Mac Dinh Cuong

lili

2021-05-30 17:15:00

Dự án ma: Nhận dạng và cách phòng tránh - Phần 2

Đầu tư vào các mô hình bất động sản hiện nay đang là xu hướng của bất cứ ai, bởi chúng có thể mang lại nguồn lợi nhuận hấp dẫn. Tuy nhiên để làm được điều này bạn cần phân biệt rõ đâu là những dự án tiềm năng và đâu là những dự án ma gây tiền mất tật mang.

bia

c) Phương thức thứ ba chính là cam kết lợi nhuận theo mô hình đa cấp, lấy tiền cọc người sau trả lợi nhuận cho người trước. Đây cũng là mô hình mà Alibaba kết hợp để lừa đảo rất nhiều khách hàng, thậm chí cả nhân viên của công ty mình.

Đây là chiêu huy động vốn theo phương pháp Ponzi (lấy tiền người này để trả cho người khác – một hình thức đa cấp) có 5 biểu hiện phổ biến. Đầu tiên là bằng mọi giá mời gọi người mua xuống tiền đặt cọc. Bước này được gọi là tiến hành huy động vốn trái phép.

Dấu hiệu kế đến là cố tình chào bán dự án nhà đất chưa đủ điều kiện kinh doanh theo quy định của pháp luật và thu tiền theo tiến độ tự đặt ra. Đặc điểm nhận diện thứ ba là nghĩa vụ của chủ đất mập mờ, thường không ra mặt mà ủy quyền cho một đơn vị khác thực hiện các thủ tục. Theo quy định của pháp luật, khi chưa đủ điều kiện kinh doanh bất động sản (chủ đất chưa được cấp quyền hoặc chưa được thuận chủ trương đầu tư) thì không được phép ủy quyền cho bên thứ hai bán ra thị trường được.

Đặc điểm thứ tư là xuất hiện đội ngũ nhân viên hùng hậu bán đất khi chưa được phân quyền (ủy quyền sai luật). Đặc điểm cuối cùng là người mua lần đầu (F1) vì lỡ mua sản phẩm bất động sản có rủi ro về pháp lý vẫn tiếp tục bán đi cho người khác (F2) tạo nên một vòng tròn giao dịch đa cấp không có hàng rào pháp lý vững chắc.

d) Phương thức thứ 4 chính là đất cá nhân nhưng rao bán như đất dự án, đây là một cách lách luật phổ biến được ứng dụng hiện nay:

- Quy hoạch 1/500 còn được gọi là quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500, quy hoạch 1/500 cụ thể hóa nội dung quy hoạch phân khu và quy hoạch chung, bố trí cụ thể tất cả các công trình trên đất. Về hạ tầng kỹ thuật, quy hoạch chi tiết bố trí tới từng ranh giới lô đất.

- Đối với dự án có quy mô nhỏ hơn 5ha hay nhà ở chung cư nhỏ hơn 2ha thì không bắt buộc phải lập quy hoạch chi tiết 1/500. Nhưng phải đảm bảo bản vẻ tổng mặt bằng, phương án kiến trúc công trình, giải pháp về hạ tầng kỹ thuật trong nội dung thiết kế cơ sở phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng 1/2000 đã phê duyệt.

- Đối với dự án có quy mô trên 5ha và trên 2ha đối với nhà ở chung cư thì chủ đầu tư phải tiến hành lập quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 trên cơ sở quy hoạch chi tiết 1/2000 đã được phê duyệt.

- Không cần lập và trình duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đối với những công trình đơn lẻ.

Tuy nhiên trên thực tế có rất nhiều dự án quy mô trên 5 ha hoặc trên 2 ha đối với nhà ở chung cư, nhưng Chủ đầu tư (thực chất là những cá nhân) không lập quy hoạch chi tiết 1/500, mà đã phân lô tách thửa để bán, đó là trái với quy định của pháp luật. Vậy tại sao họ lại không thực hiện 1/500 cho dự án của mình? Để thực hiện 1/500 sẽ trải qua một quá trình khá phức tạp và tốn kém công sức, thời gian, và tiền bạc,…; chưa kể nếu không đáp ứng được những điều kiện luật định thì sẽ không được duyệt 1/500.

Do đó, hiện nay có rất nhiều cá nhân quảng cáo là đất dự án và phân lô tách thửa để bán, nhưng thực chất dự án đó chưa hề có 1/500 vì chưa đáp ứng được những điều kiện luật định. Trong một vài trường hợp vì một lý do sâu xa nào đó mà dự án kiểu này vẫn được cấp sổ, nhưng theo ý kiến cá nhân tôi thấy sẽ rất rủi ro nếu mua trúng loại dự án như thế này.

e) Phương thức thứ 5 chính là một lô đất hay một căn hộ bán cho nhiều người:

Khi bán căn hộ cho nhiều người là chủ đầu tư đã có dấu hiệu lừa đảo chiếm đoạt tài sản nhưng những vụ việc được khởi tố hình sự là rất ít. Do đó, khách hàng nên nhanh chóng khởi kiện ra tòa để phòng trường hợp chủ đầu tư bỏ trốn hoặc tuyên bố phá sản doanh nghiệp.

Khi một doanh nghiệp tuyên bố phá sản thì sẽ có thứ tự các đối tượng ưu tiên được hưởng các quyền lợi từ tài sản còn lại của doanh nghiệp đó. Đối tượng đầu tiên là ngân sách nhà nước, thứ 2 là ngân hàng mà doanh nghiệp đó vay tiền, thứ 3 là khách hàng có đơn khởi kiện... Do đó trước khi mua căn hộ, khách hàng cần xem xét kỹ năng lực của chủ đầu tư và lưu ý các vấn đề về pháp lý trong việc mua bán.

