Mac Dinh Cuong

Mai Anh

2021-05-26 11:28:00

Hãy mua nhà bằng lý trí chứ không phải bằng cảm xúc

Trong BĐS, không có căn tốt nhất, mà chỉ có căn hộ phù hợp nhất. Thị trường căn hộ hiện nay cực kỳ đa dạng, khác nhau ở vị trí, chất lượng xây dựng, tiện ích, giá cả… nói chung cực kỳ nhiều thông số. Nhu cầu người mua cũng rất đa dạng, có độ tuổi, tài chính, sở thích, chỗ làm việc khách nhau….

Vậy trong ma trận giữa nhu cầu của người mua và rất nhiều thông số của các khu chung cư, vậy người mua nhà nên lựa chọn như thế nào?

Trước tiên, chúng ta nên tìm hiểu một chút cách bán hàng của chủ đầu tư. Nếu nói chủ đầu tư không bán chung cư, mà bán những thứ khác mà đôi khi bạn không cần, bạn có tin không?

Thực ra căn nhà chung cư, 4 bức tường, có cửa ra vào, cửa sổ thì đại đa số đều gần như nhau. Các chủ đầu tư khi thiết lập dự án bao giờ cũng có chiến lược định vị sản phẩm, marketing rõ ràng, chiến dịch khác biệt hóa sản phẩm (differentiation), để tối ưu hóa lợi nhuận. Cùng một căn nhà, vậy thông điệp marketing như thế nào để bán được hàng nhanh nhất, giá cao nhất?

Trong marketing có khái niệm USP (Unique Selling Point, tạm dịch tiếng Việt là Lợi điểm bán hàng độc nhất), và mỗi một dự án bao giờ cũng luôn nhấn mạnh USP, tất cả các chương trình marketing đều nhằm đẩy mạnh thông điệp này. Bạn hay tìm hiểu kỹ xem thông điệp marketing của chủ đầu tư là gì, nó có thực sự phù hợp với nhu cầu ở của mình hay không.

Vinhomes nhìn chung không phải bán căn hộ, mà là bán tiện ích. Các căn hộ của Vinhomes có chất lượng khá ổn, nhưng nhiều người vẫn sẵn sàng trả giá cao hơn khá nhiều vì “tiện ích”. Tiện ích bao gồm: công viên, trường học, bệnh viện, siêu thị, shophouse… Để thực hiện điều này, Vin phải duy trì cả một hệ sinh thái: Vinmart, Vinschool, Vinmec…

Đây là một chiến lược hỗ trợ cho BĐS, mặc dù các hoạt động đó có thế vẫn chưa có lãi. Các khu đô thị của Vin, dù ở xa trung tâm, nhưng nhiều người vẫn sẵn sàng tới ở, vì tiện ích đầy đủ, có siêu thị, trường học, bệnh viện…

Tuy nhiên mọi người nên tìm hiểu, chi phí học Vinschool cũng không hề rẻ, một năm lên tới hơn trăm triệu, do đó nhiều người có khả năng mua nhà, nhưng chưa chắc có khả năng trả tiền học cho con. Tương tự, Vinmec cũng chỉ giành cho những người có thu nhập cao vì chi phí y tế khá đắt. Do vậy, người mua để ở nên tìm hiểu kỹ, khu đó có thể có trường học, bệnh viện, nhưng những cái đó chưa chắc đã giành cho bạn.

Tuy nhiên nếu bạn có thu nhập cao, sẵng sàng bỏ tiền ra để hưởng những tiện ích như vậy thì các khu đô thị đó có lẽ phù hợp cho bạn.

Ngoài ra, để tăng tính hiệu quả của marketing, các khu đô thị của Vinhomes thường có chữ “nhất”

- Royal City có khu shopping mall dưới lòng đất lớn nhất Việt Nam, có sân trượt băng đầu tiên ở Việt Nam

- Times City có thủy cung lớn nhất Việt Nam

- Vinhomes Central Park có công viên lớn nhất tại trung tâm thành phố, có tòa nhà LM81 cao nhất Việt Nam

- Grand Park Q9 có công viên Ánh sáng lớn nhất Đông Nam Á

- Ocean Park có hồ nước mặn đầu tiên ở Việt Nam

- Smart City có lượng máy tập thể dục ngoài trời nhiều nhất…

Tất cả những kỷ lục, những thứ lớn nhất, đầu tiên đó giúp truyền tải thông điệp marketing rất tốt, gọi là bragging right, quyền được khoe khoang về một khu đô thị nào đó, có cái gì to nhất, lớn nhất… Tuy nhiên những cái nhất đó không hề ảnh hường tới chất lượng cuộc sống của bạn. Siêu thị to nhất thì sẽ có nhiều người tới mua hơn, đông hơn.

Công viên lớn nhất sẽ có nhiều khách tham quan, chật chội hơn. Những cái nhất đó bạn phù hợp với bạn tới một hai lần cho biết, chứ nó không cần thiết cho cuộc sống hàng ngày của bạn. Tiếng Anh có câu, Small is Beautiful, Nhỏ mà Đẹp, cuộc sống nhiều khi những thứ nhỏ bé, nhẹ nhàng có lẽ phù hợp hơn với bạn. Siêu thị nho nhỏ, công viên ít người hơn… có lẽ phù hợp hơn cho cuộc sống của bạn so với những thứ nhất kia.

