lili
Dự án ma - Nhận dạng và cách phòng tránh
Đầu tư vào các mô hình bất động sản hiện nay đang là xu hướng của bất cứ ai, bởi chúng có thể mang lại nguồn lợi nhuận hấp dẫn. Tuy nhiên để làm được điều này bạn cần phân biệt rõ đâu là những dự án tiềm năng và đâu là những dự án ma gây tiền mất tật mang.
1. Dự án ma là gì?
Ở đây chúng ta chỉ thảo luận đến khía cạnh CĐT bán dự án cho khách hàng, chứ không thảo luận việc giữa những cá nhân mua bán với nhau. Hiện nay trên thị trường trường có rất nhiều dự án nhà đất bị bỏ hoang.
Người ta hay gọi đó là dự án ma, vậy thực chất dự án ma là gì và có những cách nào để né tránh những dự án ma như vậy? Nói tóm lại, dự án ma có rất nhiều hình thái, nhưng những hình thái cơ bản là những dự án không có thật, dự án chưa hoàn chỉnh về mặt pháp lý hoặc những dự án lách luật để hợp pháp hóa cho dự án chưa đủ điều kiện để mua bán.
Có những dự án tuy đã ra được sổ nhưng vẫn có thể bị nhà nước thu hồi hoặc điều chỉnh thông tin trên sổ… làm tốn kém rất nhiều thời gian và tiền bạc.
2. Có những loại dự án ma như thế nào:
a) Phương thức cơ bản nhất chính là bán đất hoặc dự án không phải của mình.
- Trường hợp 1: Bên bán chỉ cần kiếm một miêng đất nào thật hoang vắng của một ai đó, rồi bắt đầu cho môi giới tung tin ra là dự án rất có tiềm năng trong tương lai, sau đó môi giới sẽ bắt đầu kiếm khách cuối tuần xuống event tại dự án.
Khi người mua hỏi về pháp lý thì nhân viên sẽ nói là khi nào xuống dự án sẽ có nhân viên bộ phận pháp chế cho xem hồ sơ dự án, nhưng khi xuống đến nơi thì họ chẳng đưa ra được bất cứ giấy tờ nào.
Đến cuối tuần, họ chỉ việc dựng lên một cái sân khấu nho nhỏ và bày binh bố trận sẵn một số nhân viên môi giới giả làm khách hàng để tạo nhu cầu ảo, và thế là khách hàng cứ xuống đặt cọc ầm ầm mà chẳng cần quan tâm gì đến pháp lý hay chỉ đơn giản là họ có phải là chủ đất của miếng đất mà họ đang bán hay không.
Nghe tuy có vẻ đơn giản đến khó tin nhưng thật sự hàng ngày đang có rất nhiều người đang bị và sẽ còn bị lừa dưới hình thức tưởng chừng như đơn giản này.
- Trường hợp 2: Bên bán tìm những người có nhu cầu bán đất có diện tích lớn (đất ở nông thôn, đất trồng lúa, đất trồng cây lâu năm…) để thỏa thuận mua bán. Sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng viết tay với chủ đất và đặt cọc để làm tin (chưa hoàn tất thủ tục sang tên chuyển nhượng, chưa lập thủ tục pháp lý, chưa được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và cấp phép), bên bán cho nhân viên vẽ thành dự án "ma" có quy hoạch 1/500, phân thành lô, nền để bán.
- Trường hợp 3: Lừa bán đất quy hoạch dành cho công trình công cộng, chưa được phê duyệt cho bất kỳ dự án nào.
Thậm chí, một số công ty còn chào bán công khai trên website với bản đồ quy hoạch, sa bàn dự án rất bắt mắt để thu hút người mua. Hầu hết những dự án này thường được chọn ở vị trí đẹp, gần các tuyến đường lớn, gần trường, chợ… và được rao bán với giá thấp hơn hẳn mức chung của thị trường.
Để chiếm được lòng tin của khách hàng, họ còn tổ chức cho nhân viên dẫn dụ khách đến xem trực tiếp khu đất dự án, rồi “bày binh bố trận” cảnh người người chen nhau mua bán, ký hợp đồng và thanh toán tiền ngay trước mặt người đi xem đất nhằm tạo độ “hot” cho dự án.
-Trường hợp 4: Giả làm ngân hàng thanh lý nhà đất:
Để thu hút khách mua đất nền vùng ven, một số đối tượng đã tung ra những thông tin quảng cáo vô cùng hấp dẫn như "bán đất nền ngân hàng thanh lý giá rẻ tại quận 2, quận 9, Thủ Đức"... hoặc mạo danh là nhân viên ngân hàng để tạo niềm tin với khách.
Tuy nhiên, khi khách đề nghị được xem giấy tờ và vị trí lô đất trước khi mua thì nhân viên môi giới nói sổ đang được thế chấp tại ngân hàng và lô đất đang xây dựng hạ tầng nên chưa thể coi được.
Nếu nhẹ dạ mua những lô đất nền nói trên, khách hàng rất dễ gặp rủi ro. Thực tế, đã có những trường hợp khách hàng "tiền mất tật mang" khi mua phải đất nền đã bị các đơn vị môi giới tự ý nâng giá bán, thay đổi tên dự án, sau đó thu tiền và chiếm đoạt tài sản.
-Trường hợp 5: Mạo danh chính quyền, chủ đầu tư uy tín lừa bán đất:
Thời gian qua, hàng loạt công ty bất động sản có uy tín trên thị trường đã lên tiếng tố cáo nhiều cá nhân, tổ chức lập website mạo danh công ty để thực hiện hành vi lừa đảo khách hàng.
Theo đó, các website mạo danh này ngang nhiên sử dụng trái phép hình ảnh và đưa ra nhiều tài liệu sai lệch về dự án, ghi số điện thoại giả mạo. Thậm chí, có website còn đăng tải thông báo về việc thay mặt chủ đầu tư nhận tiền đặt cọc, giữ chỗ và đưa ra giá bán thấp hơn nhiều so với mức dự kiến của chủ đầu tư với mục đích để “dụ” khách hàng.
b) Phương thức thứ hai chính là bán dự án trên đất nông nghiệp, chưa được phê duyệt 1/500 và chưa đáp ứng các điều kiện theo luật định để thực hiện việc phân lô, bán nền.
Căn cứ theo quy định tại Đ41 Nghị định 43/2013/NĐ-CP có quy định như sau:
Điều 41. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong đự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê
1. Điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, bao gồm:
a) Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện;
b) Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;
c) Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);
Như vậy, không phải bất kỳ dự án đầu tư xây dựng nào cũng được phân lô, bán nền mà chỉ có những dự án đáp ứng các điều kiện trên mới được thực hiện việc phân lô, bán nền. Do vây, để biết được một chủ đầu tư có được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền hay không người mua cần phải kiểm tra lại các điều kiện theo quy định tại Đ41 Nghị định 43/2013/NĐ-CP như trên. Một trong những quy định quan trọng đó chính là được phê duyệt 1/500.
(Còn tiếp phần 2)
Bài nghiên cứu được thực hiện dưới góc độ cá nhân nên mong mọi người góp ý để bài viết có thêm góc nhìn đa chiều và hoàn thiện hơn. Xin chân thành cám ơn.
Tác giả: Phong Nguyen