Song Toàn
Ký sự xây nhà - Part 1: tổng quan, các loại đơn vị thi công, cách làm việc và 1 vài lưu ý khi làm việc với nhà thầu
Một vấn đề lớn khi chúng ta đầu tư mua nhà mua đất là xây nhà sửa nhà, ấy vậy mà trên diễn đàn này gần như chưa có bài viết nào nói về vấn đề xây sửa nhà cửa. Nên hôm nay ngộ share 1 series những kinh nghiệm kiến thức rất cơ bản cần thiết khi làm nhà.
Nắm được những kiến thức này mình chắc chắn căn nhà của các bạn sẽ tốt hơn bội phần, số tiền bỏ ra đúng đắn và không bị ăn bánh vẽ từ đơn vị thi công.
1/ Chọn đơn vị thi công: có rất nhiều đơn vị thi công có nhiều cách làm việc và tiếp cận khách hàng khác nhau.
*Loại 1: đơn vị nhà thầu tư nhân (chủ yếu là từ các cai thầu, giám sát đi lên). Hình thức này phổ biến nhất là thời 10-15 năm trước, tới giừo vẫn còn. Chủ yếu làm những ctrinh nhà dân, thi công các nhà nhỏ, hoặc sửa chữa nhà nát và được quảng cáo truyền miệng từ những người quen hoặc đã làm việc cùng. Lợi thế: giá cả cạnh tranh (siêu rẻ, rẻ đến chán chẳng thèm trả giá), chiều khách (nói miệng, làm được hay ko là 1 câu chuyện khác).
Bất lợi: đơn vị thiết kế kém sơ sài ( thậm chí ko có), thầy thợ ít hoặc ko đảm bảo, chất lượng thi công thì hên xui… Ký hợp đồng có cũng như không, tính ràng buộc rất yếu, chủ yếu dựa trên uy tín của chủ thầu. Chủ thầu dễ thương thì tốt, lưu mang là chủ nhà lãnh đủ.
Loại 2: loại hình cty xây dựng, có tư cách pháp nhân. Các đơn vị này có cơ cấu bài bản hơn, có đơn vị thi công thiết kế, có giám sát tổ đội thầy thợ bài bản hơn, cập nhật Kỹ thuật mới, nói chung xây nhà lẻ các bạn nên chọn đơn vị này…
Loại 3: các công ty xây dựng lớn chuyên làm dự án lớn mà đầu bảng phải nhắc đến cotecon, newtecon, Hoà Bình v.v… loại này mình kể ra thôi chứ nhà lẻ họ ko nhận làm đâu.
Nếu làm nhà dân đơn lẻ hoặc dưới chục căn thì nên chọn loại 2. Lời khuyên của mình ko nên chọn loại 1, đặc biệt là kiểu quen biết giới thiệu, làm người quen mệt lắm. Cứ hợp đồng giao kết rõ ràng là chuẩn nhất. Mình từng chứng kiến nhiều cảnh ng quen giới thiệu, tới lúc lục đục chủ thầu bỏ làm, chủ nhà ăn đủ.
Vậy cách chọn đơn vị xây dựng như thế nào?? khi làm 1 căn nhà các bạn phải làm việc với ít nhất 2-3 đơn vị thi công (mình gọi tắt là thầu) để có sự so sánh giá và lựa chọn. Đây là câu chuyện của mình. Đơn vị 1 làm đã lâu, nhanh nhẹn, nhiệt tình gọi cái có ngay, người ra làm việc là chủ cty luôn, quyết được mọi thứ, sẵn sàng chiết khấu, giá thành rẻ nhất.
Đơn vị 2: cũng nhiệt tình, khi mình hẹn ra làm việc thì có đến 3 người ra, 1 người về kỹ thuật, 1 người về báo giá, và một người chăm sóc khách hàng (giá đắt hơn đơn vị 1 từ 2-300 tr).