- Khách hàng cần xem xét kỹ năng lực của chủ đầu tư và xem xét kỹ hợp đồng, xem chủ thể mình đang ký kết có thẩm quyền để chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay không. Ví dụ như đơn vị môi giới thì không được nhận cọc của khách hàng khi chưa có văn bản ủy quyền từ Chủ đầu tư. Đồng thời khách hàng cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp chứng thư bảo lãnh ngân hàng cho từng căn hộ theo Điều 56 Luật KDBĐS 2014.

f) Phương thức thứ 6 chính là Chủ đầu tư hoặc Đơn vị môi giới thu tiền và chiếm dụng luôn tiền của khách hàng:

- Trường hợp 1: Chủ đầu tư chiếm dụng tiền cọc và bắt khách phải mua hàng.

Trong buổi mở bán, nhân viên tư vấn sẽ hối thúc khách xuống cọc nhanh để được chiết khấu giảm giá. Cộng với hiệu ứng chim mồi giả làm người mua ảo, làm cho khách hàng luôn trong tâm lý nếu không xuống tiền nhanh sẽ không còn hàng tốt để mua và không được giảm giá, nên nhanh chóng xuống cọc.

Nhưng khi đã xuống cọc rồi, khi khách về đến nhà cũng là lúc nhân viên công ty mang hợp đồng cọc đến. Tuy nhiên, giá trị lô đất trên hợp đồng bị “thổi” lên giá rất cao so với giá thị trường. Nếu khách hàng không đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng, công ty sẽ bảo lưu toàn bộ hồ sơ tiền cọc qua một dự án khác chứ không trả tiền cọc. Công ty đã cố tình cài bẫy rồi chém giá trên trời để chiếm đoạt tiền cọc của khách hàng nên khách hàng cần phải tỉnh táo và đọc kỹ hợp đồng trước khi đặt bút ký bất kỳ giấy tờ gì.

- Trường hợp 2: Công ty môi giới hoặc sàn giao dịch bất động sản chiếm dụng tiền của khách hàng:

Theo Đ63 Luật kinh doanh bất động sản 2014 thì Công ty môi giới chỉ có trách nhiệm tìm kiếm khách hàng, cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng. Còn các công việc liên quan đến các thủ tục mua bán, chuyển nhượng và nhận tiền cọc từ khách hàng phải có sự ủy quyền từ CĐT.

Nhiều trường hợp sau khi được tư vấn về dự án từ nhân viên môi giới của công ty môi giới hoặc sàn giao dịch bất động sản, khách hàng đã xuống cọc ngay mà chưa biết công ty môi giới hoặc sàn giao dịch bất động sản này đã được ủy quyền từ Chủ đầu tư (CĐT) hay chưa.

Điều này dẫn đến việc một số công ty môi giới hoặc sàn giao dịch bất động sản đã chiếm dụng luôn tiền cọc của khách hàng. Khi khách hàng tìm đến CĐT thì CĐT cũng không giải quyết được cho khách hàng vì CĐT chưa hề có bất kỳ ủy quyền nào cho những đơn vị như vậy.

g) Phương thức thứ 7 chính là Dự án đang bị thế chấp ngân hàng:

Thời gian gần đây, tại nhiều dự án, khi đã vào ở và tự đi làm thủ tục để cấp sổ đỏ, nhiều cư dân mới ngã ngửa vì căn hộ của mình đang bị thế chấp ngân hàng hoặc cư dân đã ở tại dự án trong nhiều năm, nhưng đến một ngày ngân hàng đến siết nhà vì căn hộ đã bị CĐT thế chấp ngân hàng từ lâu. Trong khi, theo quy định của pháp luật, chủ đầu tư chỉ được bán các căn hộ đã được giải chấp. Tuy nhiên, làm thế nào để biết được căn hộ của mình đã được giải chấp hay chưa là một bài toán khó đối với người mua.

Việc chủ đầu tư thế chấp dự án cho ngân hàng để lấy vốn thực hiện dự án là hoàn toàn bình thường, được pháp luật cho phép. Gần như doanh nghiệp nào cũng phải làm, kinh doanh càng lớn thì càng phải vay nhiều. Tuy nhiên, pháp luật cũng quy định rất rõ với các điều khoản khá chặt chẽ để bảo vệ người mua nhà.

Cụ thể theo quy định tại Điều 147 của Luật Nhà ở năm 2014, chủ đầu tư có quyền thế chấp các căn hộ để thực hiện dự án. Nếu chủ đầu tư đã thế chấp dự án bất động sản mà có nhu cầu huy động vốn góp hoặc có nhu cầu bán, cho thuê, mua nhà ở đó thì phải giải chấp nhà ở này trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng, trừ trường hợp được bên góp vốn, bên mua, thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp (ngân hàng) đồng ý.

Cách tốt nhất để tránh mua phải căn hộ bị thế chấp đó là mua căn hộ được ngân hàng cấp chứng thư bảo lãnh. Theo điều 56 Luật KDBĐS 2014 như đã phân tích ở trên vê bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai; Khách hàng cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp chứng thư bảo lãnh, sẽ giảm thiểu rủi ro cho khách hàng rất nhiều.

(Còn tiếp phần 3)

Bài nghiên cứu được thực hiện dưới góc độ cá nhân nên mong mọi người góp ý để bài viết có thêm góc nhìn đa chiều và hoàn thiện hơn. Xin chân thành cám ơn.

Tác giả: Phong Nguyen