Hồng Ánh

2021-07-07 06:36:00

Dự án STC Long Thành liệu đã đủ điều kiện để chuyển nhượng?

Tọa lạc tại 2 xã Bình Sơn và Lộc An, Long Thành, Đồng Nai, dự án STC Long Thành do công ty CP đầu tư kinh doanh bất động sản STC Golden Land làm chủ đầu tư hiện đang là một trong những dự án “siêu hot” của thị trường bất động sản suốt thời gian qua. Vậy đến nay, pháp lý của dự án này đang dừng lại ở đâu, đất nền dự án đã đủ điều kiện chuyển nhượng hay chưa, chắc hẳn đây sẽ là những vấn đề mà các nhà đầu tư đang để tâm.

Hiện nay, trên các website như danhkhoireal.vn, vinalandgroup.vn, hay các trang rao bán như Nhà đất Đồng Nai, hoặc trên fanpages STC Long Thành thì dự án Khu dân cư xã Bình Sơn – Lộc An (hay còn gọi là dự án STC Long Thành) do công ty Cổ Phần Bất Động Sản STC Golden Land (MST: 0108831779, trụ sở chính tại: Lô NT1, đường Trung Yên 6, phường Trung Hòa, quận cầu giấy, thành phố Hà Nội, Việt Nam; do ông Nguyễn Nam Chung đứng đại diện pháp luật) làm chủ đầu tư đã được giới thiệu với các thông tin như:

TỔNG THỂ DỰ ÁN STC LONG THÀNH

Tên thương mại: STC Long Thành

Tên dự án: Khu dân cư xã Bình Sơn – Lộc An

Vị trí: Mặt tiền đường DT769, xã Lộc An – Bình Sơn, Thị Trấn Long Thành, tỉnh Đồng Nai.

Chủ đầu tư: Công ty Cổ phần Bất động sản STC Golden Land

Đơn vị phân phối độc quyền: Công ty TNHH Cát Linh

Đặt cọc thiện chí: 50 triệu/nền

Quy mô: 23,4ha

Loại hình: Đất nền: Nhà phố Liên kế - Nhà liên kế vườn – Biệt thự song lập.

Mật độ xây dựng: 50,26%

Số lượng sản phẩm: 1.083 nền

Diện tích phân lô: 95m2 – 100m2 – 114m2 – 120m2

Hình thức xây dựng: Xây dựng tự do – tầng cao từ 2 – 4 tầng

Pháp lý: 1/500 – Sổ đỏ từng nền

VỊ TRÍ DỰ ÁN STC LONG THÀNH ĐỒNG NAI

Vị trí Dự án STC Long Thành nằm ngay trên mặt tiền đường DT769, Xã Lộc An – Bình Sơn, Thị Trấn Long Thành, Tỉnh Đồng Nai. Khu đô thị STC Long Thành sở hữu vị trí kim cương trải dài 600m mặt tiền đường DT769. Đây được xem là một vị trí hiếm có khi chỉ cách Cảng hàng không quốc tế Long Thành 2,5km và bao quanh là các trục đường huyết mạch như: Cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây, Quốc lộ 51, sắp tới sẽ có cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, cao tốc Bến Lức – Long Thành… tất cả các tuyến đường lớn đều rất thông thương do vậy từ dự án STC Long Thành Đồng Nai các cư dân có thể dễ dàng di chuyển tới TP HCM, TP Vũng Tàu vô cùng thuận tiện.

Những động lực giúp đất nền STC Long Thành trở thành điểm đầu tư số 1 tại khu vực phía Nam:

- Dự án mở rộng Cao tốc TP HCM – Long Thành – Dầu Giây nhằm đáp ứng nhu cầu vận tải phục vụ phát triển kinh tế, xã hội cho cả vùng miền Đông Nam Bộ. Dự án này sẽ xây dựng thêm cầu Long Thành thứ 2 bắc qua sông Đồng Nai với số vốn đầu tư dự kiến là 9.976,586 tỉ đồng.

- Tuyến đường Vành Đại 4 đi qua 5 tỉnh thành trọng điểm phía Nam là TP HCM – Bình Dương – Đồng Nai – Bà Rịa – Vũng Tàu – Long An với tổng chiều dài 197,6km được quy hoạch theo tiêu chuẩn đường cao tốc, quy mô 8 làn xe, rộng 74,5m đi. Tuyến đường này có vai trò giảm tải và hạn chế tình trạng ùn tắc giao thông trên các tuyến đường nội đô Sài Gòn, đồng thời tiếp nhận và giảm bớt lưu lượng giao thông từ miền Tây Nam Bộ.

- Cao tốc Dầu Giây – Phan Thiết khởi công vào cuối 2020 với chiều dài khoảng 99km, tổng mức đầu tư hơn 750 triệu USD.

- Cao tốc Bến Lức – Long Thành có tổng mức đầu tư giai đoạn 1 khoảng 31.320 tỉ đồng. Tuyến cao tốc này đóng vai trò quan trọng giúp giao thông liên vùng miền Tây đi hướng Vũng Tàu, Đồng Nai không cần “quá cảnh” TP HCM.

- Cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu với chiều dài 53,7km sau khi hoàn thành sẽ rút ngắn thời gian di chuyển từ Đồng Nai về TP Vũng Tàu chỉ còn 25 phút di chuyển.

- Cao tốc Dầu Giây – Liên Khương khi hoàn thành sẽ giảm tải cho quốc lộ 20, rút ngắn thời gian di chuyển từ TP HCM đến Đà Lạt. Đồng thời góp phần thay đổi bộ mặt kinh tế, xã hội của tỉnh Đồng Nai và Lâm Đồng.

- Sân Bay Quốc Tế Long Thành khởi công xây dựng vào tháng 1-2021 với quy mô hơn 25.000 ha, rộng gấp 6 lần sân bay Quốc Tế Tân Sơn Nhất, gấp 8 lần sân bay Quốc Tế Nội Bài.

- Ngoài ra, Long Thành của cũng đang chuẩn bị phát triển đại lộ Bắc Sơn – Long Thành, trục phát triển thương mại, dịch vụ từ Biên Hòa đến sân bay Long Thành.

Theo các chuyên gia, trong 50 năm tới Long Thành sẽ là khu đô thị phát triển số 1, bất động sản Long Thành sẽ trở nên đắt đỏ khan hiếm. Đầu tư giai đoạn đầu nhằm đón sóng tiềm năng, đất nền STC Long Thành với giá chỉ từ 19 – 24 triệu/m2 sẽ đem lại lợi nhuận tốt cho khách hàng.

TIỆN ÍCH DỰ ÁN STC LONG THÀNH ĐỒNG NAI

Tiện ích Dự án STC Long Thành Đồng Nai hướng đến một khu đô thị hiện đại nhằm kiến tạo nên những giá trị thăng hoa làm phong phú đời sống của cộng đồng dân cư trong tương lai cũng như cư dân địa phương. Chủ đầu tư STC Long Thành Đồng Nai đã dành nhiều tâm huyết, mạnh tay chi lớn với chuỗi tiện ích nội khu độc đáo như sau:

- Công viên trung tâm STC Park quy mô 2,2ha với hệ thống khu vui chơi giải trí bậc nhất đem lại những phút giây thư giãn, giải trí, tái tạo năng lượng

- Hệ thống trường học cấp mầm non, cấp 1,2 được xây dựng trên khu đất rộng 2,7ha trang bị hiện đại giúp tăng tính sáng tạo và phát triển tư duy học tập

- Trung tâm hội nghị STC Palace rộng 1.2ha nơi tổ chức các lễ hội hoành tráng

- Hệ thống an ninh nghiêm ngặt gồm cổng chào, chốt an ninh tại các phân khu, lực lượng bảo vệ tuần tra 24/24…

MẶT BẰNG DỰ ÁN STC LONG THÀNH

Mặt bằng Dự án STC Long Thành Đồng Nai được quy hoạch bài bản trên diện tích 24ha nhưng mật độ xây dựng toàn khu chỉ chiếm khoảng 38,8%. Quỹ đất còn lại dành cho hệ thống tiện ích, cơ sở hạ tầng và mảng xanh thiên nhiên nhằm đem đến môi trường sống tiêu chuẩn dành cho cộng đồng dân cư tương lai. Cung ứng ra thị trường 1.100 lô đất nền đa dạng diện tích bao gồm các sản phẩm nhà phố, nhà liên kế, shophouse, biệt thự…giúp quý khách hàng dễ dàng chọn lựa phù hợp với nhu cầu ở cũng như đầu tư. Thời gian bàn giao nền của dự án dự kiến trong năm 2022 với tiêu chuẩn xây dựng tự do pháp lý chuẩn chỉnh sổ đỏ riêng từng nền sở hữu lâu dài.

GIÁ BÁN ĐẤT NỀN STC LONG THÀNH

Giá bán Đất nền STC Long Thành: 19 – 24 Triệu/m2

THANH TOÁN STC LONG THÀNH

-  Đặt cọc: 50 triệu đồng vào tháng 6/2021

-  Đợt 1: 20% thời gian tháng 6/2021. Thi công rào, trục đường giữa 25m và cảnh quan

-  Đợt 2: Ký cam kết quyền được chuyển nhượng (3 tháng sau thanh toán đợt 1) 30%. Thời gian tháng 9/2021. Tiến độ Thi công các trục đường chính trong dự án và hoàn thành nhà điều hành

-  Đợt 3: (3 tháng sau TT Đợt 2), 20%, thời gian Tháng 12/2021, tiến độ Thi công vỉa hè và hoàn thành các trục đường.

-  Đợt 4: (3 tháng sau TT Đợt 3), 20%, thời gian Tháng 3/2022, tiến độ Thi công điện nước, công viên, tiện ích.

-  Đợt 5: (Ký công chứng quyền SD đất, bàn giao nền), 10% + VAT, thời gian Tháng 8/2022, tiến độ nghiệm thu hạ tầng…

Đến thời điểm hiện tại pháp lý dự án đang dừng ở đâu?

