Mai Anh
Có nên đầu tư vào dự án ID Junction của Tây Hồ?
Mời mọi người cùng vào phân tích Điểm mạnh - Điểm yếu - Cơ hội - Thách thức của dự án này đi ạ. Em tổng hợp được một số yếu tố sau, nhờ các tiền bối chỉ giáo thêm là có nên mua hay không? Giá bây giờ hình như là đã 54 triệu (bàn giao nhà thô).
1. Chủ đầu tư, phát triển dự án
+ Chủ đầu tư Công ty Cổ phần Long Thành Riverside chưa được biết đến nhiều trên thị trường, không rõ làm dự án này có ổn không?
+ Đơn vị phát triển : Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng Tây Hồ – Tập đoàn Tây Hồ (Tây Hồ Group).
+ Theo mình đây được xem là điểm mạnh, bởi dự án được phát triển bởi doanh nghiệp khá uy tín. Công ty Tây Hồ đa số làm xong pháp lý rồi mới tung dự án ra thị trường. Chủ đầu tư ít lùm xùm, ít bị kiện cáo trên thị trường nếu nhìn về một số dự án trước đó.
Tuy nhiên, thương hiệu Tây Hồ Group cũng có khá mới, không nổi bật được như Hưng Thịnh, Novaland...
2. Hạ tầng kết nối hiện tại và tương lai
+ Dự án được bao bọc bởi 2 trục đường huyết mạch là Đường cao tốc HCM – Long Thành – Dầu Giây (với đường song hành đã được quy hoạch), Đường Phạm Văn Đồng (nối liền DT769). Từ đó có thể thấy khả năng liên kết vùng của dự án rất tốt. Từ dự án đi đến sân bay Long Thành qua đường 25B. Đi theo cao tốc có thể di chuyển về TPHCM nhanh chóng hoặc miền Đông Nam Bộ (Bà Rịa – Vũng Tàu), Nha Trang, Đà Lạt, Phan Thiết,… thuận tiện. Cao tốc Bến Lức – Long Thành đã khởi công sẽ giúp việc di chuyển về miền Tây Nam Bộ vô cùng dễ dàng.
+ Về kết nối với bên trong tỉnh thì từ ID Junction đi đến các khu đô thị lớn như Aqua City, Biên Hòa New City, Khu đô thị vui chơi giải trí Sơn Tiên, Swan Bay, Swan Park,… khá tốt.
+ ID Junction được quảng cáo nằm ngay tâm điểm của tam giác vàng logistics. Ba đỉnh của tam giác đó là Cảng hàng không quốc tế Long Thành, Đường cao tốc HCM – Long Thành – Dầu Giây, Cảng nước sâu Cái Mép – Thị Vải.
3. Pháp lý
Dự án ID Junction đã có các pháp lý như Chủ trương đầu tư Bồi thường đất cho các hộ dân, Thủ tục giao đất; Quy hoạch 1/500 chi tiết; Giấy phép xây dựng. Dự án đã khởi công dự án vào ngày 24/3/2021.
+ Ngày 13/08/2019: ID Junction được phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 Khu dân cư theo quy hoạch tại thị trấn Long Thành, huyện Long tại Quyết định số 2527/QĐ-UBND của UBND tỉnh Đồng Nai.
+ Ngày 12/12/2019: UBND tỉnh Đồng Nai phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 dự án ID Junction theo quy hoạch tại thị trấn Long Thành, huyện Long Thành tại Quyết định số 4092/QĐ-UBND.
+ Ngày 09/02/2021: UBND tỉnh Đồng Nai quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất tại thị trấn Long Thành, huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai cho Công ty Cổ phần Long Thành Riverside để sử dụng vào mục đích đầu tư xây dựng khu dân cư theo quy hoạch tại Quyết định số 567/QĐ-UBND.
+ Ngày 24/03/2021: Dự án được Công ty cổ phần Long Thành Riverside - công ty thành viên của Tập đoàn Tây Hồ tổ chức khởi công.
Nhìn chung pháp lý của dự án khá hoàn thiện, là điểm mạnh so với nhiều dự án khác trên thị trường.
