Lytuan
Kinh nghiệm chọn đất nền đầu tư: Đất nền dự án
Trên một diễn đàn uy tín về bất động sản, tác giả ĐÀo Quốc Việt đã chia sẻ kinh nghiệm bản thân về vấn đề chọn đất nền đầu tư, xin chia sẻ : Ở bài viết này tác giả tóm chung ĐẤT NỀN DỰ ÁN để chỉ cả sàn phẩm đất nền, nhà phố liên kế chung nhé. Vì gọi đất nền nhà phố dự án nghe rườm rà quá. Hơn nữa việc chọn sản phẩm cũng chung nguyên lý.
Ở bài viết này tôi tóm chung ĐẤT NỀN DỰ ÁN để chỉ cả sàn phẩm đất nền, nhà phố liên kế chung nhe. Vì gọi đất nền nhà phố dự án nghe rườm rà quá. Hơn nữa việc chọn sản phẩm cũng chung nguyên lý.
1 - Chọn dự án : Thông thường mỗi dự án đều có ưu nhược điểm riêng, tuy nhiên tôi đặt bản thân mình vào người mua ở - enduser mà chọn.
A/ CDT : nhiều người sẽ hỏi tại sao không chọn pháp lý đi đầu, mình xin chắc với bạn , nhiều ông cdt dù có pháp lý ngon lành cũng chẳng ra sao đâu. Cái ông CDT uy tín nó ngon gấp vạn, đồng hành và thái độ xử lý vấn đề khi có mới đáng quý. Nói nôm na " UY TÍN - PHẢI CÓ MỚI SỢ MẤT"
B/ Pháp lý : Đa phần bds dự án đều là bds hình thành trong tương lai, vẫn là nên ngó qua bộ pháp lý , sau này chuyển nhượng sẽ dễ dàng hơn, có bank này nọ mới tăng thanh khoản được. Cái này có thể xem xem có bank nào cho vay không? nhất là luật mới ra siết chặt cho vay nên cho vay được thì pháp lý ổn.
C/ Vị trí : Xác định vị trí dự án có nghĩa là đánh giá tiềm năng. Sử dụng thông tin vĩ mô như : Hạ tầng, quy hoạch thì ai cũng biết rồi. Mình sẽ chú ý thêm vi mô, xem xem giá nhà đất xung quanh , tỉ lệ lấp dân liền kế có đông đúc chưa, gần đó có điểm ra công ăn việc làm không ? chợ , trường học , bệnh viện , ... Chứ nhiều khi mua đất dự án lọt thỏm giữa đồng xanh bao la bát ngát , mình ta với ta thì có khi ngâm 5-7 năm mới có dân quá, mà không có kcn , du lịch, ... tạo việc làm thì có khi để hoang hoá . Biết là rủi ro lớn thì lợi nhuận cao, có điều chú ý cũng không thừa, nhất là ae chuyên đánh nhanh xoay vòng vốn.
D/ Thiết kế dự án: Lúc này chính là cần bạn đặt bản thân vào vị trí người mua ở, dự án có công viên, tiện ích, lộ giới đường có rộng không, Vỉa hè có lớn không ? Mật độ có dày không? . Định vị sản phẩm càng cao cấp thì tiện ích + mảng xanh phải càng nhiều .
2 - Chọn nền trong dự án: đất nền dự án có tỉ lệ tương đồng cao đối với cùng phân khu dự án vậy nên kinh nghiệm dưới đây là tăng tính cạnh tranh của sản phẩm bạn lấy với sản phẩm còn lại để tối đa lợi nhuận.
A/ Tài chính mở : Đối với ndt có lực tài chính lớn hoàn toàn có thể chọn các dạng shophouse hoặc nền mặt tiền đường lớn , nền góc. Tuy nhiên, tôi đã từng chứng kiến shophouse thất thủ , nền lớn bỏ hoang. Cái tôi rút ra được là vị trí bạn chọn phải hứng cho được traffic dự án, mặt tiền trục di chuyển chính, trục di chuyển vào khu tiện ích,đối diện tiện ích . Ví dụ : trung tâm tiện ích , khu quán bar, nhà hàng, nhạc nước ở đâu, thì ta nên chọn trục bên tay phải lối đi vào trung tâm, nền góc là tốt nhất, và giảm dần vào giữa trục. => CHỌN ƯU TIÊN GIẢM DẦN TỪ NỀN GÓC ĐƯỜNG LỚN, PHÍA BÊN PHẢI KHÁCH NHIỀU, GẦN TIỆN ÍCH SINH HOẠT.
Không nên chọn các nền góc các khu vực vắng vẻ bên trong, view xấu. Vì thường đơn giá bán ban đầu cao mà lại khó thanh khoản , chỉ dùng để ở thì tỉ lệ x giá không tốt bằng nền thường .
B/ Tài chính mỏng : Đối với các ndt có túi tiền vừa đủ sở hữu dạng liên kết bình thường , mục tiêu bán lại cho người mua ở . Ta nên chọn nền càng gần ngã tư, nền kế góc càng tốt , hướng mát ( tốt nhất đông nam > đông > bắc > đông bắc ) , cơ bản là người mua ở thích mát mẻ. QUAN TRỌNG NHẤT LÀ KHÔNG LỖI . Có nghĩa là không đâm đường, đâm hông, cây xanh , nắp cống thoát nước/ cống kĩ thuật, hộp điện , chữa cháy ngay giữa nền . Đạt chuẩn mua được là những cái trên nằm ở " tim nền" với nền bên cạnh. Nhưng tốt nhất là không có. Đơn giản là người mua ở cuối cùng thường họ không quan tâm đến việc kinh doanh / traffic gì đó như ở trên mà chỉ cố gắng thương lượng giá tốt nhất nên họ sẽ cố bắt lỗi .
ĐÂY LÀ KINH NGHIỆM CỦA CÁ NHÂN CỦA TÔI, MONG ANH CHỊ EM GÓP Ý THÊM .
By Đào Quốc Việt