Trúc Linh

2021-07-14 16:16:00

Dự án ID Juction Long Thành: Đất công xen cài trong dự án xử lý như thế nào?

Thời gian qua, vấn đề xử lý đất công nằm trong ranh dự án đang được nhiều chuyên gia bất động sản đánh giá là một bất cập. Đa phần đều được hoán đổi để lấy một diện tích đất khác trong dự án. Tuy nhiên việc hoán đổi lại chưa được pháp luật điều chỉnh gây khó khăn cho các nhà đầu tư. Ở Đồng Nai nhiều dự án cũng nằm trong thực trạng này, đơn cử như dự án ID Junction Long Thành do công ty cổ phần Long Thành Riverside là chủ đầu tư đang trong giai đoạn thi công xây dựng giai đoạn 1 nhưng trong ranh dự án có đến 18.987,4m2 đất kênh, rạch, mương nước …. Vậy việc giải quyết đất công nằm trong ranh được pháp luật quy định như thế nào?

Trên cả nước, hàng trăm dự án nhà ở thương mại bị ách tắc pháp lý do có đất công xen cài khiến chủ đầu tư thi công chậm tiến độ. Đặc biệt là ở Đồng Nai thời gian qua, nhiều dự án có đất công xen cài đã làm chủ đầu tư phải đau đầu về việc thực hiện thủ tục pháp lý của dự án. Đơn cử như tại dự án ID Juction Long thành do công ty cổ phần Long Thành Reverside làm chủ đầu tư, tọa lạc tại thị trấn Long Thành, huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai. Quy mô dự án là 40,77ha nhưng đã có tới hơn 18.987,4m2 đất kênh, rạch, mương nước… do nhà nước quản lý đã được UBND tỉnh Đồng Nai phê duyệt chủ trương đầu tư và được Sở Xây dựng cấp giấy phép xây dựng giai đoạn 1 dự án.

Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 3 Luật Quản lý, sử dụng tài sản công 2017 về định nghĩ từ ngữ và khoản 7 Điều 4 cùng Luật về phân loại tài sản công thì kênh, rạch, mương nước… là tài sản công do Nhà nước thống nhất quản lý (thường được gọi tắt là đất công).

Vậy, đất công nằm trong ranh dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được xử lý như thế nào?

Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 118 Luật Đất đai 2013, đối với trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê mua thì nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.

Chiếu theo quy định này, cho dù là 1m2 đất công nằm trong ranh dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại đều phải đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư.

Tuy nhiên, đây cũng là bất cập khiến nhiều dự án phải “đứng hình” vì không thể thực hiện theo đúng tiến độ hoặc không thể thực hiện thủ tục công nhận chủ đầu tư và thủ tục phê duyệt 1/500. Đây cũng coi là nguyên nhân dẫn đến vấn đề khan hiếm nguồn cung dự án nhà ở thương mại mới.

Để tháo gỡ một phần khó khăn cho nhà đầu tư, mới đây tại Nghị định 148/2020/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất Đai được xem là một đột phá giải quyết những vướng mắc cho chủ đầu tư khi có diện tích nhỏ lẻ đất công xen cài trong ranh dự án như sau: đối với các thửa đất nhỏ hẹp do Nhà nước quản lý được giao đất, cho thuê đất theo quy định tại điều này phải đáp ứng đầy đủ các tiêu chí tại Điều 14a, trong đó một tiêu chí quan trọng là phải có diện tích, hình dạng không đủ tiêu chuẩn diện tích, kích thước tối thiểu được phép tách thửa theo quy định của UBND cấp tỉnh.

Như vậy, pháp luật đã mở rộng quy định cho phép được giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư dự án có phần diện tích đất công nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa tại địa phương nơi có đất mà không cần thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. Còn đối với diện tích đất công nằm trong dự án vượt quá diện tích tối thiểu được phép tách thửa của địa phương thì buộc phải tuân theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất theo đúng quy định.

Do đó, cần phải xác định hai yếu tố để biết được phần đất công nằm xen kẹt trong dự án có được giao đất, cho thuê đất hay không: một là các tiêu chí để được giao đất trong đó cần tìm hiểu diện tích tối thiểu được phép tách thửa tại địa phương nơi có đất công nằm trong dự án, hai là đất công nằm xen cài trong dự án có diện tích bao nhiêu?

Theo đó, hiện nay Quyết định số 22/2020/QĐ-UBND của UBND tỉnh Đồng Nai quy định về diện tích tối thiểu được phép tác thửa đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh Đồng Nai đang có hiệu lực, quy định rõ diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách thửa đối với đất nông nghiệp tại đô thị là 500m2, diện tích tối thiểu sau khi tách thửa đối với đất nông nghiệp tại nông thôn là 1.000m2.

