Trúc Linh

2021-10-23 11:28:00

Điểm tên loạt sai phạm tại Dự án Điểm du lịch sinh thái tại phường Bửu Hòa

Dự án đầu tư Điểm du lịch sinh thái tại phường Bửu Hòa, thành phố Biên Hòa được UBND tỉnh Đồng Nai chấp thuận chủ trương và thỏa thuận địa điểm cho công ty TNHH Thiện Minh thực hiện. Tuy nhiên, sau nhiều năm được chấp thuận chủ trương, dự án vẫn là bãi đất trống cỏ hoang mọc mà chưa được triển khai đồng thời kéo theo loạt sai phạm.

Công ty TNHH Thiện Minh (công ty Thiện Minh) có trụ sở đặt tại 624, tổ 6, phường Suối Tre, thành phố Long Khánh, tỉnh Đồng Nai do bà Nguyễn Thị Nhung là người đại diện theo pháp luật.

Năm 2014, doanh nghiệp này được UBND thành phố Biên Hòa chấp thuận chủ trương và thỏa thuận địa điểm lập thủ tục đầu tư dự án Điểm du lịch sinh thái tại phường Bửu Hòa. Tiếp đó, UBND tỉnh Đồng Nai quyết định cho công ty Thiện Minh thuê diện tích 30.969,1m2 đất bao gồm: thửa đất số 14 (9.529,8m2) và thửa đất số 15 (21.439,3m2) thuộc tờ bản đồ 33 tại phường Bửu Hòa để đầu tư Điểm du lịch sinh thái và được Sở Tài nguyên & Môi trường ký hợp đồng thuê đất với thời hạn thuê đất là 50 năm, theo hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm.

Ngay sau khi được thuê đất, công ty Thiện Minh đã nhanh chóng làm đơn kiến nghị UBND tỉnh Đồng Nai cấp giấy phép xây dựng tạm các hạng mục công trình để làm kho chứa hàng nông sản trên khu đất thực hiện dự án (gồm 03 nhà kho diện tích 10.500m2, nhà điều hành diện tích 604m2 và nhà bảo vệ 50m2) mặc dù công năng của khu đất này là thực hiện dự án Điểm du lịch sinh thái.

Khi được UBND tỉnh Đồng Nai chấp thuận cấp giấy phép xây dựng tạm có thời hạn theo kiến nghị nhưng công ty Thiện Minh lại không liên hệ cơ quan chức năng để thực hiện thủ tục cấp giấy phép xây dựng tạm theo quy định.

Ngày 10/7/2015, công ty Thiện Minh được Sở Tài nguyên & Môi trường cấp 2 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BV 634821 đối với thửa 15 tờ 33 và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BV 634820 đối với thửa 14 tờ 33.

Gần hai năm sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, công ty Thiện Minh vẫn chưa có động tĩnh gì cho việc thực hiện dự án theo quy định mà xin tách thửa đất số 15, tờ 33 thành 02 thửa 18 và 19 và được Văn phòng ĐKĐĐ tỉnh Đồng Nai ký cấp trích lục ngày 12/4/2017.

Không những vậy, doanh nghiệp này còn xin chuyển hình thức thuê đất từ Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm sang Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê đối với diện tích 30.969,1m2 thuộc các thửa 14 và thửa 15 tờ bản đồ 33, phường Bửu Hòa,thành phố Biên Hòa.

Mặc dù được quá nhiều “ân điển” từ các cấp chính quyền trong việc tạo điều kiện cho doanh nghiệp thực hiện có hiệu quả việc đầu tư dự án. Tuy nhiên công ty Thiện Minh lại chây ỳ trong việc thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Theo tìm hiểu, tổng số tiền thuê đất công ty Thiện Minh phải nộp là hơn 39,5 tỷ đồng, công ty này đã nộp hơn 26,7 tỷ đồng, còn lại gần 12 tỷ đồng công ty chưa thực hiện.

