lili

2022-07-28 07:30:00

Điều kiện cần biết khi tách thửa, phân lô bán nền

Chính quyền địa phương cần kiểm tra, giám sát để ngăn chặn sớm việc lợi dụng tách thửa để phân lô bán nền trái phép.

Sau gần sáu tháng tạm dừng, tỉnh Lâm Đồng vừa cho phép tách thửa trở lại với điều kiện kinh doanh bất động sản (BĐS) phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và lập dự án.

Chặn chiêu trò hiến đất làm đường để phân lô

Đầu tháng 7-2022, UBND tỉnh Lâm Đồng đã ban hành quyết định về việc tách thửa đất sau nhiều tháng tạm ngưng. Theo đó, việc tách thửa nếu liên quan đến kinh doanh BĐS thì chủ thể phải lập hợp tác xã, công ty. Thửa đất muốn tách phải lập dự án, lập quy hoạch để trình phê duyệt.

Các đối tượng không phải lập dự án, lập quy hoạch gồm tách thửa đất để thừa kế hoặc tặng cho (giữa vợ với chồng; cha mẹ đẻ với con ruột; cha mẹ nuôi với con nuôi; ông bà nội với cháu nội; ông bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột theo quy định) mà mỗi người nhận tặng cho được nhận một thửa đất sau khi tách thửa.

Diện tích tối thiểu được tách thửa là 500 m2 tại khu vực đô thị; 1.000 m2 tại khu vực nông thôn. Trường hợp tiếp giáp với đường giao thông thì ngoài diện tích tối thiểu tách thửa theo quy định bao gồm diện tích thuộc hành lang bảo vệ công trình công cộng (nếu có) thì còn phải đảm bảo có cạnh tiếp giáp đường lớn hơn 10 m.

Trước đó, tỉnh này đã phải chỉ đạo tạm dừng tách thửa trong bối cảnh trên địa bàn Lâm Đồng xuất hiện nhiều trường hợp hiến đất làm đường giao thông mới, tách thửa đất, xây dựng nhà ở riêng lẻ tại nông thôn nhưng thực chất là hình thành các khu, điểm dân cư mới và giới thiệu, giao dịch tương tự các dự án BĐS.

Ông Trần Hữu Hạnh, Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư địa ốc An Điền, đồng tình với việc siết lại việc tách thửa trên của tỉnh Lâm Đồng. Các địa phương có thể tham khảo mô hình này để ngăn chặn tình trạng phân lô bán nền tràn lan.

Một số địa phương như TP Bảo Lộc, Bảo Lâm, Lâm Hà… xảy ra tình trạng cá nhân, doanh nghiệp lợi dụng chủ trương hiến đất làm đường phục vụ sản xuất nông nghiệp để phân lô, tách thửa trên đất nông nghiệp, đất rừng. Sau đó, vẽ dự án để bán, thu tiền người mua, có dấu hiệu vi phạm pháp luật về đất đai, gây hệ lụy đối với môi trường sinh thái.

“Việc quy định tách thửa để kinh doanh BĐS phải thành lập công ty, lập dự án là hiển nhiên và các địa phương phải có giám sát, kiểm tra các dự án này, phải hoàn thành các hạ tầng, kết nối, được phê duyệt quy hoạch bài bản mới được mua bán” - ông Hạnh góp ý.

Tách thửa gắn với chính sách nhà ở địa phương

Theo luật sư (LS) Trần Đức Phượng, Đoàn LS TP.HCM, giải pháp hành chính chỉ là tình thế. Quy định mang tính hành chính cũng sẽ nảy sinh cơ chế xin cho, những đối tượng lách luật trục lợi vẫn có đất sống.

Vì thế theo LS Phượng, quy định quản lý về tách thửa phải định tính, định lượng, cụ thể phải phân loại và xác định rõ đối tượng có nhu cầu tách thửa thật sự. Tách thửa phải coi như chính sách nhà ở cho người dân địa phương có nhu cầu để ở thực sự. Nếu người dân sinh sống ở đó muốn tách thửa cho con cái để ở thì địa phương tạo điều kiện giải quyết nhưng nếu tách thửa xong người dân bán thì không cho sang tên sổ hồng.

Riêng đối với mục đích kinh doanh thì đương nhiên theo quy định phải thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã và lập dự án nhưng địa phương cần giám sát, sàng lọc đúng đối tượng, tránh trường hợp cá nhân lợi dụng chính sách này để phân lô bán nền, làm dự án ma như thời gian qua.

LS Nguyễn Văn Hậu, Phó Chủ nhiệm Đoàn LS TP.HCM, cho biết Luật Đất đai hiện hành và văn bản hướng dẫn đang tạo ra cách hiểu khác nhau. Có tỉnh thì phải căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, điều kiện cụ thể tại địa phương để ban hành quy định về điều kiện tách thửa và diện tích tối thiểu được tách thửa. Có tỉnh lại căn cứ vào điều kiện cụ thể tại địa phương.

Theo LS Hậu, các địa phương phải quản lý việc phân lô bán nền, tách thửa theo quy hoạch được duyệt, cần có cơ chế kiểm soát, giám sát xem có đúng quyết định, quy hoạch không.

Bên cạnh đó, cơ quan quản lý địa phương cần quản lý chặt hơn nữa việc chuyển nhượng BĐS; không ký và xác nhận các hoạt động mua bán, chuyển nhượng đối với nhà đất, BĐS bằng giấy tay hoặc chưa có giấy tờ hợp lệ, hợp pháp theo quy định. Xử lý nghiêm các trường hợp mua bán, chuyển nhượng BĐS không hợp pháp, không đúng trình tự, thủ tục.

Xem xét từng trường hợp tách thửa, chuyển đổi mục đíchsang đất ở 

Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) nhận định cần thiết sửa đổi một số quy định của các nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013 về tách thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa. 

Cụ thể như hiệp hội đề nghị sửa đổi, bổ sung Nghị định 43/2014, trường hợp có phần diện tích đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở nằm xen kẽ trong cùng thửa đất ở, hoặc thửa đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở nằm xen kẽ trong đất đô thị hoặc điểm dân cư nông thôn thì xem xét từng trường hợp cụ thể để giải quyết chuyển mục đích sử dụng đất toàn bộ thửa đất hoặc một phần thửa đất sang đất ở, đồng thời với việc tách thửa đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất. 

Hiệp hội đề xuất bổ sung quy định người sử dụng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở có nhu cầu tách thửa thì thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét phê duyệt phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển nhà ở và thực hiện nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất.

PLO