lili

lili

2021-11-11 15:14:00

Đầu tư Bất Động Sản (BĐS) công nghiệp! Dễ ăn như lời đồn?

Theo Bộ Xây dựng, bất động sản công nghiệp vốn là phân khúc tiềm năng của thị trường bất động sản, do Việt Nam đang dần trở thành “bến đỗ” của nhiều doanh nghiệp nước ngoài.Tuy nhiên, từ đầu năm đến nay, đặc biệt là quý II vừa qua, việc tái bùng phát dịch Covid-19 với nhiều diễn biến phức tạp đã khiến thị trường này trở nên chao đảo. Hoạt động giãn cách xã hội kéo dài, chuỗi sản xuất, cung ứng bị đứt gãy, xuất nhập khẩu đình trệ khiến một số doanh nghiệp phải chuyển dịch đơn hàng khỏi Việt Nam để ứng phó với tình hình dịch bệnh. Điều đáng nói là tùy vào mức độ ảnh hưởng của Covid-19, bất động sản công nghiệp hình thành nên những bức tranh khác nhau giữa hai miền Bắc - Nam.

Tuy nhiên mới đây trên 1 diễn đàn về BĐS tác giả Thành Phạm có bài viết chia sẻ về đầu tư bất động sản công nghiệp. Vậy đầu tư vào loại hình này có dễ ăn như lời đồn?

1) Xác định vị trí Khu công nghiệp đó hình thành ở vị trí thành lập Khu dân cư bao quanh, hay là hình thành Khu công nghiệp biệt lập và có xe đưa đón Công nhân từ nơi ở lân cận liền kề vào KCN đó làm việc và đưa rước công nhân về?

tải xuống

=> BĐS ăn theo KCN phải được hình thành liền kề khu dân cư mới tạo ra nhiều nhu cầu nhà ở, xây trọ, dịch vụ ăn theo.

- Địa phương: Có nhiều chính sách tốt như giảm thuế, kích thích nhà máy, công ty xí nghiệp về đặt doanh nghiệp hay không?

- Vị trí địa lý: KCN có nằm ở vùng kinh tế trọng điểm và được chính phủ tập trung nguồn lực phát triển hay không?

=> Nhờ những chính sách ưu đãi thuế, hỗ trợ thủ tục đơn giản hơn như này doanh nghiệp sẽ thuận lợi hơn trong hoạt động và cũng sẽ có nhiều chính sách tốt hơn để thu hút nhân lực kéo về đó người dân sinh sống tạo sự sôi động cho thị trường BĐS nhu cầu thực.

- Điều kiện tự nhiên: KCN nằm ở phía Bắc hoặc phía Nam sẽ có nhiều thuận lợi về tự nhiên ít bị tác động bởi thiên tai, bảo lụt như ở miền Trung- Giao thông: Kết nối giao thông tới KCN và các KCN phụ trợ có thuận tiện và kết nối với cảng biển, cảng hàng không để nhập/xuất nguyên vật liệu xuất khẩu hàng hoá thuận tiện là yếu tốt quan trọng quyết định hết thảy quy mô của KCN. Đặc biệt các tuyến Vành Đai, Cao Tốc phải thuận lợi. KCN không thể phát triển được nếu hàng hoá vận chuyển tới quá mất nhiều thời gian và chi phí, hàng hoá sản xuất ra khó khăn trong việc chuyển đi tiêu thụ và xuất khẩu ra nước ngoài...

2) Mô hình KCN: Khu công nghiệp nặng, điện, đạm, luyện kim, HAY khu công nghiệp nhẹ, dệt may, lắp ráp linh kiện điện tử hoặc Khu công nghệ cao,... Liệu có ai muốn sống ở một vị trí mà ống xả khói đen phun ngút trời mỗi ngày, hay khói bụi thả ra do sản xuất xay nghiền nguyên vật liệu hoặc tiếng ồn của những cổ máy khổng lồ gầm rú mỗi ngày. Tất nhiên vẫn có những mô hình ăn theo KCN như này nhưng đa phần lớn đó là chuỗi cung ứng hỗ trợ sản xuất cho KCN còn nhu cầu nhà ở, trọ, dịch vụ tiện ích xã hội sẽ không xuất hiện nhiều ở những nơi như thế này. Đầu tư BĐS đất ở hãy bám theo những vị trí KCN không khói, khu công nghiệp công nghệ cao.3) Quy mô KCN: Rất nhiều KCN hình thành với quy mô vài chục hecta thậm chí vài trăm đến vài ngàn hecta, thông thường những KCN như này sẽ hình thành luôn cụm khu nhà ở nhưng Nhà đầu tư an tâm phần lớn sẽ là quỹ nhà ở cho Chuyên Gia, Suất Nội bộ và vẫn là cơ hội đầu tư BĐS rất tốt cho mọi người khi săn đón các thông tin suất nội bộ như này.

