Mac Dinh Cuong

Mai Anh

2021-08-01 09:09:00

Đầu tư căn hộ Bình Dương - "Cái chết" có lặp lại?

Nếu nhắc đến thị trường BĐS Bình Dương không thể không nhắc đến \"Thành phố Ma” -Thành Phố Mới Bình Dương hơn 1000ha ở Thủ Dầu Một. Lật lại thời điểm tháng 6/2009, UBDN tỉnh bình Dương phê duyệt chi tiết xây dựng thành phố mới Bình Dương. Đến tháng 5/2010, lễ khởi công Thành phố mới Bình Dương được tổ chức. Tuy nhiên sau hơn 10 năm nhìn lại thì sự vắng vẻ, đìu hiu với nhiều lý do khác nhau.

Sau hơn 10 năm, thị trường BĐS Bình Dương đang được làm nóng lại bằng cuộc đua các loạt dự án căn hộ dồn dập, liên tục và quy mô ở giai đoạn 2019 - 2020. Tinh đến thời điểm quý 4/2020 thì thị trường BĐS Bình Dương đã đón nhận gần 40,000 căn hộ đã .đang và sắp công bố tập trung ở Dĩ An, Thuận An, Thủ Dầu Một. Mức giá căn hộ tại thị trường căn hộ Bình Dương có biên độ giá từ 25-40tr/m2 tuỳ vào quy mô, vị trí, tiện ích.

bd

Vậy nguyên nhân đâu có sự bùng nổ thị trường căn hộ Bình Dương như vậy:

1. Bình Dương là tỉnh có 3 Thành Phố trực thuộc tỉnh - nhiều thành phố thứ 2 Việt Nam sau Quảng Ninh nhờ Dĩ An và Thuận An lên thành phố cùng với TP. Thủ Dầu Một. Một số lương lớn quỹ đất sản xuất thương mại trong thành phố tới hạn di dời sẽ để lại các quỹ đất sản xuất thương mại lớn và quy mô. Với cơ chế, chính sách thuận lợi thì các CĐT nhảy vào cuộc đua phân lô tách thửa, xây dựng cao tầng. Các Chủ Đầu Tư nổi bật như: Lê Phong, Kim Oanh, Phú Hồng Thịnh, Đất Xanh, Chánh Nghĩa Quốc Cường, Phú Đông, CenLand, Phát Đạt, Becamex (IDC), Thủ Đức House, Phát Triển Nhà Bình Dương (TDC), Bcons…

2. Thị trường BĐS TP. HCM trong giai đoạn 2019 - 2020 bị chững lại vì vấn đề pháp lý nên dòng vốn sẽ tập trung ra các thành phố vệ tinh như Bình Dương, Long An, Vũng Tàu, Đồng Nai… Với vị trí kết nối trực tiếp TP.HCM nên Bình Dương là một thị trường tiềm năng cho dòng vốn của các ông lớn BĐS đổ về.

3. Thị trường căn hộ phân khúc giành cho người thu nhập trung bình khá (1tỷ5 - 2tỷ) đang lan về ranh giữ Bình Dương và TP.HCM thông qua một vài tuyến đường tiêu biểu như Phạm Văn Đồng, Quốc Lộ 13, Quốc Lộ 1K, Xa Lộ Hà Nội… Một vài CĐT tiêu biểu như Bcons với loạt căn hộ nằm trong khu vực Xa Lộ Hà Nội - Quốc Lộ 1K, Phú Đông với loạt căn hộ Phạm Văn Đồng…

bd (1)

Tuy nhiên sự gia tăng số lượng lớn và quy mô về số lượng lớn căn hộ tại Bình Dương liệu có được thị trường hấp thụ hết?

Nhu cầu nhà ở tại Bình Dương với khoảng 2,4 triệu dân đang độ tuổi lao động. Cùng với định hướng Bình Dương trở thành thủ phủ KCN , mỗi năm Bình Dương cần thêm 35,000 đến 45,000 lao động là các chuyên gia, kỹ sư từ Nhật, Hàn, Đài Loan, Trung Quốc… và người lao động phổ thông vì vậy nhu cầu nhà ở là cao.

Tuy nhiên với số lượng căn hộ gia tăng đột biến trong giai đoạn 2019-2020 cao có thể là một cái bẫy chết người giành cho NĐT với rủi ro.

• Số căn hộ tại Bình Dương hiện nay cao hơn gấp 5,3 lần so với nhà liền thổ dù quỹ đất cho nhà ở thấp tầng tại đây rất lớn.

• Hầu hết NĐT đang đổ tiền vào thị trường căn hộ Bình Dương là NĐT từ Sài Gòn với kì vọng tăng giá, lướt sóng ngắn hạn, tìm kiếm một kênh giải ngân dòng tiền ứ đọng. Tuy nhiên làn sóng này sẽ tháo chạy và dịch chuyển lại thị trường Sài Gòn khi pháp lý BĐS TP.HCM được gỡ rối.

• Động lực gốc của mỗi sóng tăng cho thị trường Bất Động Sản luôn luôn không nằm ở giới nhiều tiền, mà luôn bắt đầu từ giới công nhân lao động – nơi có nhiều thanh niên đến tuổi trưởng thành có nhu cầu thực về mua/ mua đất/ mua nhà lập gia đình .Kéo theo sự hoán chuyển/ dời đổi của giới thu nhập cao hơn (giới này tác động mạnh vào phân khúc cao hơn) và trực tiếp tiếp tay cho việc tạo sóng tăng giá của Thị trường Bất Động Sản. Và nó là một chuỗi sóng, xuất phát điểm phải là giới công nhân lao động. Tuy nhiên, do ảnh hưởng nặng của dịch Covid nên trong giai đoạn 2020-2023 thì đối tượng này sẽ hạn chế việc giải ngân giành cho việc an cư.

• Mức giá các căn hộ Bình Dương đang được đẩy lên mức 35-40tr/m2 ngang bằng với giá căn hộ thị trường căn hộ Sài Gòn. Vì vậy sẽ tạo ra sự lệch pha về cung cầu trong thị trường căn hộ Bình Dương; kéo hệ luỵ hiện tượng bán tháo, phá vỡ thị trường.

Một số điểm lưu ý :

• Có một sự vô tình khi thời điểm bùng nổ thị trường BĐS Bình Dương giai đoạn 2009-2010 sau đó là nhịp đóng băng và giảm mạnh giai đoạn 2011-2012 lại trùng khớp với thị trường Bình Dương bùng nổ giai đoạn 2019 - 2020. Một sự đồng pha về thời gian với chu kỳ 10 năm lặp lại?

• Hầu hết NĐT đang bị chính sách ân hạn gốc hoặc ân hạn gốc và lãi của các Chủ Đầu Tư thúc đẩy sử dụng đòn bẩy tài chính vô tình tạo nên một điểm gãy chết người. Hầu hết các NĐT đầu tư thất bại khi sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để đầu tư dài hạn, thiếu hụt dòng tiền, không cân đối hết rủi ro thị trường.

Kết lại, thị trường căn hộ Bình Dương vẫn rất tiềm năng trong trung vài dài hạn. Tuy nhiên Nhà Đầu Tư cần cân đối lựa chọn dự án vị trí tiềm năng, chủ đầu tư uy tín để giảm thiểu thất bại.

Cre Đình Nguyễn