còn mệt nửa (tỷ giá 2021 giảm 1%)..
Tác giả: TS Đinh Thế Hiển