Sư Tử
Đất vườn/đất nông nghiệp: Lý do liên tục tăng giá, mà càng về sau giá lại càng tăng nhanh?
Nhà anh có ruộng cò bay thẳng cánh Nhà e có vườn trái cây rất bảnh
Đất vườn/đất nông nghiệp luôn là loại hình đầu tư có lợi nhuận chắc chắn nhất, bền vững nhất trong tất cả các thể loại bất động sản tại VN với rủi ro gần như bằng 0. Kể cả khi có dịch bệnh, hoặc khủng hoảng kinh tế, môi trường kinh doanh bất lợi..., nhưng giá đất vườn thì vẫn luôn tăng. Qua từng thời kỳ có lúc tăng nhanh có lúc tăng chậm, có quý tăng mạnh có quý tăng vừa, nhưng chắc chắn, đường cơ sở của biểu đồ zigzag đó vẫn luôn hướng thẳng lên trên. Đặc biệt là khi nền kinh tế có dấu hiệu lạm phát, giá đất sẽ càng tăng tốc vì đó là hầm trú ẩn hiệu quả nhất trước mỗi cơn bão lạm phát.
Các dự báo của hiệp hội BĐS, các bài báo của giới truyền thông lúc nào cũng đề cập đến cung-cầu của căn hộ, đất nền, nhà liền thổ... mà rất hiếm khi đề cập đến giá đất vườn, vốn có tốc độ tăng cao hơn gấp nhiều lần so các loại hình BĐS kia. Và kết quả là người dân bị cuốn theo các phân khúc BĐS kém "màu mỡ", và chỉ bắt đầu biết tìm mua đất vườn trong 1-2 năm trở lại đây. Tôi chưa từng thấy ai đầu tư vào đất nông nghiệp (đặc biệt là đất vườn) sau vài ba năm mà lại không sinh lời, ít thì gấp đôi, gấp ba, nhiều thì gấp vài chục lần.
Quan sát thị trường đất nông nghiệp trong hơn 10 năm qua, tôi thấy mỗi khi nơi nào đó giá đất bắt đầu tăng nhanh một chút, sẽ xuất hiện các bài báo đề cập về "giá đất ảo". Tôi không biết hiệu quả thực sự của những bài báo loại này đến đâu, nhưng chắc chắn một điều, những ai đọc xong mà quyết định đứng ngoài cuộc không tham gia đầu tư đất nông nghiệp, hoặc cho rằng "đất tăng giá cao quá rồi, không nên mua nữa", thì giờ đây cũng đều phải ân hận vì giá đất thực tế sau đó đã tiếp tục tăng thêm vài lần đến vài chục lần nữa! Và khi đã thiết lập một mặt bằng giá mới, đất nông nghiệp không bao giờ quay lại mức giá cũ trước đây được nữa. Ai từng đầu tư đất đai đều biết điều này. Nếu thấy tôi nói sai bất cứ điểm nào cứ việc lên tiếng nhé!
Vì sao đất vườn liên tục tăng giá, mà càng về sau giá lại càng tăng nhanh?
Sự thật là không riêng gì VN, trên toàn thế giới, đất nông nghiệp luôn tăng giá đều đặn và chưa bao giờ dừng tăng trong mấy chục năm qua. Những lý do làm đất vườn tăng giá, theo nhận định của cá nhân tôi, đến từ các yếu tố chính sau:
1. Hiệu quả sử dụng đất nông nghiệp ngày càng tăng, đặc biệt là với đất đỏ bazan. Từ những cây trồng có giá trị thấp mà chi phí canh tác cao (cà phê, điều, cao su...) mang lại lợi tức hằng năm chỉ vài chục triệu/hecta, người nông dân vùng đất đỏ đã biết chuyển đổi cây trồng qua những chủng loại cây lâu năm giá trị cao (bơ, sầu riêng...) có thể mang lại thu nhập bạc tỷ trên mỗi hecta hằng năm. Chưa kể việc áp dụng khoa học kỹ thuật để tăng hiệu quả canh tác, tự động hoá tưới tiêu cũng làm giảm chi phí nhân công, năng lượng... giúp tối ưu hoá lợi nhuận từ đất.
2. Tốc độ đô thị hoá, công nghiệp hoá ngày càng cao. Nhiều vùng nông thôn trước đây giờ đã trở nên đông đúc, đặc biệt là các khu vực lân cận với các thị xã/thành phố của những tỉnh thành vệ tinh bao quanh HCM trong bán kính 100km có khả năng liên kết vùng, trở thành nơi ưu tiên thu hút một lượng lớn đầu tư công của chính phủ cho phát triển cơ sở hạ tầng giao thông, đô thị... Từ đó, tốc độ đô thị hoá lại càng tăng nhanh hơn, và giá đất nông nghiệp ngày càng tăng là một tất yếu.