4. Quy hoạch, tiện ích xung quanh
ID Juntion nằm cách cụm công nghiệp Nhơn Trạch cách khoảng 4 km. Ngoài ra, về phía ngược lại thì có khu công nghiệp Long Thành, khu công nghiệp Lộc An nhỏ hơn, cách dự án khoảng 10 km, tương đương 20 phút di chuyển. Cụm khu công nghiệp Nhơn Trạch có tổng diện tích hơn 2.000 ha, cụ thể như sau:
Ngoài ra, còn các khu công nghiệp lớn nhỏ khác cách ID Junction: Khu công nghiệp Long Thành, Khu công nghiệp Tam Phước, Khu công nghiệp Lộc An – Bình Sơn, Khu công nghiệp Long Đức.
5. Quy mô + tiện ích nội khu
+ ID Junction là khu phức hợp tổng diện tích đất gần 40,7 hecta gồm 650 nhà thấp tầng và 2,000 căn hộ cao tầng; được quy hoạch đầy đủ các hạng mục Khu Nhà ở thấp tầng (Song lập & Đơn lập); Khu Căn hộ cao cấp (Căn hộ cao tầng kết hợp TMDV) Khu Thương mại Dịch Vụ; Trường học liên cấp; Khu Thể thao phức hợp; Khu Quảng trường & Hồ trung tâm.
+ Tiện ích: Đầy đủ tiện ích như trường học, khu thế thao phức hợp, trung tâm thương mại – dịch vụ. Dự án được quảng cáo có hơn 50 tiện ích khác nhau như Clubhouse, sân chơi trẻ em, vườn thiền, vườn đọc sách, khu thể thao ngoài trời, bể bơi, xe đạp nước… được đầu tư, chăm chút vì một môi trường sống tiện nghi, vì sức khỏe thể chất và tinh thần của cộng đồng
+ ID Junction có hơn 50 tiện ích khác nhau như Clubhouse, sân chơi trẻ em, vườn thiền, vườn đọc sách, khu thể thao ngoài trời, bể bơi, xe đạp nước… được đầu tư, chăm chút vì một môi trường sống tiện nghi, vì sức khỏe thể chất và tinh thần của cộng đồng.
+ Với các lối đi bộ, đi xe đạp và xe ô tô dưới những tán cây xanh rợp bóng, cư dân tương lai sẽ cảm nhận được nhịp sống chan hoà cùng thiên nhiên và xây dựng ý thức bảo vệ môi trường cho thế hệ mai sau.
6. Đặc điểm dân cư xung quanh
+ Chủ yếu là người dân có thu nhập thấp, dân lao động, công nhân trong các khu công nghiệp
+ Lượng chuyên gia làm việc đa phần sinh sống gần các khu công nghiệp, được bố trí nơi ăn chốn ở
+ Lương người nước ngoài, dân trí thức, trình độ cao khá ít.
Theo mình, mặc dù Là dự án được định vị phân khúc cao cấp, ứng dụng công nghệ hiện đại, nhưng ở Long Thành hiện nay số lượng người có thu nhập cao không nhiều. Mặt khác việc ở gần sân bay cũng không phải là lựa chọn tốt của nhiều chuyên gia trong các khu công nghiệp, bởi họ lo ngại bụi bặm, tiếng ồn.
Trong khi đó, đối với chuyên gia trong sân bay họ sẽ được bố trí chỗ ăn ở riêng, nên việc lựa chọn một nơi ở gần sân bay với mức giá nhiều tỷ đồng không phải là lựa chọn hợp lý.
Mọi người cho mình xin ý kiến sâu hơn về vấn đề này nhé!
7. Vị trí
+ Dự án nằm trên đường Phạm Văn Đồng, thị trấn Long Thành, huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai.
Dự án được bao bọc bởi 2 trục đường huyết mạch là Đường cao tốc HCM – Long Thành – Dầu Giây (với đường song hành đã được quy hoạch), Đường Phạm Văn Đồng (nối liền DT769). Từ đó có thể thấy khả năng liên kết vùng của dự án rất tốt. Từ dự án đi đến sân bay Long Thành qua đường 25B. Đi theo cao tốc có thể di chuyển về TPHCM nhanh chóng hoặc miền Đông Nam Bộ (Bà Rịa – Vũng Tàu), Nha Trang, Đà Lạt, Phan Thiết,… thuận tiện. Cao tốc Bến Lức – Long Thành đã khởi công sẽ giúp việc di chuyển về miền Tây Nam Bộ vô cùng dễ dàng. Đó là kết nối ra ngoại tỉnh, còn về kết nối với bên trong tỉnh thì từ ID Junction đi đến các khu đô thị lớn như Aqua City, Biên Hòa New City, Khu đô thị vui chơi giải trí Sơn Tiên, Swan Bay, Swan Park,… khá tốt.