Mặc dù, chưa hoàn thành xong nghĩa vụ tài chính và dự án vẫn là bãi đất hoang nhưng công ty Thiện Minh đã ký hợp đồng chuyển nhượng 21.439,3m2 thuộc thửa số 15 tờ 33 cho công ty CP Vận tải – Giao nhận và Thương mại Quang Châu (địa chỉ đặt tại số 164 Phan Văn Trị, phường 12, quận Bình Thạnh, TP HCM do ông Nguyễn Ngọc Huyện là đại diện theo pháp luật) và thu về khoản lợi khổng lồ lên đến hơn 39 tỷ đồng từ việc chuyển nhượng này, hợp đồng được công chứng tại VPCC Bửu Hòa.

Sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng, Giám đốc VPĐKĐĐ tỉnh Đồng Nai đã chỉnh lý trên trang 4 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BV 634821 với nội dung: Chuyển nhượng QSDĐ diện tích 21.439,3m2 thuộc thửa 15, tờ bản đồ 33 phường Bửu Hòa, thành phố Biên Hòa cho Công ty Quang Châu.

Vì đã chuyển nhượng 1 phần diện tích của dự án, nên Sở Tài nguyên & Môi trường đã ký phụ lục hợp đồng thuê đất với công ty Thiện Minh. Theo đó, điều chỉnh diện tích đất thuê của công ty Thiện Minh còn 9.529,8m2 thuộc thửa 14 tờ bản đồ 33.

Không những bán một phần “đất công” để trục lợi riêng mà đến đầu năm 2020, công ty Thiện Minh bắt đầu có dấu hiệu phân lô, bán nền, treo bảng chào bán đất nền ngay tại thửa đất số 14 tờ bản đồ 33 khiến nhiều người dân phải tìm đến chính quyền địa phương xin thông tin pháp lý khu đất nhằm nhận chuyển nhượng. Vụ việc đã được công an thành phố Biên Hòa vào cuộc kiểm tra và xử lý nghiêm theo quy định của pháp luật.

Đầu năm 2020, công ty Thiện Minh có đơn trả lại đất thuê của Nhà nước đối với thửa 14 tờ 33 tọa lạc tại phường Bửu Hòa và không yêu cầu cầu bồi thường, nhưng sau đó doanh nghiệp này đã xin rút đơn.

Ở một diễn biến khác, trước khi ký hợp đồng nhận chuyển nhượng 21.439,3m2 đất thuộc thửa 15 tờ bản đồ 33 từ công ty Thiện Minh, công ty Quang Châu đã được UBND thành phố Biên Hòa ký văn bản thống nhất về chủ trương theo đề xuất của công ty Quang Châu xác định: Mục tiêu đầu tư bãi đậu xe, khu nhà kho chứa hàng hóa và bảo dưỡng ô tô thuộc thửa 15 tờ 33 phường Bửu Hòa theo đề xuất của công ty Quang Châu tương tự nội dung mà UBND tỉnh chấp thuận cho công ty Thiện Minh. Vì vậy, sau khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ công ty Thiện Minh, công ty Quang Châu đã tiến hành thực hiện dự án xây dựng kho chứa hàng nông sản và bãi đậu xe. Đồng thời được Phòng cảnh sát PCCC và CNCH cấp giấy chứng nhận thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy chữa cháy đối với công trình “Kho chứa nông sản (dạng hạt) và bãi đậu xe”.

Tuy nhiên, Sở Tài nguyên và Môi trường đã có văn bản thể hiện thửa đất số 15 tờ bản đồ 33 thuộc phường Bửu Hòa thuộc quy hoạch đất thương mại, dịch vụ không phù hợp mục tiêu đầu tư nhà kho chứa nông sản, bãi đậu xe như đề nghị của công ty Quang Châu.