3. Đất vườn theo tôi đánh giá hiện vẫn còn quá rẻ, mà khả năng sinh lợi trên vốn đầu tư cao hơn đất ở đô thị, khuyến khích dịch chuyển đầu tư, tạo ra nguồn cầu ngày càng lớn. Mà nguồn cung của đất nông nghiệp là có giới hạn, đất không thể phình ra được như căn hộ (số lượng căn hộ có thể tăng lên tuỳ theo hệ số sử dụng đất).
Những nơi nào càng có nhiều dự án giao thông (xây dựng đường cao tốc, mở rộng tỉnh lộ, xây dựng sân bay...) thì số lượng người dân bị giải toả mất đất càng nhiều. Cầm tiền đền bù giải toả trên tay, những người dân này buộc phải tìm mua đất vườn khác để canh tác, tái lập vườn, và kết quả là, nhu cầu mua đất vườn lại càng tăng. Chỉ tính riêng dự án sân bay Long Thành ở tỉnh Đông Nai, gần 3.000 hecta đất của 5.541 hộ gia đình bị giải toả trắng. Hay đường Cao tốc Dầu Giây – Phan Thiết đang thi công gần vườn tôi, diện tích đất phải thu hồi chỉ tính riêng các huyện Xuân Lộc, Cẩm Mỹ, Thống Nhất và TP.Long Khánh là 395 hecta với 884 hộ dân bị thu hồi đất để thực hiện dự án.
Có một bất hợp lý là giá đất vườn đang rẻ hơn đất ở các thành phố hàng chục, hàng trăm, thậm chí hàng ngàn lần, trong khi đó, việc sinh lợi từ đất ở đô thị lại thấp hơn đất vườn nhiều lần. Ví như ở SG bạn có 1 căn nhà 15 tỷ để cho thuê, mỗi năm bạn thu về cao lắm là được vài ba trăm triệu, chẳng thể thu về bạc tỷ như tiền hoa lợi trái cây của 1 hecta đất vườn cũng với giá đầu tư 15 tỷ. Mức tăng giá đất vườn tại Đồng Nai trong 1-2 năm có thể còn cao hơn mức tăng giá nhà mặt tiền/nhà hẻm ở SG trong 5-10 năm. Chính vì thế ta thấy ngày càng nhiều người bán nhà ở SG để đầu tư mua đất vườn ở nông thôn, chứ ít khi nào thấy ngược lại (bản thân tôi là một ví dụ). Nhà ở đô thị đang quá đắt đỏ, nên dư địa tăng giá sẽ không còn nhiều. Gặp những lúc dịch bệnh khó cho thuê, nhà mặt tiền tại đô thị thậm chí còn phải hạ giá bán.
Viết các bài phân tích về đầu tư đất như dạng này tôi tốn khá nhiều nơ-ron chất xám
, vì những nội dung ấy bạn chẳng thể tìm thấy ở sách vở hay báo chí được, bởi lẽ chúng là những insight ẩn mà chỉ có trải nghiệm thực tiễn, quan sát liên tục trong một thời gian dài, có nhiều kinh nghiệm trận mạc thì mới đúc kết/tổng hợp được những thông tin ấy. Viết những post này, tôi mong muốn các bạn có thêm nhiều thông tin hữu ích để biết cách đầu tư đất đai hiệu quả, tự làm giàu cho chính mình. Nếu cần những lời khuyên cụ thể mà phạm vi bài viết chưa đề cập, bạn cứ đừng ngần ngại inbox trực tiếp cho tôi. Tôi chưa từng từ chối tư vấn cho ai cả, tất cả đều là miễn phí. Với những ai có thiện chí và ham học hỏi, tôi sẵn sàng giúp đỡ họ bằng những lời khuyên tuy tốn thời gian nhưng lại chẳng tốn tiền. Và sau này khi bạn đã thành công, nếu có những người khác cần sự giúp đỡ/tư vấn như vậy, bạn hãy rộng tay ban phát tri thức tương tự như cách mà tôi đang làm, bạn nhé!
----------------
TG: Huỳnh Minh Hoàng
Nguồn: https://nguoimuanha.vn/dat-vuondat-nong-nghiep-ly-do-lien-tuc-tang-gia-ma-cang-ve-sau-gia-lai-cang-tang-nhanh-60746.html