4) Hình thành KCN: Thời điểm hình thành KCN cũng sẽ quyết định giá của BĐS liền kề cho nhà đầu tư, phân chia ra các giai đoạn và tiến độ KCN- Giai đoạn thông tin/văn bản khảo sát: Tất nhiên trước giai đoạn này còn giai đoạn chuẩn bị nữa nhưng thông tin này chỉ một phần nhỏ rất nhỏ đối tượng trong xã hội nắm được mà thôi. Sau khi có văn bản xin dự án và khảo sát tác động môi trường đối với khu vực gửi tới Uỷ Ban Nhân Dân Tỉnh/Huyện,... Thì cũng là thời điểm tốt để săn đón quỹ đất liền kề. Ưu điểm giá khởi điểm rất rẻ, còn nhiều, dễ mua dễ lướt sóng vì lúc này người mua rất nhiều. Nhược điểm: Rất dễ bị ăn bom/bơm thị trường vì rất nhiều "ông lớn" bơm đểu thông tin dự án ra thị trường để trục lợi thanh khoản BĐS

- Giai đoạn hình thành/đền bù/triển khai: Tới giai đoạn này thì KCN chắc chắn đã được hình thành rồi và giá đất cũng đã theo thời gian và tăng lên 1 ngưỡng nhất định. Đầu tư thời điểm này vẫn còn rất tốt và an toàn nhưng tỷ suất lợi nhuận không thể bằng giai đoạn sơ khai được vì tỷ lệ rủi ro đã giảm xuống đồng nghĩa mức lợi nhuận cũng giảm theo.

- Giai đoạn khai thác và lấp đầy: KCN không thể 1 sớm 1 chiều để lấp đầy 100% mật độ được mà cần thời gian chu kỳ 2 năm 5 năm 10 năm... và mỗi chu kỳ như vậy BĐS liền kề KCN được hưởng lợi rất nhiều nhờ nhu cầu ở thực, sinh sống kéo theo người thân, gia đình, con cái chuyển tới đó an cư lập nghiệp.

=> BĐS Công nghiệp dễ mua dễ làm nhưng rất dễ dính Quy Hoạch vì khi ở giai đoạn thông tin thì ranh giới của KCN chưa được xác định rõ ràng, rất nhiều Nhà đầu tư đã ôm một quỹ đất lớn nhưng nằm lọt trong KCN và bị giải toả đền bù với chi phí thấp hơn nhiều lần giá mua vào. Cẩn thận phân tích kỹ trước khi xuống tiền để không hối hận.

Theo phân tích và nhận định cá nhân của Thành Phạm, rất mong được đóp góp, nhận xét và chia sẽ thêm của mọi người.

Theo Bộ Xây dựng, bất động sản công nghiệp vốn là phân khúc tiềm năng của thị trường bất động sản, do Việt Nam đang dần trở thành “bến đỗ” của nhiều doanh nghiệp nước ngoài.Tuy nhiên, từ đầu năm đến nay, đặc biệt là quý II vừa qua, việc tái bùng phát dịch Covid-19 với nhiều diễn biến phức tạp đã khiến thị trường này trở nên chao đảo. Hoạt động giãn cách xã hội kéo dài, chuỗi sản xuất, cung ứng bị đứt gãy, xuất nhập khẩu đình trệ khiến một số doanh nghiệp phải chuyển dịch đơn hàng khỏi Việt Nam để ứng phó với tình hình dịch bệnh. Điều đáng nói là tùy vào mức độ ảnh hưởng của Covid-19, bất động sản công nghiệp hình thành nên những bức tranh khác nhau giữa hai miền Bắc - Nam.

Tại phía nam, do ảnh hưởng nặng hơn từ dịch bệnh với số ca nhiễm F0 tăng cao, thị trường cũng trở nên trầm lắng, không có nguồn cung mới và giá thuê không tăng. Toàn thị trường không ghi nhận giao dịch nào đáng chú ý ở cả lĩnh vực đất công nghiệp và nhà xưởng xây sẵn. Tỷ lệ lấp đầy khoảng 85 - 87%.

Trong khi đó, do kiểm soát dịch tốt hơn, thị trường phía bắc vẫn ghi nhận sôi động cùng nhiều nguồn cung mới, giá thuê trở lại đà tăng nhanh. Giá đất công nghiệp trung bình toàn khu vực miền Bắc đạt 108 USD/m2, tăng 6,1% so với cùng kỳ năm trước. Giá thuê nhà xưởng sản xuất cũng duy trì đà tăng ở mức 4,7% so với cùng kỳ năm 2020, đạt 4,6 USD/m2 mỗi tháng. Nguồn cung mới tại miền Bắc được ghi nhận chủ yếu từ khu công nghiệp Phố Nối A (Hưng Yên), khu công nghiệp Yên Phong 2C (Bắc Ninh), khu công nghiệp Nam Đình Vũ (Hải Phòng). Ngoài ra, thị trường ở các tỉnh như Thái Bình, Phú Thọ, Vĩnh Phúc cũng có nhiều dự án lớn.

Việt Nam vẫn được đánh giá là điểm đến hấp dẫn nhờ những lợi thế về nguồn nhân lực, các hiệp định thương mại tự do đa dạng và những cam kết của Chính phủ trong việc phát triển hạ tầng. Vì vây, khi dịch sớm được kiểm soát, bất động sản công nghiệp sẽ là “điểm sáng” của thị trường

Vậy theo ý kiến quý vị thì sao?