Mai Anh
Đừng để mất nhà vì không biết kiểm tra pháp lý chung cư!
Việc kiểm tra pháp lý dự án trước khi mua là vô cùng cần thiết, bởi nó sẽ giúp bạn tránh khỏi những rủi ro liên quan trực tiếp đến quyền lợi của bạn. Không vướng phải các dự án lừa đảo, chiếm dụng vốn của người mua, tránh dự án không đầy đủ về mặt pháp lý dẫn đến trục trặc trong quá trình hoàn thiện.
Thông tin pháp lý căn hộ chung cư mà khách hàng cần phải nắm rõ trước khi mua bao gồm:
Khách hàng cần phải tìm hiểu thông tin chi tiết về chủ đầu tư. Bởi uy tín của chủ đầu tư sẽ quyết định đến nhiều yếu tố bao gồm chất lượng công trình cũng như tính pháp lý của dự án. Chủ đầu tư uy tín sẽ thực hiện các thủ tục về mặt pháp lý khi tiến hành xây dựng, đồng thời chất lượng công trình cũng được đảm bảo hơn.
Giấy phép kinh doanh của chủ đầu tư phải có lĩnh vực kinh doanh bất động sản.
Khách hàng cần tìm hiểu xem dự án đó có đang thế chấp hay không. Nếu quyết định ký kết hợp đồng mua bán thì cần yêu cầu Chủ đầu tư cung cấp giấy tờ đã giải chấp đối với căn hộ của mình.
Tìm hiểu dự án đó đã có phê duyệt mặt bằng tổng thể theo tỉ lệ 1/500 chưa.
Chủ Đầu tư phải có giấy phép xây dựng dự án.
Chủ đầu tư phải có hợp đồng bảo lãnh với ngân hàng.
Theo quy định tại Điều 56 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Chủ đầu tư phải có hợp đồng bảo lãnh với ngân hàng thương mại đủ điều kiện để thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính khi Chủ đầu tư không bàn giao căn hộ theo đúng tiến độ đã cam kết với người mua.
Chủ đầu tư chỉ được tiến hành các giao dịch căn hộ khi đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
Theo quy định tại các Điều 55 và 57 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Chủ đầu tư chỉ được tiến hành các giao dịch căn hộ khi đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
Văn bản chấp thuận huy động vốn của cơ quan chức năng.
Trường hợp: Khách hàng đã nhận bàn giao căn hộ và muốn chuyển nhượng lại căn hộ đó.
Nếu chủ sở hữu đã được cấp GCN (Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở) thì người mua và chủ sở hữu phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động nhà ở để chuyển nhượng quyền sở hữu căn hộ cho người mua.
Nếu đang trong thời gian giải quyết thủ tục cấp GCN cho chủ sở hữu thì người mua nên chờ chủ sở hữu được cấp GCN, rồi hãy xác lập giao dịch mua lại căn hộ. Sau đó, đôi bên tiến hành thủ tục đăng ký biến động nhà ở như trên.
Nếu chủ sở hữu chưa được cấp GCN thì giao dịch mua lại căn hộ từ họ là một giao dịch chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại. Đôi bên thực hiện thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, để từ đó Chủ đầu tư nộp hồ sơ đề nghị cấp GCN.
Trường hợp: Căn hộ đã hoàn thành nhưng chủ sở hữu chưa nhận bàn giao
Trong trường hợp chủ sở hữu chưa nhận bàn giao căn hộ mà chuyển nhượng lại cho người khác thì giao dịch giữa đôi bên là giao dịch chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai và sẽ tồn tại 02 tình huống sau đây:
Một: Chủ sở hữu đã hoàn tất hết các nghĩa vụ với Chủ đầu tư. Trong tình huống này, người mua sẽ không phải kế thừa các nghĩa vụ tài chính của chủ sở hữu với Chủ đầu tư. Khi giao dịch được được xác lập, người mua sẽ trở thành chủ sở hữu căn hộ trong mối quan hệ với Chủ đầu tư.
Hai: Chủ sở hữu vẫn còn các nghĩa vụ chưa thực hiện với Chủ đầu tư (thông thường là chưa thanh toán hết các khoản phải trả theo hợp đồng mua căn hộ). Trong tình huống này, người mua cần lưu ý về giá chuyển nhượng hợp đồng thỏa thuận với chủ sở hữu. Bởi vì, người mua sẽ phải kế thừa các nghĩa vụ với Chủ đầu tư mà chủ sở hữu chưa thực hiện
Tác giả: Tấn Đạt