Tuy nhiên, diện tích đất công nằm trong ranh dự án ID Juction Long Thành có diện tích 18.987,4m2, vượt quá diện tích tối thiểu được phép tách thửa hiện nay theo quy định của UBND tỉnh Đồng Nai. Vì vậy, phần đất công nằm trong ranh dự án ID Juction Long Thành không thuộc trường hợp được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất mà việc giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư mà phải thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 118 Luật Đất đai 2013 nêu trên.

Việc hoán đổi đất công trong dự án có đúng quy định của pháp luật?

Hiện nay, việc hoán đổi đất chỉ được thực hiện trong trường hợp “hộ gia đình, các nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chủ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, các nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ” theo quy định tại điều 190 Luật đất đai 2013, mà không có bất cứ quy định nào của pháp luật liên quan đến việc cho phép hoán đổi đất công có trong ranh dự án. Do đó, việc hoán đổi đất công để lấy một phần đất nằm trong ranh dự án là trái quy định pháp luật.

Thực tế, việc hoán đổi đất công là trái quy định và chưa có văn bản nào điều chỉnh. Tuy nhiên, thời gian qua tại nhiều dự án đầu tư nhà ở thương mại trên địa bàn tỉnh Đồng Nai có đất công xen cài lại được xử lý theo hình thức hoán đổi để thuận tiện cho chủ đầu tư mà không cần tuân theo bất cứ quy định nào của pháp luật như: Dự án PNR Estella do công ty cổ phần nông sản Đông Việt là chủ đầu tư tọa lạc tại xã Tân An, huyện Vĩnh Cửu, tỉnh Đồng Nai...

Do đó, cần phải tuân thủ theo quy định của pháp luật khi giao đất công cho chủ đầu tư thực hiện đầu tư dự án xây dựng nhà ở nhằm đảm bảo việc tuân thủ pháp luật, tránh thất thoát ngân sách và tài sản của nhà nước.

Mới đây, ngày 11/7/2021, dự án ID Juction Long Thành chính thức nhận booking giai đoạn 1 Phân khu Sunrise KĐT sinh thái ID Juction với 120 sản phẩm nhà biệt thự, nhà phố liền kề thông qua hợp đồng nguyên tắc. Thông tin nhận booking được giới thiệu trên các trang mua bán bất động sản có hai sự lựa chọn cho khách hàng là thanh toán tiêu chuẩn và thanh toán nhanh, trong đó thanh toán tiêu chuẩn đối với nhà song lập là 100 triệu đồng/căn, thanh toán tiêu chuẩn đối với Shophouse là 130 triệu đồng/ căn và thanh toán nhanh đối với loại hình nhà song lập và shophouse là 165 triệu đồng/căn.

Việc mở bán được các trang website mua bán bất động sản tung ra thị trường những chương trình bán hàng hấp dẫn như được ngân hàng hỗ trợ, ưu đãi chiết khấu cao từ 4,5% đến 7,8% khi thanh toán nhanh với giá chỉ 55 triệu đồng/m2; đối với shophouse, biệt thự giá từ 5,7 tỷ đồng/căn 7m x15m, có thiết kế 1 trệt 2 lầu, bàn giao thô. Chính sách thanh toán linh hoạt khách hàng chỉ cần thanh toán 30% trong 12 tháng.

Tại trang danhkhoireal.vn dự án ID Juction Long Thành được chào bán với giá 53 triệu đồng/m2, thanh toán được chia làm 11 đợt theo phương thức thanh toán chuẩn. Đặc biệt khách hàng sẽ được chiết khấu với mức cao từ 4,5%-7,% khi thanh toán nhanh. Nếu khách hàng thành toán sớm 30% ngay khi ký hợp đồng tư vấn còn được tặng 01 lượng vàng, trừ trực tiếp vào giá bán….thời gian giao nhà dự kiến vào quý 4/2023…

Mặc dù việc chào bán với những lời lẽ vô cùng hấp dẫn. Tuy nhiên, pháp lý của dự án ID Juction Long Thành mới chỉ dừng lại ở quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 và giấy phép thi công số 09/GPXD ngày 05/3/2021. Hiện nay, dự án đang trong giai đoạn thi công hạ tầng giai đoạn 1 mà chưa có bất kỳ thông báo nào của cơ quan chức năng về việc dự án đủ điều kiện mở bán theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, chủ đầu tư đã có dấu hiệu huy động vốn trái phép thông qua việc ký kết các hợp đồng nguyên tắc, hợp đồng tư vấn để thu tiền trước của khách hàng.

Do đó, để tránh những rủi ro và tranh chấp không đáng có, khách hàng cần tìm hiểu kỹ pháp lý của dự án trước khi xuống tiền đầu tư để tránh tiền mất tật mang. Theo đó, quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, giấy phép xây dựng của dự án chỉ là một trong những thủ tục pháp lý của dự án mà chủ đầu tư  phải thực hiện mà không phải là “giấy thông hành” của cơ quan chức năng cho phép mở bán dự án theo quy định của pháp luật.