Qua tìm hiểu thì, Công ty CP bất động sản STC Golden Land là đơn vị đã trúng đấu giá quyền sử dụng khu đất diện tích 23,4ha quy hoạch thực hiện khu dân cư tại xã Bình Sơn và xã Lộc An huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai với số tiền hơn 1.626 tỷ đồng. Cao gấp 1,8 lần giá khởi điểm (giá khởi điểm là 914 tỷ đồng). Theo quy định, trong 4 năm đơn vị trúng đấu giá đất phải thực hiện dự án, nếu không sẽ bị thu hồi và nhà nước sẽ không bồi thường.

Ngày 10/5/2021, Cục thuế tỉnh Đồng Nai đã có văn bản xác nhận công ty Golden Land đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, lệ phí trước bạ và tiền chậm nộp) đối với khu đất 23,4ha tại xã Bình Sơn và xã Lộc An, huyện long Thành; đồng thời khu đất nêu trên đã được Sở Tài nguyên và Môi trường cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số DA 391903 ngày 21/5/2021 cho công ty Golden Land theo quy định.

Ngày 31/5/2021, Sở Xây dựng có Văn bản về việc tham mưu xử lý kiến nghị của Công ty CP đầu tư  BĐS STC Golden land, theo đó: Chủ đầu tư và đơn vị tư vấn đang thực hiện thủ tục chỉnh sửa, hoàn thiện hồ sơ nhiệm vụ quy hoạch chi tiết 1/500 Khu dân cư theo quy hoạch tại xã Bình Sơn và xã Lộc An huyện Long Thành.

Ngày 16/6/2021, Văn phòng UBND tỉnh Đồng Nai có văn bản về việc thông qua Biên bản họp Hội đồng thẩm định quy hoạch xây dựng tỉnh hồ sơ Nhiệm vụ quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Khu dân cư theo quy hoạch tại xã Lộc An và Bình Sơn, huyện Long Thành. Theo đó Văn phòng UBND tỉnh Đồng Nai đã thống nhất thông qua nội dung công tác thẩm định đồ án hồ sơ Nhiệm vụ quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Khu dân cư theo quy hoạch tại xã Lộc An và Bình Sơn, huyện Long Thành.

Theo quy định của pháp Luật về Đầu tư thì quy trình thực hiện một dự án bất động sản phải gồm các bước sau thì dự án mới đảm bảo đầy đủ tính pháp lý để mở bán:

- Lập thủ tục quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư.

- Lập quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc thỏa thuận quy hoạch tổng thể mặt bằng phương án kiến trúc công trình theo quy định của Luật Quy hoạch đô thị.

- Lập thủ tục giao thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, theo quy định của Luật Đất đai.

- Xác định nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư, thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kĩ thuật, cấp giấy phép xây dựng.

Tuy nhiên, do dự án Khu dân cư theo quy hoạch tại xã Lộc An và xã Bình Sơn huyện Long thành là dự án mà nhà đầu tư đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất vào tháng 11/2020 - trước ngày Luật Đầu tư 2020 có hiệu lực thi hành, nên theo quy định tại khoản 2, Điều 77, Luật Đầu tư 2020 thì công ty STC Golden Land không phải thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư.

Đối chiếu với những văn bản pháp lý mà dự án Khu dân cư theo quy hoạch tại xã Lộc An và Bình Sơn, huyện Long Thành đang có thì dự án mới chỉ được chủ đầu tư thực hiện xong một số bước như: Lập quy hoạch chi tiết 1/500, nộp tiền sử dụng đất và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Do đó, chủ đầu tư phải tiếp tục hoàn thiện các thủ tục như: Công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư, thẩm định thiết kế cơ sở (để được thẩm định thiết kế cơ sở thì dự án phải có báo cáo đánh giá tác động môi trường, dự án phải được thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy và chữa cháy…), thiết kế kĩ thuật, để từ đó được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng.

Bởi chỉ sau khi được cấp phép xây dựng, chủ đầu tư mới có thể triển khai xây dựng hoàn thiện kết cấu hạ tầng để làm căn cứ cho UBND cấp tỉnh cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô theo quy định tại điểm a, khoản 1 Điều 194 của Luật Đất đai 2013 và Điều 41, Nghị định 43/2014/NĐ.

Vì vậy, đến thời điểm hiện tại dự án Khu dân cư theo quy hoạch tại xã Bình Sơn và xã Lộc An vẫn chưa đủ điều kiện để mở bán. Trên thực tế thì khu đất dự án vẫn đang là đất trống, mới chỉ được quây kín tôn.

Thế nhưng, theo lời một cò đất tên H. thì đất nền dự án này đã được chào bán công khai suốt thời gian qua, hiện vẫn đang trong giai đoạn chào bán đến tay khách hàng.

Với pháp lý mỏng manh như vậy, các nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng trước khi xuống tiền cho đất nền dự án STC Long Thành, tốt nhất phải tìm hiểu kỹ lưỡng và yêu cầu đơn vị chào bán cung cấp đầy đủ hồ sơ pháp lý của dự án, hoặc là liên hệ với chính quyền địa phương để được rõ thông tin pháp lý tránh những rủi do không đáng có sau này.