Mac Dinh Cuong

lili

2021-05-30 18:15:00

Dự án ma: Nhận dạng và cách phòng tránh - Phần 3

Đầu tư vào các mô hình bất động sản hiện nay đang là xu hướng của bất cứ ai, bởi chúng có thể mang lại nguồn lợi nhuận hấp dẫn. Tuy nhiên để làm được điều này bạn cần phân biệt rõ đâu là những dự án tiềm năng và đâu là những dự án ma gây tiền mất tật mang.

3. Phân biệt dự án ma và dự án chậm pháp lý (pháp lý chưa hoàn chỉnh):

- Bản chất của đầu tư luôn mang trong mình nó những rủi ro nhất định, không có bất cứ loại đầu tư gì mà chắc ăn 100% sẽ thành công hoặc không có rủi ro. Tuy nhiên, nếu chúng ta hiểu rõ về pháp lý thì chúng ta có thể giảm thiểu rủi ro một cách tối đa, đồng nghĩa với tỷ lệ thành công sẽ cao hơn.

bia

Khách hàng đôi khi hiểu rõ tình trạng pháp lý của dự án, tuy nhiên vẫn chấp nhận mua vì nhiều khách hàng vẫn chấp nhận rủi ro này một cách không công khai và thường dựa trên uy tín của CĐT.

Trên thị trường, chiêu buôn bất động sản khi pháp lý chưa hoàn chỉnh được gọi là "bán lúa non". Tóm lại, dự án "bán lúa non" là chỉ những dự án chậm pháp lý, nhưng vẫn là những dự án thật (không phải dự án ma).

Ngay cả những chủ đầu tư tầm cỡ và uy tín cũng phải áp dụng chiến thuật “bán lúa non” này một cách triệt để vì nhu cầu huy động vốn. Để đầu tư một dự án, CĐT phải bỏ ra một số vốn cực kỳ lớn, đôi khi CĐT thực hiện nhiều dự án cùng 1 lúc, thì nhu cầu huy động vốn là nhu cầu rất cần thiết. Nhưng pháp lý dự án thì theo một quy trình khá khó khăn và phức tạp khiến thời gian thực hiện dự án hoặc ra sổ, đôi khi phải kéo dài hơn rất nhiều so với dự kiến.

Đôi khi hệ quả khi mua phải những dự án như vậy cũng có thể chỉ là chậm hoàn thiện dự án, chậm ra sổ; nhưng đôi khi là dự án cũng có thể vĩnh viễn không ra được sổ vì vướng phải pháp lý trong quá trình thực hiện dự án tùy từng trường hợp cụ thể. Vì vậy khách hàng cần cân nhắc giữa lợi nhận và rủi ro để đưa ra quyết định đầu tư.

4. Làm cách nào né tránh những dự án ma?

- Thứ nhất, Đối chiếu thông tin quảng cáo với pháp lý:

Rất nhiều dự án ma đã thành công trong việc lừa đảo khách hàng đặt mua sản phẩm vì đầu tư vào quảng cáo và đội ngũ nhân viên môi giới hùng hậu. Trên thực tế, khoảng cách giữa quảng cáo và thực tế luôn rất lớn; đòi hỏi nhà đầu tư cần phải tỉnh táo và đối chiếu những thông tin quảng cáo với pháp lý của dự án đó xem có trùng khớp hay không.

Những thông tin nào là thật, thông tin nào chỉ là quảng cáo thì khi áp vào pháp lý sẽ thể hiện rất rõ. Đây được xem là bước quan trọng để giúp người mua xác định được dự án đó không phải là dự án ma.

Nếu thống kê chi tiết thì một dự án đất nền bao gồm rất nhiều giấy tờ. Nhưng dự án cơ bản cần các giấy tờ chính sau:

• Chấp thuận chủ trương đầu tư

• Phê duyệt quy hoạch 1/500

• Quyết định giao đất

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho toàn bộ dự án

• Giấy phép xây dựng, biên bản nghiệm thu xong phần móng (đối với căn hộ chung cư)

• Văn bản thông báo đủ điều kiện được bán nhà ở hình thành trong tương lai (đối với căn hộ chung cư)

• Thông báo bảo lãnh ngân hàng cho từng căn hộ (không phải Thông báo bảo lãnh ngân hàng cho toàn bộ dự án)

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho từng căn hộ hoặc lô đất

- Thứ hai, theo quy định tại Điều 147 của Luật Nhà ở năm 2014, chủ đầu tư dự án (sau đây gọi tắt là Chủ đầu tư) có quyền thế chấp các căn hộ để thực hiện dự án.