ID Junction nằm ngay tâm điểm của tam giác vàng logistics. Ba đỉnh của tam giác đó là Cảng hàng không quốc tế Long Thành, Đường cao tốc HCM – Long Thành – Dầu Giây, Cảng nước sâu Cái Mép – Thị Vải.
+ Được quảng cáo là nằm ngay tam giác vàng Logistic của toàn vùng kinh tế Đông Nam Bộ. Tuy nhiên vị trí này lại không phù hợp để ở vì khói bụi, ồn ào, ô nhiễm tiếng ồn rất lớn.
+ Dự án hướng về thành phố sân bay như một số dự án khác trước đó, tuy nhiên điều này là không khả thi, bởi sân bay hiện nay đã có quy hoạch bài bản, khi đi vào hoạt động sẽ có chỗ ở cho nhân viên làm việc tại sân bay. Người dân khi xuống sân bay cũng sẽ đi thẳng về thành phố lớn thay vì lưu lại các khu vực gần sân bay.
8. Xu hướng thị trường
+ Đón đầu xu hướng khá tốt khi triển khai dòng sản phẩm biệt thự cao cấp, hướng đến đối tượng là chuyên gia trong các khu công nghiệp là chủ yếu.
+ Đây cũng là dòng sản phẩm khá mới mẻ, đi đầu về việc bán sản phẩm bàn giao nhà thô tại thị trường Long Thành thời gian qua
9. Giá bán, chính sách bán hàng, tiến độ thanh toán
+ Dự án có giá rumo là 55 triệu đồng/m2. Cụ thể, phân khu Spring giá 55 triệu/m2; Spring+: 56.5 triệu/m2; Bliss: 59 triệu/m2; Infinity: 63 triệu/m2
- Garden shophouse (trường học): 63 triệu/m2; Garden shophouse (thể thao): 73 triệu/m2 (Giá bình quân, đã VAT, chưa tính các vị trí cộng thêm như căn góc, đường lớn…)
+ Mức giá này cao hơn các dự án trong khu vực, như Gem Sky World, Century City, Kim Oanh…
+ Tiến độ thanh toán: Khách mua thanh toán chia thành nhiều đợt, giãn 30% trong 6 tháng.
+ JD Juntion bàn giao nhà, các dự án cùng khu vực chủ yếu bán theo giá nền đất
10. Tăng trưởng kinh tế, đầu tư của địa phương
+ Giai đoạn 2025-2020: Cơ cấu kinh tế của Long Thành tiếp tục chuyển dịch đúng định hướng công nghiệp-dịch vụ-nông nghiệp; trong đó tỉ trọng ngành công nghiệp –xây dựng chiếm 59,97%, thương mại-dịch vụ chiếm 35,82%, nông nghiệp chiếm 4,21%; giá trị tăng trưởng cao hơn giai đoạn 2010-2015, trong đó giá trị thương mại-dịch vụ có mức tăng trưởng cao nhất, bình quân 21,45%/năm.
+ Trong 5 năm, huyện đã thu hút đầu tư nước ngoài được 142 dự án với tổng vốn 939,3 triệu USD, 51 dự án đầu tư trong nước với tổng vốn 7.057 tỷ đồng, nâng tổng số lên 166 dự án đầu tư nước ngoài với tổng vốn đầu tư 2.101 tỉ USD, 63 dự án đầu tư trong nước với tổng vốn 11.580 tỷ đồng.
+ Hiện trên địa bàn huyện có 5 khu công nghiệp đang hoạt động gồm: Lộc An - Bình Sơn, Long Thành, Long Đức, An Phước, Gò Dầu với gần 1.650 ha, các khu công nghiệp này đã cho thuê diện tích từ 53,59-91,08%.
+ Huyện đang tích cục hỗ trợ các chủ đầu tư thực hiện bồi thường, thu hồi đất để triển khai xây dựng hạ tầng các khu công nghiệp mới gồm: KCN công nghệ cao Long Thành có diện tích hơn 400 ha với tổng vốn đầu tư hạ tầng dự kiến hơn 280 triệu USD; KCN Phước Bình với diện tích 75 ha đang hoàn thiện thủ tục để triển khai thi công.
