Mac Dinh Cuong

Mây lang thang

2021-04-21 21:19:00

Đất ngân hàng thanh lý - miếng bánh thơm hay "cái bẫy đầy bơ"

Dạo một vòng các trang tin, không khó để bắt gặp từ khóa rất Hot đó là "Ngân hàng thanh lý". Sở dĩ tui nói từ khóa này Hot vì trong tâm lý dân mình bấy lâu nay cứ nghĩ là: Mua được nhà Ngân hàng thanh lý - Là nhà rẻ. Tuy nhiên đây cũng là chiêu thức mà các môi giới sử dụng từ lâu và đã khiến không ít người “mắc bẫy”.

Bản thân tôi nhiều năm kinh qua các vai trò: đề xuất cho vay --> thẩm định cho vay --> phê duyệt cho vay --> tư vấn tài chính, cũng gặp không ít các khách hàng (KH) đề cập :"Chừng nào có hàng thanh lý thì hú anh/chị". Rồi uh, thì tui cũng có "hú", mà thiệt tình là tỷ lệ có "hàng thơm" như vậy chắc được 1/1.000 thậm chí ít hơn.

nh

Ngại lắm, bởi nhiều khi khách họ không hiểu, bảo là mình không nhiệt tình. Mà ít người hiểu, thật ra, hàng qua thanh lý của Ngân hàng cũng không phải "quả" nào cũng "thơm". Tại sao ư? Vì nếu loại trừ yếu tố pháp lý có thể đảm bảo chút, thì các yếu tố khác đóng vai trò "bộ lọc" khiến cho tài sản thế chấp khi "thanh lý" đến tay người quan tâm đã "bay" mất mùi thơm:

Thứ nhất, các ngân hàng hiện tại không còn định giá "rẻ" như trước. Cuộc cạnh tranh ngày càng gay gắt khiến ngân hàng cũng phải chiều khách hơn. Nhiều hồ sơ thậm chí phải định giá đi định giá lại, gửi qua nhiều công ty định giá, sử dụng nhiều phương pháp khác nhau... cốt để ra được giá tốt nhất cho khách hàng. Khách hàng vay được nhiều thì nhân viên cũng có nhiều doanh số, KPI tốt thì thưởng thiếc mới nhiều. Nên giá giờ "sát" lắm. Các hồ sơ định giá thời sốt đất, qua đoạn sốt, lấy giá đó xem lại có khi thấy cao ngất ngưởng là đằng khác.

Thứ hai, ngân hàng thế chấp nhà thì không phải lúc nào cũng "lựa" nhà đẹp để thế chấp. Nghĩa là tài sản thế chấp có thể là có giá trị đúng đấy, nhưng mà có thể vướng nhiều lỗi về thiết kế, phong thủy, xây dựng... mà nếu bạn là dân kinh doanh nhà chuyên nghiệp bạn sẽ không chọn để "nhập hàng" vì khó cải tạo, không "chạy hàng", ... Một môi giới kỹ tính có thể chỉ lựa hàng đẹp để bán, nhưng ngân hàng khi nhận thế chấp và lúc phát mãi thì "hàng xổ" nhiều hơn hàng "chất".

Thứ ba, người ta có câu nói "ngon không đến tay mình". Thật vậy, vì một tài sản mà đã đem ra phát mãi, bình thường phải trải qua các "vòng":

+ "Vòng" 1: Khách hàng chưa trễ hạn, nhưng bắt đầu khó khăn: Lúc này, KH nào có ý thức trả nợ sẽ chủ động thanh lý tài sản trước cho "nhẹ đầu", nếu nhà họ đẹp, thì mua bán trong "ba nốt nhạc", không phải đến Vòng 2

+ "Vòng" 2: KH trễ hạn, ngân hàng thúc nợ. KH và ngân hàng cùng lao vào bán nhà, nếu nhà vẫn đẹp, thì chắc bán vẫn nhanh, không ba thì "năm nốt nhạc" là xong rồi. Ở vòng này, trường hợp tài sản có giá trị nhỏ, "vừa túi tiền" và phù hợp với nhu cầu an cư của banker, thì phần lớn đơn vị cho vay đã "khuyến khích" xử lý nội bộ hết rồi.

+ "Vòng" 3: KH lên nợ nhóm 2, lúc này về tình về lý thì ngân hàng chưa đem đi phát mãi được. Vẫn phải cho KH thời gian để xử lý nợ. Thời gian "cho xử lý" này thật sự là tùy thuộc vào thiện chí của khách. KH quá thiện chí thì có thể được cho tự xử lý tài sản đến nợ nhóm 4, 5 (nếu khoản vay nhỏ, hoặc đơn vị đó có tỷ lệ nợ xấu vẫn thấp...và một số lý do tế nhị khác). Đến đây thì thật sự là gần hết thơm rồi đấy ạ.