Tất nhiên những thứ nhất đó cũng không có gì ảnh hưởng tới cuộc sống của bạn cả, chẳng qua là bạn không cần thiết phải mua nhà vì những thứ nhất đó.

USP của King Crown Infinity (KCI) là vị trí độc tôn, nằm ở mặt tiền đường Võ Văn Ngân, tự cho là trí độc tố, trung tâm quận Thủ Đức. Với rất nhiều người, KCI không phù hợp, vị trí khá xa trung tâm (cách trung tâm Q1 15km), không có view đẹp, giá cũng không hề rẻ.

Nhưng với những cư dân sống, làm việc tại khu vực đó, ít có nhu cầu đi vào Q1, thì có lẽ họ sẽ thấy vị trí đó là phù hợp và sẵn sàng mua những căn hộ giá khá cao ở đó.

Gần đây, một số chủ đầu tư đưa ra chính sách “hỗ trợ tài chính”, cho vay tới 70%, thậm chí tới 100%, không tính lãi cho tới khi nhận nhà. Điều đó có nghĩa là gì? Khi các thông điệp marketing khác vẫn không đủ hấp dẫn người mua (nhà chất lượng cao, thiết bị xịn, nhiều tiện ích…) do vị trí khá xa, hoặc giá khá cao, chủ đầu tư sử dụng tới USP là hỗ trợ tài chính, lãi suất.

Sự băn khoăn của người tiêu dùng về vị trí không phù hợp, giá nhà không cạnh tranh có thể bị đẩy xuống thứ yếu, khi chủ đầu tư/bán hàng đưa ra thông điệp: bạn chỉ cần có một chút tài chính là đã có thể mua nhà, và với số tiền hạn chế, bạn đã có thể lướt sóng, cứ mua đi, giá nhà sẽ tăng trong tương lai. Hãy tỉnh táo, biết điều gì thực sự cần thiết cho mình để lựa chọn cho phù hợp.

Bạn có tài chính, chưa đủ tiền để mua? Không sao cả, trước mắt hãy đi thuê (rất nhiều trường hợp đi thuê có lợi hơn mua nhà, khi tiền thuê nhà mức ở mức 3-4% giá trị căn nhà, thấp hơn lãi suất ngân hàng.

Gần đây một số công ty BĐS có xu hướng phát triển các dự án xa trung tâm, các khu đô thị “đáng sống” cách trung tâm SG 30km, thậm chí 40-50km. USP của các khu đô thị đó là không gian sống đáng mơ ước: gần sông, không khí trong lành, nhiều cây xanh, qui hoạch tuyệt vời. Một vấn đề lớn nhất với các khu đô thị đó là vị trí xa trung tâm. Các khu đô thị sẽ phù hợp với:

- Những người xác định đây là ngôi nhà thứ nhất: làm việc không xa các khu đô thị đó, có xe hơi

- Những người xác định đây là ngôi nhà thứ hai: có tài chính, để đó làm nơi cuối tuần về chơi.

Còn với những người tài chính chưa dồi dào, đi làm khá xa với những khu đô thị đó, hãy cân nhắc thật kỹ trước khi mua.

Gần đây, Cộng đồng BĐS làm cuộc khảo sát và 3 yếu tố sau đây là quan trọng nhất khi mua nhà: 1. Vị trí, 2. Chất lượng xây dựng 3. Giá cả. Còn các yếu tố về công viên, tiện ích, bể bơi, gym chỉ là những yếu tố thứ yếu.

Một lần nữa, không có chung cư nào tốt nhất với tất cả mọi người, chỉ có chung cư nào phù hợp nhất đối với bạn. Nhìn chung đại đa số chúng ta chỉ mua 1-2 căn nhà để ở trong suốt cuộc đời, do vậy hãy cân nhắc thật kỹ để lựa chọn nơi ở đúng nhất với mình.

Vị trí vẫn là quan trọng nhất. Trước tiên, hãy mở tra thời gian di chuyển từ nơi mình định mua tới nơi làm việc bằng google map, và hãy check vào giờ cao điểm. Hãy đi thử trên thực tế, ít ra là 2-3 lần tới nơi đó, xem thực tế có kẹt xe không, khói bụi, ô nhiễm ra sao, và đặc biệt là có đi chung đường với xe container không.

Còn công viên, nếu không có có sao không? Đâu đó trong thành phố vẫn có nhiều công viên, khoảng không xanh công cộng, bạn có thể mua chung cư gần đó và tận dụng các tiện ích này.

Không có bể bơi, gym có sao không? Bạn hãy xem các yếu tố đó có thực sự rất quan trọng không? Trung bình bạn sử dụng bể bơi, gym một tháng bao nhiêu lần? Với rất nhiều người các yếu tố này không phải thiết yếu lắm, vậy hãy đạt nó ở hàng thứ yếu khi lựa chọn.

Hãy tỉnh táo khi lựa chọn căn nhà làm tổ ấm của mình. Hãy hiểu thông điệp marketing, USP của chủ đầu tư là gì, những cái đó có thực sự cần thiết với mình hay không. Chủ đầu tư thường muốn bạn mua nhà bằng cảm xúc: công viên đẹp, view hồ cá koi… Còn bạn hãy mua nhà bằng lý trí chứ, bằng cái đầu chứ đừng bị cảm xúc đưa bạn đi tới miền đất hứa nào đó, mà tới khi tỉnh dậy bạn thấy rằng nó không phải là mảnh đất hữa như mình đã từng mơ tới.

Tác giả: Thái Hòa/Cộng đồng bất động sản