Dư luận đặt nghi vấn rằng, phải chăng ngay từ ban đầu công ty Thiện Minh đã không có ý định thực hiện dự án Điểm du lịch sinh thái mà chỉ “núp bóng” để được hưởng nhiều ưu đãi trong việc đầu tư lĩnh vực du lịch nhằm chiếm lợi trên khu đất công rộng lớn này? Từ đó nảy sinh hàng loạt các sai phạm trong quá trình đầu tư dự án:

Đầu tiên, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với 2 thửa đất số 14 và 15 tờ bản đồ 33, phường Bửu Hòa, thành phố Biên Hòa là chưa đúng trình tự, thủ tục.

Theo quy định tại điểm a khoản 4 Điều 70 Nghị định 43/2014: đối với trường hợp thuê đất thì cơ quan Tài nguyên & Môi trường trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ký quyết định cho thuê đất; ký hợp đồng thuê đất và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, Sở Tài nguyên & Môi trường đã cấp 02 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BV634821 đối với thửa 15 tờ 33 và GCN QSDĐ số BV634820 đối với thửa 14 tờ 33 khi chủ đầu tư chưa thực hiện xong nghĩa vụ nghĩa vụ tài chính.

Cụ thể: ngày 10/7/2015, Sở TN&MT tỉnh Đồng Nai cấp 02 GCN QSDĐ số BV634821 đối với thửa 15 tờ 33 và GCN QSDĐ số BV634820 đối với thửa 14 tờ 33. Nhưng hơn 2 năm sau, vào cuối năm 2017, Cục thuế tỉnh Đồng Nai có thông báo xác định tiền thuê đất Công ty Thiện Minh phải nộp là 39.572.315.980 đồng (trong đó: tiền thuê đất hàng năm từ ngày 24/7/2014 đến ngày 09/8/2017 là 891.910.080 đồng, tiền thuê đất phải nộp một lần từ ngày 10/8/2017 đến ngày 24/7/2064 là 38.680.405.900 đồng).

Công ty Thiện Minh đã nộp lệ phí trước bạ với số tiền 193.402.030 đồng và nộp tiền thuế đất hàng năm với số tiền 891.910.080 đồng. Đối với số tiền 38.680.405.900 đồng, Công ty Thiện Minh đã nộp 26.777.685.700 đồng, còn lại 11.902.720.200 đồng chưa nộp.

Như vậy, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi chủ đầu tư chưa hoàn thành xong nghĩa vụ tài chính đối với khu đất thuộc dự án đã vi phạm nghiêm trọng trình tự cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, công ty Thiện Minh đã dùng “thủ thuật” xin chuyển đổi hình thức thuê đất từ thuê đất trả tiền hàng năm sang thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.

Vậy việc chuyển đổi hình thức thuê đất có lợi gì cho chủ đầu tư?

Nếu thuê đất theo hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm thì chủ đầu tư không thể “biến đất công thành tài sản riêng”. Bởi:

Tại điều 175 Luật đất đai 2013 quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm. Trong đó, doanh nghiệp chỉ có quyền góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê. Nhưng khi công ty Thiện Minh được chuyển sang hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì lại hoàn toàn khác.

Theo quy định tại điểm a khoản 2 điều 174 luật đất đai 2013, tổ chức kinh tế được nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất.

Có thể nói, đây là bước đi ngoạn mục sau khi chuyển đổi được hình thức thuê đất, thì công ty Thiện Minh có thể dễ dàng chuyển nhượng 1 phần quyền sử dụng đất thuộc dự án Điểm du lịch sinh thái cho công ty Quang Châu và thu về với số tiền hơn 39 tỷ đồng.

Vậy có hay không việc nhà nước thất thoát ngân sách?

Theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 45 Luật đầu tư 2014, nhà đầu tư có quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần sự án cho nhà đầu tư khác khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện. Trong đó phải tuân thủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về kinh doanh bất động sản trong trường hợp chuyển nhượng dự án gắn với quyền sử dụng đất.