Đơn vị 3: cũng chuyên nghiệp rầm rộ cũng không kém cũng 1 bạn báo giá, 1 bạn KTS, và 1 bạn chăm sóc khách hàng nói chuyện rất chuyên nghiệp nhưng có phần hơi chảnh vì có tiếng trên thị trường (giá mắc nhất hơn đơn vị 1 5-700tr). Mình hỏi nhiều câu chuyên môn thì họ ko thích trình bày và chốt 1 câu miễn sao em làm nhà cho anh chất lượng đảm bảo như cam kết. Mình nghe xong cancel luôn, vì ghét nhất kiểu trả lời này.
Và cuối cùng mình chọn đơn vị thứ 2 vì so sánh mình thấy giá họ tốt nhất. Lưu ý giá tốt nhất chứ ko phải là rẻ nhất nhé các bạn (giá tốt là chất lượng trên giá thành tốt nhất okie nhất). Bên cạnh đó họ còn thuyết trình quy trình và kỹ thuật thi công rất rõ ràng, cam kết làm đúng như những gì họ nói (cái này cũng quan trọng nhé, nhiều chủ nhà chỉ biết nói làm chất lượng nhưng ko biết chất lượng là như thế nào… các phần sau mình sẽ nói rõ hơn các kiến thức cơ bản, nắm sơ thôi cũng tốt, chúng ta ít nhiều biết được thầy thợ làm ra sao)
Báo giá: Khi đã chọn đơn vị thi công rồi, thì tiến hành làm báo giá, lưu ý khi báo giá cần so sánh giá của các đơn vị với nhau. Có những hạng mục cùng quy trình thi công kỹ thuật, mà đơn vị khác rẻ hơn, chúng ta có thể đàm phán giá để họ hạ giá thấp xuống được 1 chút. Không phải hạng mục bào cũng có thể giảm giá nhưng chúng ta vẫn có thể bớt được
Yêu cầu được bỏ ra những mục nào mình tự làm được: Khi báo giá các đơn vị chủ thầu thường báo luôn phần điện-nước-sơn-gạch-gỗ-sắt-cầu thang bla bla…. Lưu ý các bạn chủ nhà phải nói rõ với chủ thầu có những hạng mục tôi tự có đơn vị thi công riêng được, cái nào tôi muốn gọi đơn vị riêng của tôi thì các anh phải hỗ trợ hợp tác ko gây khó dễ lấn cấn. Nhiều chủ nhà ko để ý bước này nên khi làm thấy ko được như ý muốn thay đơn vị khác vào thi công thì bị lấn cấn (cái này quan trọng nhé phải làm rõ ngay từ đầu).
Thống nhất mức phạt nếu tiến độ thi công bị chậm trễ. Cái này ít ai để ý, nhưng chính vì vậy nên có hiện tượng nhiều công trình vô làm từ 3 tháng thành 6-7 tháng, má ơi luôn (mình là nạn nhân nè). Thường mình sẽ quy định mức phạt 2-3 triệu/ ngày chậm tuỳ quy mô công trình. Khi có mức phạt này vào rồi thù họ sẽ hạn chế chuyện lề mề kéo dài thời gian thi công (do thiếu nhân lực).
Chi phí phát sinh: Chừa ra 10-15% thậm chí 20% chi phí phát sinh. Các nhà thầu hay có 1 mánh là báo giá khối lượng thi công ít hơn 1 chút so với thực tế, cũng có khi trong quá trình lv chúng ta muốn phát sinh thêm. Nên ví dụ báo giá xây dựng 1 tỉ, các anh chị nên chuẩn bị tầm 1,15-1,2t cho chắc. Có nhiều cái phát sinh bắt buộc (do mình ko nghĩ ra, tới khi làm mới phát hiện ra) nên câc ac lưu ý phần này nghen.
Kết: Part1 viết tới đây thôi, mình sẽ share hết bí kiếp cho mọi người trước khi nghỉ chơi trên diễn đàn, ae thấy có cái nào chưa hay hay cần bổ sung hay muốn hỏi kỹ về phần nào thì cmt mình sẽ giải đáp tiếp phần sau nghen. ( Dự kiến Part2: kinh nghiệm bố cục điện nước trong nhà).
Tác giả: Lê Tuấn Anh