+ "Vòng" 4: KH không tự xử lý được, hoặc là KH không thiện chí. Ngân hàng phải đi kiện để phát mãi tài sản. Kiện có thể là vài năm mới đi ra bản án được, rồi mang đi thi hành án (bán đấu giá), sau này thì bank được cho cái quyền thu giữ TSĐB thì rút ngắn đôi chút thủ tục, nhưng nói chung còn rườm rà lắm. Nên bạn cứ nghĩ, một món hàng qua 4 vòng rồi, thời gian lâu như vậy vẫn không xử lý được, thì đến tay bạn có còn là món hời hay không?

Qua ba cái "Thứ" nói trên thì các bạn cũng đã hình dung được phần nào về "sức hấp dẫn" của món "ngân hàng thanh lý" dưới góc độ dân trong nghề như mình rồi. Đúng không? Nên qua bao nhiêu năm mình đúc kết được, nếu tài sản đã đến đoạn thanh lý, thì không còn hời nữa. Hoặc dã là có những biến động tăng cao rất đặc biệt về giá thị trường nhưng trong giai đoạn 2016 -2018 vừa qua khiến cho giá trị sổ sách của các món nợ lớn (thanh khoản cực kém, đến vài nghìn hay chục nghìn tỷ) trở nên đủ hấp dẫn đối với các chủ đầu tư cần quỹ đất để phát triển dự án, thì giao dịch mới khớp lệnh. Đó là case của Sacombank trong việc xử lý khối nợ xấu khổng lồ hậu sát nhập, chắc mọi người cũng đã biết.

Nếu như mọi người đã hiểu thấu vấn đề, thì bây giờ, khi tiếp cận các tin đăng có Hot Key (từ khóa hot) "ngân hàng thanh lý", có thể bấm "report" ngay lập tức, vì đây thật sự là một trong các kiểu tin lừa đảo sẽ dẫn các bạn đến những "chuyến xe buýt" quen thuộc đậu sẵn ở đâu đó...

- Nên nhớ kỹ: 95% nhà đất "ngân hàng thanh lý" là không có thơm.

- Và nếu thật có hàng thơm thì cũng phải là tin chính thống từ banker nào đó bạn tin tưởng, hoặc qua trang web chính thức của ngân hàng/đại lý đấu giá được ủy nhiệm.

- Không có kiểu rao nhan nhãn như hình trong bài này của mình,

- Những kẻ lợi dụng Hot Key này để trục lợi là vi phạm pháp luật hình sự: mạo danh tổ chức để lừa đảo gây hậu quả nghiêm trọng.

- Và các trang tin nào còn chưa thanh lọc được loại tin này thì chưa xứng đáng có được lòng tin của người dùng

Luật sư Trần Minh Cường, Đoàn Luật sư TP.HCM cho biết, theo quy định khi thanh lý tài sản, các ngân hàng thường phải đăng tải thông tin trên website và các phương tiện truyền thông chứ không sử dụng hình thức phát tờ rơi dọc đường, dán cột điện hoặc thông qua cò đất. Do đó có thể khẳng định, thông tin trên tờ rơi, tin nhắn rao bán đất là tài sản thanh lý của ngân hàng đều là mạo danh và có dấu hiệu lừa dối khách hàng. Các cò đất hoặc công ty môi giới sử dụng chiêu này để dễ dụ được người mua hơn. Họ đánh vào tâm lý của khách hàng như dùng từ “thanh lý” giá rẻ.

Thực tế đây chỉ là kỹ thuật quảng cáo nhằm lôi kéo khách hàng. Bằng thuật ngữ tài sản ngân hàng thanh lý, người môi giới nhà đất đánh vào tâm lý người dân rằng, cái gì thanh lý đều có giá rẻ và có ngân hàng đứng đằng sau thì sẽ an tâm hơn. Trên thực tế, đa phần nền đất này đều ở xa, thuộc loại kén người mua hoặc là miếng đất lớn, nay được phân lô, tách thửa để đẩy hàng nhanh hơn. Do đó, Khách hàng cần cẩn trọng với các thông tin dưới dạng này, xem xét tính pháp như như đã được cấp GCNQSDĐ hay chưa, có thế chấp hay không, có bị vướng quy hoạch hay không….

“Làm gì có chuyện đất ngân hàng thanh lý mà rao bán rầm rộ như bán rau. Năm nay thị trường khó khăn nên môi giới sẽ có rất nhiều chiêu để chiêu dụ khách hàng. Do đó, các nhà đầu tư cần cẩn trọng hết mức với những bài quảng cáo đất đai giá rẻ hơn nhiều lần so với thực tế thị trường”, Luật sư Cường nhận định.

Thinh Nguyen