Ngoài ra, trên địa bàn huyện có 4 cụm công nghiệp với tổng diện tích 269 ha; trong đó 3 cụm công nghiệp đã được UBND tỉnh Đồng Nai phê duyệt quy hoạch chi tiết gồm: Cụm Công nghiệp-Tiểu thủ công nghiệp Tam An (50,95ha), Cụm Công nghiệp-Tiểu thủ công nghiệp Long Phước 1 (75ha), Cụm Công nghiệp-Vật liệu xây dựng Phước Bình (75ha) và Cụm công nghiệp ô tô Đô Thành (68ha) được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt bổ sung quy hoạch.
11. Tiến độ
- Đến thời điểm hiện tại, dự án vẫn đang trong giai đoạn hoàn thiện hạ tầng nên chưa đủ điều kiện để mở bán nhà ở hình thành trong tương lai tại giai đoạn 1 - phân khu Sunrise Villas theo quy định tại Điều 55, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014.
- Dự án chỉ cách sân bay 5km, hiện khu vực này vẫn chưa có đông cư dân sinh sống. Tiềm năng sinh lời của dự án phụ thuộc nhiều vào sân bay Long Thành, trong khi sân bay cần rất nhiều thời gian (thậm chí từ 5-10 năm) để hoàn thiện. Theo đó, các tuyến đường nối về sân bay cũng chậm, chịu ảnh hưởng đáng kể và có thể tiến độ sẽ chậm hơn so với dự kiến.
12. Định hướng phát triển
+ Theo định hướng quy hoạch mới, toàn bộ Long Thành sẽ được phát triển trở thành đô thị. Mục tiêu được đưa ra là đến năm 2025, toàn bộ huyện Long Thành sẽ được nâng cấp lên đô thị loại 4 và sẽ trở thành đô thị loại 3 vào năm 2030.
+ Chính quyền Đồng Nai và Long Thành rất quan tâm tới vấn đề về kết nối giao thông, kết nối giao thông đường bộ - đường thủy, đường hàng không của Long Thành với các đầu mối giao thông khác.
+ Vùng huyện Long Thành sẽ được phân thành 5 phân vùng phát triển và được xây dựng thành vùng phát triển kinh tế động lực của vùng tỉnh Đồng Nai, thuộc vùng đô thị trung tâm, là cực Đông của TP.HCM.
13. Đối thủ cạnh tranh trực tiếp, gián tiếp
Hiện nhiều dự án bất động sản cùng phân khúc với ID Junction như: Gem Sky World của Đất Xanh, Century City của Kim Oanh…
14. Tăng trưởng dân số
+ Tỉ lệ tăng dân số tự nhiên của Long Thành hiện đang ở mức thấp 0,98%
+ Tỉ lệ tăng dân số cơ học cũng thấp so với một số địa phương ở Đồng Nai
15. Ngân hàng cho vay
Hiện có ngân hàng MB Bank và TP Bank xác nhận cho vay
Còn thiếu gì nữa mời các thành viên diễn đàn bổ sung thêm ạ!
Tuy rằng được quảng cáo "trên trời" như vậy nhưng thực chất ID Juntion lại đang phải đối mặt với một đống bùi nhùi về pháp lý.
Qua tìm hiểu thì dự án Khu dân cư theo quy hoạch tại thị trấn Long Thành, quy mô 40,77ha, khoảng 3.620 căn hộ tương đương 11.000 – 12.000 người tại thị trấn Long Thành, huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai do công ty CP Long Thành Riverside làm chủ đầu tư đã được UBND tỉnh Đồng Nai cấp quyết định chủ trương đầu tư tại vào ngày 4/4/2018; phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 vào ngày 12/12/2019; Phê duyệt Báo cáo đánh giá tác động môi trường vào ngày 5/6/2020; Dự án đã được Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai thẩm định hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công vào ngày 17/7/2020; Ngày 9/2/2021, UBND tỉnh Đồng Nai có quyết định số 567/QĐ-UBND về việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất đợt 1 đối với dự án với diện tích được giao là 191.470,0m2 (gồm: 15.677,5m2 đất chuyển mục đích sử dụng; 6.210,9m2 đất sông rạch và 169.581m2 đất do các hộ gia đình, các nhân sử dụng đã được UBND huyện Long Thành ban hành Quyết định thu hồi đất và xác nhận hoàn thành công tác bồi thường). Diện tích đất này cũng đã được cấp phép xây dựng số 09/GPXD ngày 5/3/2021 với nội dung: “Công ty Cổ phần Long Thành Riverside được phép xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật dự án Khu dân cư theo quy hoạch tại thị trấn Long Thành, huyện Long Thành (trên phạm vi diện tích 191.470m2 đã được UBND tỉnh giao tại Quyết định số 567/QĐ-UBND ngày 9/2/2021).”