Chiếu theo quy định này, Luật đất đai 2013 cho phép doanh nghiệp được nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất.

Còn theo quy định tại Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì chủ đầu tư phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc 1 phần dự án bất động sản. Trong đó, dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt…. Ngoài ra, chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có đủ năng lực tài chính và cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật, bảo đảm tiến độ, nội dung dự án.

Tức là, chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất phải gắn liền với chuyển nhượng 1 phần dự án tương ứng với phần đất chuyển nhượng đó. Tuy nhiên, việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 15 tờ bản đồ 33 từ công ty Thiện Minh, công ty Quang Châu đã không có ý định tiếp tục triển khai dự án đã được phê duyệt. Thể hiện qua việc, trước khi ký hợp đồng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng thửa 15 tờ bản đồ 33 thuộc một phần dự án Điểm du lịch sinh thái thì công ty Quang Châu đã có đơn kiến nghị thực hiện dự án “Xây nhà kho chứa hàng nông sản và bãi đậu xe” thay cho việc thực hiện dự án Điểm du lịch sinh thái như đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt với lý do: Khu đất được cấp GCN quyền sử dụng đất và ký hợp đồng thuê nhỏ không phù hợp thực hiện dự án Điểm du lịch sinh thái, không đáp ứng được mục đích du lịch …” và lý giải rằng mục đích sử dụng đất theo hợp đồng thuê và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho phép công ty sử dụng là đất thương mại, dịch vụ, không yêu cầu công ty thực hiện khu du lịch sinh thái.

Có thể thấy rằng, công ty Quang Châu nhận chuyển nhượng 1 phần đất dự án không nhằm mục đích tiếp tục đầu tư dự án Điểm du lịch sinh thái theo phê duyệt của UBND thành phố Biên Hòa. Do đó, việc chuyển nhượng 1 phần quyền sử dụng đất dự án Điểm du lịch sinh thái cho công ty Quang Châu không đảm bảo đầy đủ các điều kiện chuyển nhượng một phần dự án theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản 2014.

Mặc dù điều kiện chuyển nhượng một phần diện tích đất thuộc dự án Điểm du lịch sinh thái chưa thỏa mãn nhưng mọi thủ tục sang tên cho doanh nghiệp nhận chuyển nhượng đã hoàn tất và số tiền hơn 39 tỷ đồng từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất này đã nằm gọn trong túi của chủ đầu tư là công ty Thiện Minh mà không phải là ngân sách nhà nước.

Không chỉ dừng lại ở đó, thửa đất công còn lại cũng được công ty Thiện Minh xẻ nhỏ, trục lợi thông qua chào bán đất nền ngay tại đây.

Đến nay, dự án Điểm du lịch sinh thái hầu như bị hai công ty Thiện Minh và công ty Quang Châu quên lãng. Qua một vòng lẩn quẩn, công ty Thiện Minh xin trả đất do không sử dụng nhưng ngay lập tức lại rút đơn và đề xuất được hợp tác với công ty Quang Châu làm trạm sang chiết, kinh doanh khí hóa lỏng nhưng bị từ chối vì Sở Tài nguyên & Môi trường cho rằng đề nghị này không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và mục đích sử dụng đất đã được phê duyệt.

Đã hơn 5 năm kể từ thời điểm UBND thành phố Biên Hòa chấp thuận chủ trương và thỏa thuận địa điểm cho công ty Thiện Minh đầu tư dự án Điểm Du lịch sinh thái tại phường Bửu Hòa nhưng đến nay nơi đây vẫn là bãi đất trống, cỏ mọc um tùm.

Vì vậy, thiết nghĩ các cơ quan chức năng cần làm rõ từng vi phạm, xử lý nghiêm các hành vi vi phạm của doanh nghiệp cũng như các cán bộ tiếp tay cho doanh nghiệp tránh lãng phí tài nguyên và ngân sách của Nhà nước.