Trong trường hợp này, Chủ đầu tư phải thực hiện giải chấp căn hộ đó trước khi ký kết hợp đồng mua bán với người mua căn hộ.

Do đó, khi quan tâm đến dự án nào thì người mua cần tìm hiểu xem dự án đó có đang thế chấp hay không và nếu quyết định ký kết hợp đồng mua bán thì cần yêu cầu Chủ đầu tư cung cấp giấy tờ đã giải chấp đối với căn hộ của mình hoặc khách hàng cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp chứng thư bảo lãnh.

- Thứ ba, theo quy định tại Điều 56 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014: Chủ đầu tư phải có hợp đồng bảo lãnh với ngân hàng thương mại đủ điều kiện để thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính khi Chủ đầu tư không bàn giao căn hộ theo đúng tiến độ đã cam kết với người mua. Khách hàng cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp chứng thư bảo lãnh thanh toán tiền gốc và tiền lãi cho từng căn hộ.

Tại khoản 1, điều 56 luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định: “Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng”.

Tại khoản 2 điều 56 luật này có quy định thêm: “Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua”.

- Thứ tư, theo quy định tại các Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Chủ đầu tư chỉ được tiến hành các giao dịch căn hộ khi đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó (đối với căn hộ hình thành trong tương lai) và đã có văn bản nghiệm thu từ cơ quan nhà nước.

Tức là, người mua tuyệt đối không ký vào bất kỳ hợp đồng nào khi mà Chủ đầu tư chưa hoàn thành phần móng công trình và chưa có văn bản nghiệm thu.

- Thứ năm, Xác định loại hợp đồng:

Một lưu ý cũng vô cùng quan trọng bạn cần phải nắm đó chính là cần phải xác định rõ loại hợp đồng (HĐ) sẽ ký kết với chủ đầu tư. những loại hợp đồng hứa mua hứa bán, hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp đồng thỏa thuận đầu tư, hợp đồng ủy quyền,… và rất nhiều loại hợp đồng với các tên gọi khác nhau.

Vậy làm sao để biết hợp đồng nào sẽ có giá trị pháp lý khi xảy ra tranh chấp?

Theo quan điểm cá nhân tôi khi xác định một hợp đồng sẽ ký kết, không quan trọng là tiêu đề của hợp đồng đó mang tên gì; mà quan trọng là bản chất của hợp đồng đó là hợp đồng gì. Khi khởi kiện ra tòa án thì thẩm phán cũng dựa vào bản chất của hợp đồng để phân tích chứ không phải là tiêu đề của hợp đồng.

Bên cạnh đó, để một HĐ có giá trị pháp lý trong 1 giao dịch BĐS với CĐT phải thỏa các điều kiện luật định, nếu không thỏa những điều kiện này thì có thể dẫn đến hợp đồng vô hiệu, mà người sẽ hưởng lợi từ HĐ vô hiệu thì luôn là CĐT (vì CĐT là bên soạn ra HĐ đó).

Vd: theo quy định tại các Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Chủ đầu tư chỉ được tiến hành các giao dịch căn hộ khi đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó (đối với căn hộ hình thành trong tương lai) và đã có văn bản nghiệm thu từ cơ quan nhà nước.

Vậy nếu khách hàng đã ký kết những HĐ như vậy thì hệ quả sẽ như thế nào? Nếu căn hộ vẫn được bàn giao như CĐT cam kết thì hợp đồng vẫn có giá trị; ngược lại nếu có xảy ra tranh chấp (do CĐT chậm bàn giao, không ra được sổ,… hay một lý do nào đấy) thì hợp đồng có thể bị Tòa tuyên vô hiệu một phần hay toàn bộ là do quan điểm của Tòa.

Bài nghiên cứu được thực hiện dưới góc độ cá nhân, không đại diện cho quan điểm của BQT diễn đàn nên mong mọi người góp ý để bài viết có thêm góc nhìn đa chiều và hoàn thiện hơn. Xin chân thành cám ơn.

Tác giả: Phong Nguyen