Như vậy, pháp lý của dự án ID Juction Long Thành mới chỉ dừng lại ở quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 và giấy phép thi công số 09/GPXD ngày 05/3/2021. Hiện nay, dự án đang trong giai đoạn thi công hạ tầng giai đoạn 1 mà chưa có bất kỳ thông báo nào của cơ quan chức năng về việc dự án đủ điều kiện mở bán theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, chủ đầu tư đã có dấu hiệu huy động vốn trái phép thông qua việc ký kết các hợp đồng nguyên tắc, hợp đồng tư vấn để thu tiền trước của khách hàng.
Theo quy định của pháp Luật về Đầu tư thì quy trình thực hiện một dự án bất động sản phải gồm các bước sau thì dự án mới đảm bảo đầy đủ tính pháp lý để mở bán:
- Lập thủ tục quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư.
- Lập quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc thỏa thuận quy hoạch tổng thể mặt bằng phương án kiến trúc công trình theo quy định của Luật Quy hoạch đô thị.
- Lập thủ tục giao thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, theo quy định của Luật Đất đai.
- Xác định nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư, thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kĩ thuật, cấp giấy phép xây dựng.
Đối chiếu với những văn bản pháp lý mà dự án Khu dân cư theo quy hoạch tại thị trấn Long Thành đang có thì dự án mới chỉ hoàn thiện thủ tục pháp lý xây dựng đối với diện tích được giao ở đợt 1 và đã được cấp phép xây dựng đối với diện tích đất được giao ở đợt 1 (tức giai đoạn 1 - Phân khu Sunrise Villas của dự án) chưa đủ điều kiện để huy động vốn hoặc mở bán sản phẩm.
Theo chia sẻ Luật sư Nguyễn Văn Lập – Đoàn luật sư thành phố Hồ Chí Minh:
Đối với diện tích 18.987,4m2 đất kênh, rạch, mương nước, không liền khoảnh trong ranh dự án thì theo quy định tại khoản 1, Điều 118 Luật Đất đai 2013, diện tích đất công này bắt buộc phải được tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất. Trường hợp không tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất mà cơ quan có thẩm quyền giao đất trực tiếp cho chủ đầu tư hoặc cho phép chủ đầu tư hoán đổi đất công là hoàn toàn trái quy định của pháp luật đất đai hiện hành.
Đối với việc mở bán nhà ở hình thành trong tương lai tại giai đoạn 1 – phân khu Sunrise Villas của dự án ID Junction trong khi trên thực tế dự án lại chưa hoàn thành việc xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ nên cũng chưa được cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh thông báo về việc nhà ở hình thành trong tương lai ở giai đoạn 1 này đủ điều kiện mở bán theo quy định tại Điều 55, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014. Vì vậy, trường hợp này chủ đầu tư đang có dấu hiệu của hành vi huy động vốn trái phép theo quy định tại khoản 1, Điều 68, Luật Nhà ở năm 2014. Vì thế, để tránh những rủi ro pháp lý, thì giải pháp trước mắt là trước khi xuống tiền đầu tư cho phân khu Sunrise Villas thì khách hàng cần liên hệ trực tiếp với chính quyền địa phương để được hướng dẫn cụ thể, giải pháp lâu dài là Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai cần công khai các dự án đủ điều kiện để mở bán cho người dân được biết.
Do đó, để tránh những rủi ro và tranh chấp không đáng có, khách hàng cần tìm hiểu kỹ pháp lý của dự án trước khi xuống tiền đầu tư để tránh tiền mất tật mang. Theo đó, quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, giấy phép xây dựng của dự án chỉ là một trong những thủ tục pháp lý của dự án mà chủ đầu tư phải thực hiện mà không phải là “giấy thông hành” của cơ quan chức năng cho phép mở bán dự án theo quy định của pháp luật.
